拿地漸活躍　房企資金面回暖可期

臨近歲末，房地產土拍市場溫度明顯提升，百億元級地塊頻現，頭部房企競相補倉。 從第三方披露的數據看，房企更為積極，一線城市推出的百億元級地塊紛紛落槌。有的總價創紀錄，有的溢價率新高，土拍市場氣氛活躍。

這與房地產基本面的改善直接相關，尤其是直接受益于資金面的好轉。首先是房企債券融資連續三個月實現正增長。其次是房企“白名單”規模快速擴大，截至11月中旬，“白名單”項目貸款審批通過金額已超過3萬億元。

按照計劃，仍有約1萬億元的規模將在剩余一個多月的時間內審批通過。增量資金持續進場，這對于改善房企資金流大有裨益。12月9日召開的中央政治局會議提出，要實施更加積極有為的宏觀政策，穩住樓市股市。這釋放了更加堅定的穩樓市基調。

拿地漸活躍

12月初，廣州番禺區原海珠客運站地塊出讓，合肥瑞倫房地產開發有限公司以12.35億元競得。這家房企去年曾在廣州拿地，隨后與龍湖集團展開合作，2023年的項目和此次土拍僅有約一公里的距離。

在這之后，另一家企業綠城集團也以24.16億元競爭廣州海珠區一塊土地。與廣州土拍前后，作為二線的合肥土拍市場上，大富地產以4.21億元競得原合肥汽車客運總站地塊。

此外，11月初，在成都土拍市場，四川金昊投資有限公司以20.7億元總價競得高新區大源板塊一宅地，溢價率達到了46.11%。這一溢價率刷新了高新區樓板價的紀錄。

與之相比，北上深等一線城市的土拍市場金額更大。先是在上海，11月底，華潤置地、越秀和中能建聯合體以78.97億元的價格競得浦東新楊思地塊。此次土拍溢價率達到40.37%，刷新上海土拍市場集中供地以來的溢價率紀錄。

之后上場的是北京市場，中海地產以153.32億元的總價，競得北京酒仙橋、十八里店和小紅門三個地塊組成的巨無霸組團地塊。

12月初，由華潤置地和中海聯合體以總價185.12億元競得深圳市南山區后海金融總部基地，溢價率達到了46.32%，創下了深圳涉宅地塊成交總價的新高，同時也成為成交樓面價第二高的地塊。

天風證券指出，11月30家企業單月投資金額為900億元，同環比分別增長107%和181%，創2024年內的新高。

11月土地市場迎來成交規模、熱度共同上漲，上海、杭州、成都等地優質地塊實現了高溢價成交，成都、西安等個別城市出現了高溢價投資拿地案例。拿地金額超過100億元的均為2024年拿地規模較多的大型房企，且集中在上海、北京等高總價的核心城市，投資高度聚焦。

天風證券預計，12月房企將保持較強促銷力度沖刺業績，百強及核心城市銷售同環比有望延續改善趨勢。價格方面，未來高能級、低庫存及前期跌幅已較大的城市價格有望進一步企穩。

年底的土拍市場熱度升溫。在銷售回暖的情況下，房企的資金面也在逐步好轉，這或許是房企敢于積極拿地的底氣之一。

融資回暖

中指院日前發布的數據顯示，2024年11月房地產企業債券融資總額為482.7億元，同比增長9%，這已經是房企融資連續三個月實現正增長了，且漲幅創下新高。此前的9月和10月，房地產企業債券融資總額為428.3億元和289.7億元，同比增長8%和3.2%。

11月，包括新城控股、綠城中國、美的置業、新希望地產和濱江集團在內的5家房企完成信用債發行。5家房企共發行募資為46.3億元，是2024年發行金額最高的月份。

房企融資更大的源頭是銀行。在這一點上，通過“白名單”，房企開發項目獲得的貸款增速更為迅猛。最新數據顯示，“白名單”審批貸款額度已經超過3萬億元。

地產“白名單”制度是在2024年1月提出的。1月底，住建部召開的城市房地產融資協調機制部署會議提出，要加快推動城市房地產融資協調機制落地見效。隨后，第一批地產項目“白名單”開始落地。

截至3月末，第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數量超2100個，總金額超5200億元。至8月底，商業銀行已經審批了“白名單”項目5392個，審批通過的融資金額近1.4萬億元。

在2024年國慶前后的一系列政策組合拳中，關于貸款方面，金融監管總局表態，目前，把商品住房項目貸款全部按照“白名單”機制管理的條件已具備，符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應按“白名單”管理，做到“應進盡進”。會進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目應進盡進，已審批的貸款應貸盡貸，資金撥付能早盡早。

彼時截至10月16日，商業銀行已審批通過房地產“白名單”項目貸款2.23萬億元。預計到2024年底，審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

根據最新數據，截至11月18日，“白名單”項目貸款審批通過金額已超過3萬億元。梳理時間線不難發現，至8月底，用了五個月左右的時間，“白名單”貸款新增了近9000億元。

至10月中旬，大約一個半月時間，“白名單”新增審批貸款額度就達到了約8300億元，貸款獲批規模迅速放大。按照11月中旬的數據，大約一個月的時間，“白名單”貸款新增就又新增了約7700萬元的額度。

按照規劃，到年底，“白名單”審批貸款額度要超過4萬億元。也就是說，大約一個半月的時間，要繼續完成約一萬億的新增貸款審批額度。

需要說明的是，“白名單”審批貸款額度并不意味著已經全部完成放貸，貸款落地后房企將真正受益。如河南，截至10月30日，河南省房地產“白名單”項目授信投放率已達70.04%，貸款投放規模超750億元。

至11月18日，河南省銀行機構對578個房地產“白名單”項目完成授信審批，總額達1072.18億元。其中，541個項目已獲得資金投放，累計金額為772.89億元，授信投放率達到72.09%。

截至10月28日，江蘇“白名單”機制已向銀行機構推送項目300余個，目前已落地貸款近700億元，項目審批放款率已近七成。

從官方數據來看，房企資金來源中，除了銷售端仍需努力外，融資方面已經回暖明顯。

統計局的統計數據顯示，2024年前10個月，房地產開發企業到位資金87235億元，同比下降19.2%。其中，國內貸款12400億元，下降6.4%；利用外資30億元，下降19.1%；自籌資金31483億元，下降10.5%；定金及預收款26444億元，下降27.7%；個人按揭貸款12436億元，下降32.8%。

這其中，國內貸款的降幅已經剩下個位數，距離正增長已經不太遙遠。降幅較為明顯的是定金及預收款、個人按揭貸款，這是銷售環節。

銷售好轉

在國慶節前后一系列的政策利好推動下，房地產銷售已經回暖。2024年1-10月，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%。

結合9月銷售數據，10月單月，新建商品房銷售額為7975億元。上一年同期新建商品房銷售額為8091億元，跌幅只有1.43%。這與前10個月累計銷售跌幅超兩成，形成了鮮明的對比。

克而瑞日前發布的數據顯示，2024年11月，百強房企操盤金額為3633.5億元，同比降低6.9%。熱度較10月有所降溫，但較國慶一系列利好政策出爐前，回暖仍明顯。

銷售回暖、房價企穩對房企大有裨益。根據民生證券統計，截至2024年三季度，A股房地產企業總營收規模為9615億元，同比下降22.98%，實現扣非凈利潤-127.5億元，同比下降161.06%。A股上市房企中，除城投控股、珠江股份和新城控股毛利率同比增長外，其余均有不同程度下滑。

房企業績下行的原因除了銷售整體偏弱，疊加房價低迷，造成結轉利潤下降外，存貨凈值下行也是主要因素之一。

這并不是房企首次受到減值的影響，2023年也是如此。根據國信證券的統計，2023年A股上市房企營收為2.57萬億元，同比微降0.9%。但歸屬凈利潤為-123億元，下降了324%。這其中資產減值損失844億元，僅僅是略低于2022年水平。

從資產減值的來源看，2023年資產減值的核心原因就是房價和地價的下跌。國信證券表示，首先是房企2021上半VXZltRQGV3qj0O7/1rDdRA==年及之前預期過度樂觀，導致地價過高；其次部分城市房價下跌幅度更大；最后，滯銷項目債務利息對利潤的侵蝕，多數房企計提了更多的減值。

根據中指院百城價格指數，11月，百城新房價格受改善項目入市帶動，環比上漲0.36%，漲幅有所擴大，這一環比增幅為近三年的最高水平。

國信證券表示，“房價止跌”是地產基本面復蘇的標志，也是判斷房企資產真實價值的前提。

此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩跡象，一線城市率先出現企穩，預計是因為限購政策放寬后成交量激增，快速消化了低價房源；二線城市緊隨其后，“以價換量”有望逆轉。

政策再樹信心

一年多以前的2023年7月，中央在政治局會議上首次提出，房地產市場供求關系發生重大變化。“房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策。”

行業的“供求關系”發生重大變化，政策態度轉向支持的變化，意味著行業的調控政策也要適時調整優化。之后的認房不認貸、下調首付、下調貸款利率和去庫存等執行面的政策陸續出爐。直至2024年5月出臺“517新政”，被認為是當時“前所未有”的放松政策。

在2024年9月26日的中央政治局會議上提出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

這是繼地產供求關系發生重大變化的論調后，中央對地產的又一次提出基調，即推動行業止跌回穩，而且還提出了止跌回穩的具體手段。

在12月9日召開的中央政治局會議上提出“穩定樓市股市”。天風證券指出，隨著四季度股票回購再貸款、互換便利以及一攬子地產增量政策落地，整體股市和地產或已開始回穩，預計后續經濟工作會議會有更多表述。

國金證券則表示，回顧過去政治局會議對貨幣政策的定調，多數時候以“穩健”為主，具體結合當前經濟形勢的不同情況，在“偏緊”和“偏寬松”之間進行調整。此次提出“適度寬松”的貨幣政策，是自2011年以來首次改變貨幣政策立場，反映當前對于穩經濟的決心相比前期進一步提升。

具體到房地產來說，國金證券指出，從“止跌回穩”到“穩住樓市股市”，本次會議針對樓市的定調相比國慶節前更為明確，體現對樓市企穩的緊迫性有所提高。為了更好地實現“穩住樓市”的目標，結合會議提及的“加強超常規逆周期調節”，預計2025年或針對房地產去庫存、穩價格、控制新增等方向出臺超出常規框架的政策。