一線樓市活力初顯

近日，財政部等三部門發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

在此背景下，上海、北京、深圳、廣州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅標準，與之相銜接的稅收政策也相應調整。具體來說，個人購房享受契稅低稅率（1%）的面積標準從90平方米以下擴大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，均享受該優惠；對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，取消普通住宅標準為一線城市樓市持續修復提供了進一步支撐，新政將有效降低改善類、二套房的購房成本，加速改善置換客戶入場，市場活躍度有望繼續好轉，也將助力全國市場止跌回穩。

11月15日，在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上，國家統計局國民經濟綜合統計司負責人付凌暉介紹，9月26日召開的中共中央政治局會議強調“要促進房地產市場止跌回穩”，隨后相關部門出臺了一系列土地、財稅、金融政策，有效提振了市場信心，活躍了市場交易。一攬子措施已經顯效，10月份房地產市場出現積極變化，對房地產市場后期走勢保持樂觀態度。

取消普通住宅標準為一線城市樓市持續修復提供了進一步支撐，新政將有效降低改善類、二套房的購房成本，加速改善置換客戶入場，市場活躍度有望繼續好轉。

三個“首次”

2024年國慶，地產經紀人孫峰度過了近兩年最忙碌的一個“黃金周”。孫峰是北京鏈家梨園大區華業店商圈經理，在9月26日政治局會議之前，他所負責的片區每月平均能賣出9套房左右。

9月26日召開的中共中央政治局會議強調，要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

“9月，我們帶客戶看的套數在600套左右，隨著相關部門一攬子措施落地，10月我們帶看了980套房，賣出了21套房。”孫峰告訴《瞭望東方周刊》。

一直在華業東方玫瑰附近租房的一對年輕夫妻，因為工作不在北京通州，此前不符合通州區買房需要在當地繳納社保或納稅滿3年的要求。此輪北京房產新政策落地之后，他們具備了在通州購房的資格，加上首付比降低，更加堅定了他們購房的意愿。

通過孫峰的中介服務，這對夫妻近日入手了一套360萬元的兩居室。“這個小家庭之前租房費用是每月4500元，購房后，每月還貸1.2萬元，其中公積金支付7000元，自付5000元。等到搬入新房，整體算下來，每個月固定支出其實只多500元。”孫峰給本刊記者算了筆賬。

“新政之下，剛需的需求進一步釋放。”清華大學房地產研究中心主任吳璟認為，“這個10月，可能會成為近年來我國房地產市場的分水嶺”。

據住房和城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”最新網簽數據顯示：10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，自2023年6月連續15個月下降后首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自2024年2月連續8個月下降后首次實現增長；“銀十”超“金九”，為近17年來首次。

吳璟告訴《瞭望東方周刊》，中央各部門密集出臺多項政策措施，形成政策“組合拳”；許多城市政府一方面“因城施策”推動政策落地，甚至進一步推出加碼措施，另一方面注重加大宣傳引導力度，積極組織房展會等大規模促銷活動；開發企業也主動配合，實質性加大推盤和促銷力度。各方協同發力，10月住房市場成交數據的三個“首次”，正是這種共識和合力的顯現。

一線城市樓市率先回暖。11月15日國家統計局發布的數據顯示，今年10月，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲，同比則是降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。一線城市二手住宅銷售價格在13個月后環比首次出現上漲，二手住宅率先釋放回暖信號。

以北京為例，北京鏈家研究院院長高原向《瞭望東方周刊》分析，從供需基本面看，買方數量大幅增加，賣方數量小幅下降，市場平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數據顯示，10月1日-30日新增客源量與2023年同期相比增長超四成，與9月份同時段相比增長近兩成，而新增房源量和庫存房源量均較上月有所下降。此消彼長之下，新增房客源比例由1︰10變為1︰13，賣方話語權略有回升。隨著供需態勢的變化，預計未來價格止跌回穩態勢將更加鞏固。

“從細分市場來看，全市各區域及各類別住房交易量均有所提高，但五環外、剛需型產品交易熱度提升更為明顯。主要原因為此次政策調整購房資質要求與首付比例，通州限購亦被取消，政策更加利好剛需群體。五環外青年剛需群體購房意愿提升并率先實際入市，使得外圍市場向好態勢更為顯著。根據經驗來看，伴隨著剛需型住房交易的熱度提升，能夠推動置換鏈條平穩運轉，使得熱度向其他片區逐步傳導。”高原說。

取消“豪宅稅”

此次一線城市全部取消普通住宅和非普通住宅標準，是繼9月底優化或取消限購政策等之后，樓市政策的再一次升級進階。網民稱這是取消了“豪宅稅”。

以北京普通住宅和非普通住宅標準的政策來算，契稅的優惠將直接減少購房者的稅負壓力，降低住房交易成本。某地產中介公司的經紀人算了筆賬：購置100平方米、總價500萬元的二套房，過去按3%的稅率要繳納15萬元的契稅，而新政后只需要繳納5萬元的契稅。

“購置京滬面積在90-139平方米的二套房，受此次契稅減免政策的利好更大。”上述經紀人還表示，這個面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求。如果購置的是新房，這個面積段現在基本上可以做到3到4房，房型與面積都能有效滿足改善型需求。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這次減稅政策，對購房者來說砍掉的是一次性繳納的、不可貸款支付的“高額成本”，少則幾萬元、多則幾十萬元，主要惠及一線城市，尤其是惠及一線城市的新市民、年輕人。

“減稅新政之下，買賣雙方的交易摩擦變小了，剛需和改善的循環會更加順暢，商品房止跌回穩的基礎也能更加牢靠。” 李宇嘉認為，隨著房地產存量規模越來越大，住房市場從增量時代轉向存量時代，穩定房地產市場，就需要降低流轉環節的稅負。

9月29日，深圳發布放寬限購、優化首付比例、調整個人住房轉讓增值稅征免年限等政策。10月，深圳樓市“銀十變鉆十”，各區域樓市項目呈現出熱銷態勢。在二手房市場，據深圳市房地產中介協會公布的數據，深圳二手房錄得量已連續5周單周超過2000套，成交量呈現出高位企穩的態勢。變化不僅體現在成交量上，購房者的決策速度也明顯加快，不少購房者在新政出臺后迅速作出了購房決定。

11月15日，國家統計局發布10月份商品住宅銷售價格變動情況，作為行業風向標的深圳樓市，一二手房價格率先轉向上漲。業內人士認為，減少稅負新政，或可促進深圳樓市又一波交易高峰。

“改善客群的入市不僅影響中高端市場，也間接利好普通住宅的交易。對新房市場來說，因為未來換房時交易成本降低的預期，因此中大戶型的新房也會迎來更多關注。整體看，這幾輪政策對深圳樓市起到托舉作用，而交易量的持續穩健將助力房價止跌回穩。”樂有家研究中心分析人士說。

對高端住宅來說，2024年也是政策調整大年。

58安居客研究院院長張波分析，這一次一線城市降契稅降“豪宅稅”，非常利好建面90-140平方米且持有2-5年的房源。而在豪宅方面，既減少契稅，免征增值稅，加之個稅也有退稅規定，置換成本最大可以減少至房價的7%左右。

2024 年國慶， 地產經紀人孫峰度過了近兩年最忙碌的一個“黃金周”。

2024年前10個月，一線城市的高端住宅市場成交不斷刷新紀錄。

2024年，在“單套總價2億元+”行情中，廣州的網簽數據站上全國第一的位置。根據交易記錄，今年7月，廣州星河灣半島五號、鵬瑞1號等樓盤總計成交了約5套總價超2億元的產品；在二手市場，二沙島一套別墅也以超2億元的價格成交；國慶期間，廣州又成交了4套總價超過2億元的單位。

上海高端住宅市場成交狀況也堪稱火爆。克而瑞數據顯示，2024年前三季度上海總價3000萬元以上高端住宅成交近1900套，為2023年同期的2.6倍，成交套數創下歷史同期新高；總價5000萬元以上的高端住宅成交440套，為2023年同期的3.1倍；總價1億元以上高端住宅成交約30套，為2023年同期的6倍。2024年以來上海共產生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的高端住宅樓盤就有17個“日光”，占比接近六成。

上海某地產企業資深人士認為，高端住宅的購買力在短時間內不會透支，這種“火熱”表現至少能延續到2025年，原因是熱點城市的高端市場實際上吸引了全國范圍內的購買力，而這些城市的中心區高品質住宅是有其稀缺性。

“不看學歷看房本”

除了稅收優惠政策，廣州出臺落戶新政，間接利好樓市。

11月18日，廣州市發展和改革委員會官網發布《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》，優化積分制入戶方式，并新增安居樂業、投資納稅兩種入戶類別。

投資納稅入戶，即在最近連續36個月內，在廣州實際繳納的個人所得稅稅額累計在20萬元以上的人員，可申請入戶；取消積分制入戶年度名額限制，積分達到入戶分數線即可申請，申請年齡由45歲放寬至50歲。

新增的安居樂業入戶引發廣泛關注。廣州市發改委表示，考慮廣州作為超大城市，區域人口密度區域分布不均現象較突出，本著合理有序、漸進適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，實施區域差別化安居樂業入戶，對“在白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

廣州由此成為一線城市中第一個落戶“不看學歷看房本”的城市。一線城市人才落戶政策首次瞄準大專以下學歷人群，且未設年齡上限。

“我符合安居樂業入戶政策，之前已經交了好幾年社保，現在終于不用慢慢等積分落戶了。”在廣州工作的新市民小予（化名）對《瞭望東方周刊》說。

新政有望撬動一批剛需人群為落戶而買房。李宇嘉分析說，對于長期在廣州居住生活、有落戶需求但不符合學歷落戶、投資落戶等規定的外來人口，特別是有子女教育需求的人群，廣州新政讓他們可以通過購置房產實現落戶。

廣州新政對于其他熱點城市頗有借鑒意義。李宇嘉表示，廣州作為超大城市，此次遵循了循序漸進的原則，外圍退出入戶限制，中心區則逐步降低入戶門檻。他認為，廣州支持有穩定就業、有自有居所的人群入戶，符合新型城鎮化的要求。

在城市競爭中，人口和人才逐漸成為關鍵因素。因此，業內人士認為，廣州此次調整落戶標準，是一種差異化“搶人”的做法。

截至2023年12月31日，廣州市常住人口為1882.70萬，實有人口為2298.18萬。其中，登記流動人口1218.86萬，占比53.03%。流動人口的平均年齡為35歲，年輕人是絕對主力。將這些年輕的流動人口留下，顯然有助于保持廣州的長期競爭力。

2024年7月，國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，明確提出“堅持以人為本”，把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化首要任務，堅持人民城市人民建、人民城市為人民。

廣州此次進一步放寬落戶條件，不僅有利于樓市回暖，也傳遞出鮮明信號：不僅大中城市普遍對人才、人口敞開懷抱，超大特大城市也在因地制宜、循序漸進地探索拓寬落戶渠道。