資本成本分析在企業(yè)融資管理的應(yīng)用探析

【摘要】近年來，央行逆回購、LPR貸款利率持續(xù)下調(diào)等政策，不斷向市場釋放資金流動(dòng)性；從“三支箭”到“滿足合理融資需求”，國家不斷給予金融政策支持，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)融資工具，運(yùn)用數(shù)智化手段對(duì)金融資源進(jìn)行管理與配置，搭建司庫管理系統(tǒng)，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和開發(fā)階段的資金需求，分析不同融資工具特點(diǎn)，擇優(yōu)選擇融資產(chǎn)品，為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)創(chuàng)效賦能。

【關(guān)鍵詞】資本成本分析；企業(yè)融資管理；數(shù)智化應(yīng)用

【中圖分類號(hào)】F275；F832

一、企業(yè)融資管理現(xiàn)狀

（一）融資渠道有待拓寬

傳統(tǒng)融資方式使用期限和范圍有限，亟需拓寬融資渠道。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中的主要融資方式，然而銀行貸款存在以下現(xiàn)狀，成為房企融資的困擾。一是融資難度大，大部分企業(yè)將銀行融資作為唯一的融資方式，在過于依賴銀行融資的情況下，銀行出于對(duì)企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)的評(píng)估，使企業(yè)的銀行融資難度加大；二是融資金額受限，銀行向企業(yè)放貸時(shí)，為了降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，往往需要結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營情況、信用等級(jí)及資產(chǎn)狀況等一系列指標(biāo)，綜合評(píng)估后給予貸款額度，僅靠銀行貸款無法滿足整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金需求；三是融資范圍有限，銀行開發(fā)貸款是為項(xiàng)目住宅等業(yè)態(tài)開發(fā)建設(shè)提供資金，無法滿足基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)板塊、自持物業(yè)項(xiàng)目的資金需求。

（二）融資成本亟待降低

由于行業(yè)經(jīng)營特性，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，開發(fā)建設(shè)中資金需求日益增長。針對(duì)目前存在資金需求量大、資金占用時(shí)間長的特點(diǎn)，融資成本壓降能有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。如何在行業(yè)下行、國家機(jī)構(gòu)給予金融政策支持的大背景下，適應(yīng)新形勢(shì)，應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，保證企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)是企業(yè)管理的關(guān)鍵工作。

（三）數(shù)智化程度不高

企業(yè)往往缺乏一套集成的信息化系統(tǒng)，去獲取對(duì)標(biāo)、統(tǒng)計(jì)、分析企業(yè)融資渠道、融資成本以及債務(wù)到期和利息支付等融資管理相關(guān)信息，無法通過融資管理大數(shù)據(jù)整合，通過數(shù)值化來分析、研判、決策企業(yè)融資行為，在獲取多渠道、低成本融資方面缺少?zèng)Q策數(shù)據(jù)支撐。

二、企業(yè)融資面臨的主要問題

（一）金融政策約束，限制融資渠道

在企業(yè)開展融資活動(dòng)的過程中，金融政策是制約其實(shí)現(xiàn)快速融資的重要障礙之一。在法律方面，我國的《證券法》《公司法》都對(duì)企業(yè)的融資活動(dòng)予以規(guī)范，發(fā)行債券往往對(duì)主體信用評(píng)級(jí)、“三道紅線”指標(biāo)、盈利水平提出明確要求，這些嚴(yán)格的條件使很多企業(yè)難以籌集到必要資金。

（二）市場波動(dòng)大，融資成本較高

一方面資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，金融機(jī)構(gòu)提供資金支持承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大，市場會(huì)使部分金融機(jī)構(gòu)收緊企業(yè)融資支持力度；另一方面資本市場投資者的信心不足，也會(huì)使企業(yè)陷入融資成本高的困境。區(qū)域融資環(huán)境不同，融資成本差異較大，北上廣深融資成本相對(duì)較低，東北、西南地區(qū)融資成本相對(duì)較高。

（三）人員水平不均衡，信息化意識(shí)不強(qiáng)

企業(yè)融資管理人員知識(shí)水平和綜合素質(zhì)不均衡，對(duì)前沿科技發(fā)展的理念研究不深入，創(chuàng)新思維意識(shí)不強(qiáng)，也是財(cái)務(wù)信息化建設(shè)過程中不可忽視的問題，業(yè)務(wù)人員沒有信息化意識(shí)，財(cái)務(wù)人員不了解業(yè)務(wù)情況，這些認(rèn)知的局限性，往往會(huì)阻礙企業(yè)融資管理的質(zhì)量和效率。

三、企業(yè)主要融資渠道及資本成本分析

企業(yè)應(yīng)充分研究國家金融政策，緊緊抓住政策窗口期，深挖大客戶資源，按照項(xiàng)目業(yè)態(tài)、開發(fā)階段、政策支持等因素，分門別類地選用每個(gè)階段適用的融資工具，積極創(chuàng)新融資模式；在同一業(yè)態(tài)適用的多種融資方式中，秉承成本最優(yōu)原則，靈活確定最優(yōu)融資方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（一）企業(yè)項(xiàng)目各階段主要融資渠道

項(xiàng)目投拓階段的主要融資模式有并購貸款、權(quán)益融資及股東借款。并購貸款是金融機(jī)構(gòu)向并購方發(fā)放的，用于支付并購交易價(jià)款的貸款。并購是指境內(nèi)并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實(shí)現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標(biāo)企業(yè)的交易行為。權(quán)益融資是企業(yè)擬獲取土地儲(chǔ)備時(shí)，通過合作開發(fā)模式，降低自有資金出資的融資方式。股東投入是股東通過資本金投入或股東借款形式投入項(xiàng)目公司，是“招拍掛”項(xiàng)目競買土地款資金的主要來源。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的主要融資模式有開發(fā)貸款、供應(yīng)鏈金融ABS、中期票據(jù)、公司債、保債計(jì)劃、票據(jù)等。開發(fā)貸款是銀行對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。供應(yīng)鏈金融ABS，包括資產(chǎn)端供應(yīng)鏈金融ABS和負(fù)債端供應(yīng)鏈金融ABS，資產(chǎn)端供應(yīng)鏈金融ABS是指以應(yīng)收賬款資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持的資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)；負(fù)債端供應(yīng)鏈金融ABS是利用各級(jí)單位在金融機(jī)構(gòu)授信或提供增信或?qū)鶆?wù)確權(quán)等信用支持，將相應(yīng)結(jié)算負(fù)債轉(zhuǎn)為剛性兌付負(fù)債的行為。中期票據(jù)是具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在一定期限還本付息的債務(wù)融資工具。公司債是公司依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，是由證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的中長期直接融資品種，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。保債計(jì)劃是保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃，是指保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的投資產(chǎn)品，向保險(xiǎn)公司等委托人募集資金，投資主要包括交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或其他不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，并按照約定支付本金和預(yù)期收益的金融工具。通過保險(xiǎn)公司設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃，募集資金后用于基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。商業(yè)（銀行）票據(jù)是一種商業(yè)信用工具，指由債務(wù)人向債權(quán)人開出的、承諾在一定時(shí)期內(nèi)支付一定款項(xiàng)的支付保證書。

商業(yè)自持階段主要融資模式有資產(chǎn)證券化、售后回租、REITs發(fā)行等。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是以單個(gè)或多個(gè)包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)以相關(guān)資產(chǎn)未來收入為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。售后回租是承租方以融資為目的，向從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)出售資產(chǎn)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動(dòng)。2023年3月發(fā)改委出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信用基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)范圍，首次將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入了REITs的可投資產(chǎn)范疇（優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目）。

（二）融資渠道的資本成本分析

降低融資成本是擺在管理者面前的一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，基于同一開發(fā)階段可選用不同渠道，利用資本成本分析管理會(huì)計(jì)工具選擇成本最優(yōu)的融資方案，提升經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。

項(xiàng)目投拓階段。首先，項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況梳理可選擇的融資渠道，一般可選擇的融資機(jī)構(gòu)有銀行、信托公司、基金公司，還可以選擇合作伙伴實(shí)現(xiàn)權(quán)益融資；一般來講，信托、基金等前融債務(wù)資金成本相對(duì)較高，權(quán)益和股東投入主要通過項(xiàng)目收益回報(bào)實(shí)現(xiàn)，資金成本相對(duì)較低，同時(shí)通過合作開發(fā)模式引入外部投資者拓展項(xiàng)目，一方面可借用合作方的資金，減少自身的資金投入，減輕企業(yè)資金壓力，降低外部融資成本；另一方面可以學(xué)習(xí)合作方的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，提升自身開發(fā)能力。

項(xiàng)目開發(fā)階段。一方面，企業(yè)要綜合研判項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇最優(yōu)融資渠道，過程中要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)、證券公司、交易所、銀行間交易商協(xié)會(huì)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、法律和審計(jì)咨詢等機(jī)構(gòu)的溝通聯(lián)系，如果同時(shí)滿足多個(gè)融資產(chǎn)品，要綜合考慮融資利率、金額、期限、增信方式、融資用途、還款節(jié)奏等因素，選取適合項(xiàng)目自身的最優(yōu)融資渠道，通常來講，直接融資成本要優(yōu)于間接融資，中期票據(jù)、公司債等公開發(fā)行融資產(chǎn)品利率要低于開發(fā)貸、供應(yīng)鏈等融資；另一方面，針對(duì)部分融資成本較高的區(qū)域，可選擇與銀行總部建立溝通聯(lián)系，通過“總對(duì)總”協(xié)調(diào)機(jī)制，暢通銀行內(nèi)部資金通道，便于企業(yè)獲取低成本融資。

商業(yè)自持階段。企業(yè)首先要識(shí)別商業(yè)自持開展融資的目的，如出于盤活沉淀資產(chǎn)，獲取流動(dòng)資金為目的，對(duì)融資成本敏感性不強(qiáng)，那么可選擇融資渠道范圍較廣。售后回租是企業(yè)自持商業(yè)變現(xiàn)的一種融資手段，融資成本相對(duì)較高；如底層資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，在公開資本市場認(rèn)可度相對(duì)較高，從成本最優(yōu)的角度出發(fā)，企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，可選擇資產(chǎn)證券化或發(fā)行REITs產(chǎn)品，此類融資成本相對(duì)較低。但目前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)行主要受底層資產(chǎn)的質(zhì)量以及行業(yè)監(jiān)管的審批要求，發(fā)行難度較為復(fù)雜，也可嘗試選擇類REITs產(chǎn)品融資。

四、資本成本分析的數(shù)智化應(yīng)用

企業(yè)通過建立系統(tǒng)化、集成化、數(shù)字化、智能化的資金管理平臺(tái)，能夠?qū)崟r(shí)、分析和展示企業(yè)融資渠道以及資金成本、到期債務(wù)、利息支付等信息。如企業(yè)可以建立司庫管理體系平臺(tái)，依托財(cái)務(wù)公司、共享中心、資金中心等管理平臺(tái)，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，以資金集中和信息集中為核心，提高資金使用效率、降低資金成本、防控資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)資金等金融資源進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和統(tǒng)籌調(diào)度。

（一）提高財(cái)務(wù)數(shù)智化理念意識(shí)

從企業(yè)角度，應(yīng)通過對(duì)標(biāo)、培訓(xùn)、宣貫等形式，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)單位的管理理念和思路，鼓勵(lì)開拓創(chuàng)新，改變傳統(tǒng)線下統(tǒng)計(jì)、計(jì)算的工作方式，善于利用業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行業(yè)財(cái)融合，通過信息化手段解決、處理融資中的資金成本分析工作，促使企業(yè)高效獲取低成本融資。

從員工角度，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)前沿科技和信息技術(shù)的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，善于利用信息化思維處理融資業(yè)務(wù)，通過項(xiàng)目開發(fā)各階段融資資金成本分析，及時(shí)有效實(shí)現(xiàn)低成本融資。

（二）加強(qiáng)數(shù)智化技術(shù)應(yīng)用

借助司庫管理平臺(tái)，建立健全資本成本分析模型，實(shí)時(shí)更新各項(xiàng)產(chǎn)品及區(qū)域間對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)分析提示合理化建議，全方位壓降融資成本。通過建立矩陣分析模型（見圖1），以融資額度、融資條件、增信方式、融資成本等作為分析維度，綜合對(duì)比形成可視化、可量化的數(shù)據(jù)倉庫，為企業(yè)獲取低成本融資渠道提供數(shù)據(jù)決策支撐。

從企業(yè)集團(tuán)角度來說，首先通過司庫平臺(tái)建立融資管理模塊實(shí)現(xiàn)流程管控審批，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控管理要求，設(shè)置融資業(yè)務(wù)審批流程，從發(fā)起端錄入融資業(yè)務(wù)相關(guān)信息，逐級(jí)審批至最高決策節(jié)點(diǎn)，形成自下而上的業(yè)務(wù)流程，既解決了融資業(yè)務(wù)穿透式管控的要求，又能做到融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)了對(duì)全集團(tuán)融資業(yè)務(wù)線上全覆蓋動(dòng)態(tài)管理；其次通過加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)溝通合作，在司庫平臺(tái)設(shè)置系統(tǒng)接口，實(shí)時(shí)展示各金融機(jī)構(gòu)在各地區(qū)的融資成本，便于集團(tuán)實(shí)時(shí)掌握有效信息，在開展融資業(yè)務(wù)時(shí)獲取更低成本的融資渠道，同時(shí)對(duì)到期融資債務(wù)進(jìn)行預(yù)警提示，對(duì)接資金管理平臺(tái)獲取可用資金余額，對(duì)存在資金缺口的單位提前實(shí)時(shí)預(yù)警，確保資金鏈安全。

從開發(fā)項(xiàng)目角度來說，首先通過司庫平臺(tái)錄入項(xiàng)目的基本信息，具體內(nèi)容可包括項(xiàng)目開發(fā)地、投資額度、開發(fā)節(jié)奏、公司信譽(yù)等信息，可以獲取項(xiàng)目在各開發(fā)階段可選擇的融資渠道，供項(xiàng)目融資管理人員參考；其次可通過橫向?qū)Ρ韧瑓^(qū)域同類型開發(fā)項(xiàng)目融資成本，例如獲取該區(qū)域不同銀行貸款利率等，便于項(xiàng)目對(duì)融資和成本之間平衡選擇；最后通過實(shí)時(shí)展示該項(xiàng)目融資額度以及綜合融資成本，可以作為對(duì)標(biāo)分析復(fù)盤，同時(shí)做到到期債務(wù)和利息支付的提示，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

新環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)緊隨時(shí)代發(fā)展及政策環(huán)境變化，在提升全員降低資金成本的意識(shí)上下工夫，抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)積極探究有效的融資對(duì)策，充分利用信息數(shù)智化手段，運(yùn)用資本成本分析工具，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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責(zé)編：楊雪