樓市政策頻出，市場反應積極

時隔小半年，新一輪史詩級穩樓市政策來襲，存量房貸利率再次迎來下調，二套房首付比例降至歷史最低，系列舉措能否讓樓市信心恢復，釋放需求讓消費者心動購房，促進房地產市場止跌回穩，還有待時間的檢驗。

多項史詩級利好房地產政策出臺

9月24日，國新辦舉辦“金融支持經濟高質量發展”新聞發布會，宣布多項利好房地產的政策，涉及降準、降息、調降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項重磅舉措。這一史詩級組合拳，政策力度空前。

具體包括：1.降準降息：近期將下調存款準備金率50BP，年內可能進一步下調25—50BP，預計LPR（貸款市場報價利率） 和存款利率下調20—25BP；2.引導銀行降低存量房貸利率，平均下降0.5個百分點左右；3.全國層面統一首套、二套房最低首付比例為15%，創歷史最低；4.優化保障性住房再貸款政策，將保障性住房再貸款政策中人民銀行的資金支持比例由60%提高至100%；5.將房企存量融資展期、經營性物業貸款等兩項房地產金融政策文件期限延期至2026年底，緩解房企壓力；6.支持收購房企存量土地。

業內人士表示，此次一攬子政策支持力度大，涵蓋需求、供給兩端，是繼今年5月17日政策后再度開啟的新一輪穩樓市政策。今年5月17日，央行、金融監管總局接連發布3條關于房地產住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例和公積金貸款利率三方面進行了調整。包括首套、二套房最低首付比例分別降至15%、25%；取消商業貸款利率下限；下調公積金貸款利率等。

中國人民銀行行長潘功勝在新聞發布會上透露，存量房貸利率下調0.5個百分點，平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右，如果按照70%的邊際消費傾向來計算，能夠為消費帶來約1000億元增量。

“整體來看，下調二套房房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，相信這些舉措將加速房地產行業基本面探底回升。”東莞證券分析師何敏儀認為，二套房首付比例的下調，有助于加速一、二手房置換鏈條的打通流轉。

9月26日，中央政治局會議召開。大規模經濟刺激政策呼之欲出，力度為近年空前。政治局會議提到，要“促進房地產市場止跌回穩”，這是首次出現的表述，彰顯維穩房地產市場的決心。

一線城市樓市也松綁

具體到一線城市，也陸續在給樓市松綁。

9月29日晚，上海圍繞限購、金融和財稅三方面率先發力。具體政策內容包括，縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限、優化個人住房貸款的有關政策、調整增值稅征免年限等7個方面。上海此番樓市新政被業界稱為“滬七條”。

上海市出臺的“滬七條”樓市新政，極大地降低了購房成本，有望提振樓市熱度。據分析師測算，以購房者認購1000萬元的房源為第二套住房為例，本次調整前，首付款約為350萬元，在調整后則為250萬元，減少了100萬元，減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出，當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。

9月30日晚，北京樓市松綁“靴子”終落地。北京市住房和城鄉建設委員會等6部門聯合印發的《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》稱，10月1日起，北京將縮短非京籍家庭購房所需繳納社保或個稅年限。

目前，全國范圍內的房貸利率和首付比例都已下行到歷史最低位，限購政策也頗為寬松，但在業內看來，市場行情仍有提振空間。其中，一線城市的限購等政策調整在于提振市場信心，吸引那些曾經無購房資格，但有購買力的人群。

財政部出臺房地產平穩發展舉措

全民關注的財政部會議如期召開，并拋出了重磅的一攬子政策，房地產如何“止跌回穩”更清晰了。

10月12日，國新辦舉辦新聞發布會，財政部相關負責人出席發布會，介紹“加大財政政策逆周期調節力度，推動經濟高質量發展”有關情況。

房地產方面，財政部副部長廖岷表示，下一步將積極研究出臺有利于房地產平穩發展的措施，主要有三方面考慮：一是允許專項債用于土地儲備，主要是考慮到當前閑置未開發土地較多，支持地方政府運用專項債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強土地供給調控能力。二是支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當前已建待售住房較多，將采取用好專項債收購存量商品房，并繼續用好保障性安居工程補助資金，支持方向進一步優化調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。三是及時優化完善相關稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

此次財政部進一步明確允許專項債用于土地儲備，支持地方政府使用專項債用于收購存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購節奏，促進市場“去庫存”，推動房地產市場供需平衡。綜合來看，盤活閑置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產生實質性利好。

存量房貸利率調為LPR–30BP

就在財政部會議同一日，千呼萬喚的存量房貸調整細則出爐。

10月12日，包括國有大行、股份行及城商行在內的多家銀行正式發布存量房貸利率批量調整細則，除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR–30BP（基點）。10月25日，銀行將對符合條件的存量商業性個人住房貸款利率進行批量調整，無須客戶申請，不收取任何費用。

央行等主管部門政策發布后，當晚，工行、建行、農行、中行和交行很快發布關于批量調整存量房貸的公告。多家銀行通過官方微信公眾號發布了公告，表示將于2024年10月12日通過官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行、客服電話等渠道發布實施細則，并于10月31日之前對存量房貸利率實行批量調整，敬請廣大用戶留意。

回顧上一次存量房貸利率調整，還是去年8月31日，央行、金融監管總局發文，決定自同年9月25日起，對符合條件的存量首套住房貸款進行利率下調。隨后，多家銀行發布公告，將于2023年9月25日起批量下調存量首套住房貸款利率，并明確了操作細則。其中，最低貸款利率可以做到LPR–20BP。

釋放利息節省支出促消費

目前已知9月20日公布的5年期及以上LPR是3.85%，若首套、二套及以上住房房貸統一按照LPR–30BP來調整，則高于3.55%的房貸利率統一調整為3.55%，低于3.55%的不調整。需要注意的是，本次只涉及住宅商貸，不涉及公積金，也不涉及公寓商鋪的商業貸款。

若年內LPR繼續下調，那么存量房貸的貸款利率還將繼續下探3.55%。

至于具體到個人每個月可以省多少錢，還需自己算算或看接下來的還款計劃。以深圳為例，在2019年高峰期買房的人，調整后的利率普遍都是LPR+30BP即4.5%，現在調整為3.55%，降了95個基點。按300萬元純商業貸款額計算，貸款30年，等額本息，4.5%的利率月供是15200.56元，3.55%的利率的月供是14150.05元，月供節省1645.35元。

當鄭州市民劉先生聽到存量房貸款利率下調的消息后，感到非常期待。他說：“2017年我在鄭州買房，當時房貸利率5.85%，貸款總額136萬元，每月需還款8000多元。去年經過一次統一調整后，房貸利率降到現在的4.2%，每月還款金額6800多元，節省了1000多元的利息。現在若降到3.55%，那我的利息還會節省近千元。”

分析人士認為，新一輪穩樓市政策，為房地產市場注入了強勁動力。一方面，首套、二套存量房貸利率的下調，直接降低了居民購房成本，釋放利息促進居民消費，為經濟平穩運行提供支持；另一方面，二套房首付比例下調，連同降息，進一步降低了改善型購房者成本，釋放改善型購房需求。

（責任編輯：白利倩）