城市房地產融資新機制持續發力

今年以來，住房城鄉建設部、金融監管總局指導各地建立城市房地產融資協調機制（以下簡稱“協調機制”），支持合規房地產項目進入“白名單”，引導金融機構加大融資支持力度。中共中央政治局9月26日召開會議強調，“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。日前，兩部門聯合舉行全國保交房工作推進視頻會議，提出進一步推動協調機制“擴圍增效”，擴大“白名單”覆蓋范圍。

協調機制有哪些政策創新，對保交房發揮了怎樣的作用？如何進一步發揮協調機制作用，優化“白名單”管理，支持房地產市場穩健發展？記者進行了采訪。

為合規在建“白名單”項目提供精準融資支持，保障施工進度和順利交房

什么是“白名單”？這一制度對促進房地產項目建成交付有何作用？

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，協調機制根據房地產項目的開發建設進展及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。這些推送出的合規在建房地產項目名單就是“白名單”。

專家表示，“以城市為主體、以項目為中心”，是協調機制的最大特點和創新亮點。

“我國房企一般是集團公司加項目公司的運行架構，而‘白名單’則是以合規在建項目為融資支持對象的名單。”招聯首席研究員董希淼說，這有助于將房企集團的風險與房地產項目的建設區分開來，為金融機構服務在建房地產項目提供參考，促進金融機構精準滿足其合理融資需求，助力保障房地產項目施工進度和順利交房，為改善市場預期發揮積極作用。

“需要注意的是，進入‘白名單’不意味著房地產項目一定會獲得融資支持。”上海金融與發展實驗室主任、首席專家曾剛說，相關金融機構將根據項目開發建設實際情況以及抵押物、資產負債、還款來源等情況，與房地產項目開發企業平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策。

金融監管總局有關負責人說，通過納入“白名單”，房地產項目管理更加規范，融資更加便捷，更有利于項目建成交付和保障購房人合法權益。今年以來，金融監管總局持續指導金融機構多渠道提供房地產金融服務，用足用好包括協調機制在內的各項政策措施，房地產行業融資保持了穩中有增的態勢。

進一步推動合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”

房地產項目“白名單”機制建立以來，探索積累了一系列經驗。截至10月16日，協調機制“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。

“房地產項目公司可通過現有流程提出申請，協調機制審核后將項目納入‘白名單’；也可直接與金融機構對接申請貸款，金融機構按常規房地產開發貸款條件流程進行審批，對符合貸款條件的項目審批放款，向協調機制備案后將項目納入‘白名單’。”金融監管總局有關負責人說。

“要加大‘白名單’項目把關、推送和問題項目修復力度，對于暫時不符合條件與標準的項目，銀行要提出有針對性的意見建議，協調機制應推動房地產企業采取措施盡快修復問題項目，使其符合‘白名單’項目的條件和標準，推動合格房地產項目‘應進盡進’。”董希淼說。

商業銀行如何更好參與協調機制，加大對“白名單”項目的支持力度？

廣發銀行公司金融部副總經理雷敏說，在監管部門指導下，廣發銀行成立工作專班，由銀行主要負責人牽頭，客戶營銷、授信審批、風險管理等相關部門作為成員，設立工作會商、綠色審批、營銷協同機制，形成工作合力。建立“白名單”項目營銷、準入、申報、審查審批全流程綠色通道，適度下放審批權限，提高審批和放款效率，推動項目快審、快放、應貸盡貸。

在貸款資金撥付方式方面，目前，商業銀行按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司。金融監管總局有關負責人說，今后，商業銀行可在與房地產項目公司協商一致前提下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，后續依據實際用款申請，從監管賬戶受托支付至用款對象。

“提早支付上下游企業資金，使項目能提早開工建設。”這位負責人說，以更大的力度、更實的舉措，進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

把滿足房地產行業合理融資需求和防范化解相關風險更好結合起來

住房城鄉建設部有關負責人說，年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。在進一步發揮協調機制作用、促進房地產市場平穩健康發展過程中，如何把滿足房地產行業合理融資需求和防范化解相關風險更好結合起來？

虞曉芬說，協調機制要推動“白名單”項目單獨建賬核算、封閉運作管理，嚴禁項目資金挪作他用，確保資金用于保交付。各城市政府要切實做好協調機制相關保障與風險防控，定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，加強工作統籌和信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息。

董希淼說，房地產開發企業要全面真實地提供“白名單”項目財務報表、項目進度、資金需求等信息；通過項目銷售、處置存量資產、引入投資者等方式改善自身現金流，合規使用信貸資金。

“在調查審批環節，銀行應準確把握‘白名單’條件和標準，加強項目審核，嚴格落實貸款‘三查’。在貸后管理環節，嚴格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監管賬戶，確保項目資本金、貸款發放、支付使用、貸款償還等通過項目資金監管賬戶辦理。”雷敏說。

“引導金融機構積極滿足房地產行業合理融資需求，這不僅有利于支持房地產市場平穩健康發展，同時也有利于從根本上防范金融風險。”金融監管總局有關負責人說，從目前監測情況看，“白名單”項目貸款質量良好，能夠按時還本付息。有的“白名單”項目在獲得融資建成后，銷售回款情況明顯好轉，不僅保障了新增貸款的安全，也提升了對存量債務的清償能力，實現房地產與金融良性循環。