淺析物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金直接關(guān)系到業(yè)主的生活水平，作為公共設(shè)施和公共部位維修的專(zhuān)項(xiàng)資金，其安全和穩(wěn)定尤為關(guān)鍵。不過(guò)在以往的工作中，由于一些單位或個(gè)人責(zé)任意識(shí)較差，并沒(méi)有做好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管控，出現(xiàn)了挪用、腐敗等方面的問(wèn)題。基于此，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，要明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在的問(wèn)題，并制定科學(xué)、實(shí)用的解決措施，為可持續(xù)發(fā)展提供保障。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金基本情況

所謂物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修就是針對(duì)住宅小區(qū)中公共設(shè)施進(jìn)行維修、改造等活動(dòng)設(shè)置的專(zhuān)項(xiàng)資金。這項(xiàng)資金由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理，或者由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)代管。從目前物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納和使用情況來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)自行管理操作難度大地方住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)代管為主要方式。由于不同地區(qū)收繳物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)等方面的不一致，所以不同地區(qū)采用不同的管理方法，資金保值增值情況也存在著一定的區(qū)別。從目前繳費(fèi)情況來(lái)看，部分業(yè)主由于不了解相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)混淆，建設(shè)單位、業(yè)主需要根據(jù)住房面積依法繳納，由地方主管部門(mén)代管，集體業(yè)主所有。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金常見(jiàn)問(wèn)題

存在應(yīng)收未盡收問(wèn)題 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)有著非常重要的意義，充足的資金是保證住宅小區(qū)穩(wěn)定的關(guān)鍵。在公共設(shè)施、公共部位出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)可以有效地處理，所以需要足額繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。但是從現(xiàn)階段許多住宅小區(qū)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，存在應(yīng)收未收問(wèn)題。一些建設(shè)單位在前期沒(méi)有足額繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或劃分了資金，但是在工作過(guò)程中挪作他用，沒(méi)有將款放置在專(zhuān)用賬戶(hù)中。業(yè)主在購(gòu)房階段，由于將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)混淆，錯(cuò)誤地認(rèn)為只要繳納了物業(yè)管理費(fèi)，就不需要再繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這對(duì)集體利益有著嚴(yán)重的影響。

財(cái)務(wù)管理人員隊(duì)伍薄弱 對(duì)于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金相關(guān)工作來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)起到?jīng)Q定性作用。高素質(zhì)、高水平的財(cái)務(wù)工作人員可以有效地提升工作效率，并使物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金各項(xiàng)工作朝著標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的方向邁進(jìn)。不過(guò)從目前實(shí)際工作開(kāi)展情況來(lái)看，財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)參差不齊，部分工作人員存在思想麻痹、馬虎大意等不正確心理，在工作過(guò)程中缺乏職業(yè)精神，不能對(duì)票據(jù)進(jìn)行有效的管理，存在忽視收、繳支取數(shù)記錄的情況。與此同時(shí)，因缺乏內(nèi)部管控措施，無(wú)法規(guī)范財(cái)務(wù)工作人員的個(gè)人行為，盡管工作存在疏漏，但是得不到有效的指導(dǎo)。需要注意的是，由于部分財(cái)務(wù)工作人員在思想認(rèn)識(shí)方面較為落后，不能正確認(rèn)識(shí)到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的新方法和新要求，降低工作質(zhì)量。

監(jiān)督檢查不到位 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中需要主管部門(mén)進(jìn)行審核，確定項(xiàng)目是否符合物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍，同時(shí)還要對(duì)相關(guān)的組成材料進(jìn)行檢查。但現(xiàn)階段在工作過(guò)程中，由于部分工作人員責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)申報(bào)材料的審核把關(guān)不嚴(yán)謹(jǐn)。同時(shí)在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納使用和管理過(guò)程中相關(guān)部門(mén)、人員沒(méi)有進(jìn)行有效的溝通。例如住建部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管，不過(guò)在工作過(guò)程中沒(méi)有對(duì)建設(shè)單位提前代收的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行監(jiān)督和檢查，在后續(xù)工作中難以足額收取。這種問(wèn)題的出現(xiàn)，會(huì)給資金挪用提供機(jī)會(huì)，由于監(jiān)管不到位，建設(shè)單位或者相關(guān)的管理服務(wù)單位會(huì)將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金挪用，造成較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

增值模式固定僵化 隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的總量越來(lái)越大，為了進(jìn)一步加大監(jiān)管力度，提升價(jià)值，需要做好資金的增值。但因部分管理單位、人員沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理和增值的意義，也不能了解通貨膨脹造成的影響，所以在增值模式選擇上過(guò)于古板，選擇的方法單一，無(wú)法使其發(fā)揮出真正的價(jià)值，也會(huì)出現(xiàn)巨額的利息損失。例如在對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理的過(guò)程中使用活期或者一年期存款的方式，主管部門(mén)作為物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的運(yùn)行管理單位，應(yīng)充分地考慮這種問(wèn)題，并使用更豐富的投資方法，從而實(shí)現(xiàn)收益。將這些收益作為資金的積累，或者分紅業(yè)主，可以有效地降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理措施

通過(guò)上文分析可知，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)具有非常重要的意義。可以保障公共設(shè)施、公共部位的質(zhì)量，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)進(jìn)行維修。不過(guò)因資金數(shù)量多，存儲(chǔ)要求嚴(yán)格，在使用過(guò)程中要通過(guò)層層審批，所以相關(guān)單位應(yīng)注意現(xiàn)階段物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，結(jié)合相應(yīng)的制度及條例對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，下面對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理措施進(jìn)行詳細(xì)分析。

樹(shù)立正確意識(shí) 為了提升物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理水平，主管部門(mén)以及業(yè)主委員會(huì)等單位要加強(qiáng)政策宣傳，提升收繳力度。對(duì)于政府層面來(lái)說(shuō)要做好普法宣傳，強(qiáng)化有關(guān)條例在民眾心中的地位，讓建設(shè)單位、業(yè)主等知法、懂法、守法，深入了解政策，維護(hù)自身的合法權(quán)益，以主人翁的態(tài)度來(lái)對(duì)物業(yè)維修基金進(jìn)行監(jiān)督和管理。政府主管部門(mén)應(yīng)充分地發(fā)揮自身作用，明確工作的本質(zhì)不在于管理，而是要對(duì)業(yè)主進(jìn)行服務(wù)，從而保證公民利益最大化。除此之外，還要通過(guò)現(xiàn)代化的平臺(tái)向建設(shè)單位、業(yè)主等進(jìn)行普法教育，重點(diǎn)做好建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)違法的案例，使其增強(qiáng)意識(shí)，消除挪用等方面的問(wèn)題。

健全籌措措施 在對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理的過(guò)程中，應(yīng)做好籌措工作，維護(hù)資金的穩(wěn)定和安全。對(duì)于未按要求繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主、建設(shè)單位，主管部門(mén)可以使用失信懲戒制度、限制房屋交易、采取民事措施等方面進(jìn)行管控。通過(guò)嚴(yán)格的管理和科學(xué)的宣傳，使業(yè)主、建設(shè)單位正確地認(rèn)識(shí)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并足額繳納。尤其是在房屋交易限制上，主管部門(mén)需要將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否按要求繳納作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記或者租賃的前提條件，如果沒(méi)有繳納，嚴(yán)禁其交易。除此之外，主管部門(mén)在工作過(guò)程中應(yīng)不斷探索管理方法，使用合法、合規(guī)、合理的可操作性的方法完善籌措措施，為保證住宅小區(qū)完好，提升業(yè)主生活水平提供保障。通過(guò)這種方式，還可以規(guī)范建設(shè)單位或相關(guān)服務(wù)管理單位的工作，避免出現(xiàn)挪用、貪腐等不法行為。

規(guī)范審核流程 做好物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的安全管理是非常關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，同時(shí)還要通過(guò)適宜的方式提升效益，主管部門(mén)要做好審核的管控，把好材料關(guān)、守好資金關(guān)。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題要由建設(shè)單位依法負(fù)責(zé)，對(duì)其進(jìn)行維修，這項(xiàng)內(nèi)容不得使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。在住宅小區(qū)使用過(guò)程中出現(xiàn)的公共設(shè)施及公共部位損壞問(wèn)題要做好調(diào)查確定責(zé)任，從而正確地使用物業(yè)維修基金。在申報(bào)材料中要清楚地體現(xiàn)這些內(nèi)容，并將材料層層報(bào)批。審批人員不得盲目簽字，在對(duì)材料進(jìn)行審核確定無(wú)誤之后才能予以批準(zhǔn)。

設(shè)立監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金作為住宅小區(qū)的“養(yǎng)老錢(qián)”，相關(guān)部門(mén)要予以高度關(guān)注，切實(shí)體現(xiàn)政府主管部門(mén)的監(jiān)管水平。標(biāo)準(zhǔn)的建立不僅會(huì)規(guī)范工作流程，還可以提升工作人員的效率，規(guī)范其自身行為，最大程度地提升政府的監(jiān)管責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)的確定可以由資金收集覆蓋率、增值收益率、資金使用比例以及管理單位內(nèi)部制度建設(shè)水平幾個(gè)方面開(kāi)展。也就是物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金能否及時(shí)收集、繳納；資金增值收益是否可以抵消通貨膨脹造成的損失并產(chǎn)生效益；資金的收入和支出是否可以達(dá)到平衡；管理單位的內(nèi)部管理是否有效。在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范不斷完善的背景下，監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置可以有效地解決以往工作中人為因素所造成的問(wèn)題。

加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算規(guī)范 地方主管部門(mén)要強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作水平，做好規(guī)劃規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，使工作朝著精細(xì)化的方向邁進(jìn)。這是物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的重中之重。建設(shè)財(cái)務(wù)一體化監(jiān)管系統(tǒng)提高申請(qǐng)審批的工作效率，借助該系統(tǒng)還可以保障資金安全。對(duì)于收繳、使用等進(jìn)行管控，降低挪用等風(fēng)險(xiǎn)，降低行政運(yùn)行成本。還可以方便財(cái)務(wù)工作人員對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和管理。同時(shí)，監(jiān)管系統(tǒng)端口要對(duì)外公開(kāi)，讓業(yè)主對(duì)自己的賬號(hào)能夠及時(shí)查詢(xún)，有效維護(hù)自己的正當(dāng)利益。業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)一體化的形式，能夠直接將會(huì)計(jì)賬套導(dǎo)入代管銀行提供的數(shù)據(jù)中自動(dòng)記賬，減輕財(cái)務(wù)人員的壓力，更加科學(xué)、智能、自動(dòng)化地進(jìn)行物業(yè)維修資金的財(cái)務(wù)管理。使物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理開(kāi)展現(xiàn)代化建設(shè)。與此同時(shí)，還可以按照住宅小區(qū)、幢、單元、戶(hù)等進(jìn)行明細(xì)的核算，提升財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化水平。

拓寬保值增值渠道 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金在使用、收繳、使用等方面有著嚴(yán)格的要求，主管單位需增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格管理。在日常工作中，不僅要做好監(jiān)督和檢查，公開(kāi)相關(guān)信息，還要充分考慮到市場(chǎng)變化，在通貨膨脹的情況下對(duì)其制定科學(xué)、有效的措施，使其達(dá)到可持續(xù)要求。主管單位可以對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化操作，在投資運(yùn)營(yíng)方面，結(jié)合相關(guān)資金的工作經(jīng)驗(yàn)，如養(yǎng)老金、公積金等，達(dá)到利益最大化的目標(biāo)。同時(shí)還要明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的特殊性。

由于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金體量大、金額多，現(xiàn)階段存在著住宅小區(qū)建成后短期內(nèi)不適用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況，所以主管部門(mén)在進(jìn)行理財(cái)管理時(shí)需要對(duì)資金的年度使用進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際情況選擇適宜的方案。可以將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行劃分，對(duì)于日常性工作，可以設(shè)置日常備付金，以此來(lái)保證日常維護(hù)、維修可以順利開(kāi)展。主管部門(mén)還要做好緊急備付金及長(zhǎng)期儲(chǔ)存金等管控。結(jié)合銀行的活期、一年期、三年期等儲(chǔ)存方式提升效益。主管部門(mén)還需要做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作，涉及資金的工作不可避免地會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金拓寬投資渠道的情況下，可以借助發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，授權(quán)專(zhuān)業(yè)、安全的管理公司對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃和操作，從而達(dá)到提升收益的目的。也可以嘗試使用購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式，在住宅小區(qū)使用過(guò)程中，如果公共設(shè)施、公共部位出現(xiàn)問(wèn)題，費(fèi)用會(huì)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司承擔(dān)。這種調(diào)整方式不僅可以減少物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的支出，還可以有效地解決以往工作中物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理高風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì) 為了從根源上解決物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題，需要提高財(cái)務(wù)工作人員的素質(zhì)。首先，需要建立健全財(cái)務(wù)管理制度，通過(guò)制度建設(shè)規(guī)范財(cái)務(wù)工作人員的個(gè)人行為。在這個(gè)過(guò)程中，需要明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)和流程，使工作開(kāi)展有理可依。同時(shí)還要做好崗位職責(zé)的劃分，避免工作界線(xiàn)模糊造成推諉扯皮、疏忽大意等方面問(wèn)題；其次，提升財(cái)務(wù)工作人員的專(zhuān)業(yè)能力。結(jié)合物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金工作開(kāi)展情況，對(duì)財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，提升其專(zhuān)業(yè)能力。在這個(gè)過(guò)程中要結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，并積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理念和方法，做到與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)展現(xiàn)代化建設(shè)；最后，提升財(cái)務(wù)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在工作過(guò)程中明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的關(guān)鍵，做好風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，對(duì)于可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題或者關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)加大管控力度，從而保證資金安全，提升工作效率。

綜上所述，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金是保障住宅小區(qū)穩(wěn)定的關(guān)鍵，也關(guān)系到業(yè)主的生活水平，所以主管部門(mén)要提高重視程度，結(jié)合現(xiàn)階段存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題制定優(yōu)化措施，在日常工作中還要做好普法和宣傳工作，提升業(yè)主對(duì)于物業(yè)維修基金的重視程度，及時(shí)繳納。主管單位還要按照要求對(duì)其進(jìn)行管控，消除廉政風(fēng)險(xiǎn)，提升整體效益。

（作者單位：重慶市九龍坡區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心）