論房地產開發企業項目資金管理

資金是企業生產經營活動得以順利推進的重要物質保障。房地產企業作為典型的資金密集型企業，工程項目施工周期較長，需要投入的資金規模較大。資金是企業實現健康、穩定、可持續發展不可缺少的重要資源。近些年，房地產行業的市場競爭愈加激烈。在這樣的時代背景下，房地產企業只有依托科學合理的資金管理工作，才能實現穩定運營，項目才能得以順利建設，從而為企業的長遠穩定發展提供有力支持?；诖?，文章分析了房地產開發企業的項目資金管理策略，并在實戰層面進行了深入研究與剖析，以供參考。

在房地產工程項目開發過程中，資金投入規模大，款項收支頻繁，資金周轉時間較久，資金管理已成為房地產企業內部管理工作中的重點內容。近些年，我國為控制房價上漲過度問題，國家有關部門在宏觀調控政策上持續加碼，基于土地、金融、市場等多個維度頒布調控政策，整體行業政策日益收緊。在這樣的行業背景下，房地產企業紛紛通過采取降負債、降杠桿等方式，讓企業可以求得生存。只有通過科學合理的資金管理，方能讓企業的資金收支計劃保持在平衡狀態。

房地產開發企業項目資金管理概述

資金管理主要指的是企業對項目資金計劃、使用、核算、風險防范等一系列管理工作的總稱，其涉及內容較多，既包括基礎的資金收支管理，又包括投資、資產、債務、債權、利潤和風險管理。

通過科學合理的資金管理工作以及合理的統籌和調配，能提升企業的內部管理，確保企業資金持續性供應，企業經營活動得以有序推進，提高資金綜合利用效率，從而起到降本增效的作用。由于業務和項目的差異性，資金管理模式也有所不同。近些年，信息技術高速發展，企業可以依托財務共享中心、司庫、結算中心等進行資金的統一管控，加強資金的集約化配置。尤其是大型企業，其業務活動較為復雜，資金散布于不同的地區、分支機構或不同的項目中，通過資金集約化管理，可以增強資金管理效率，避免下屬子公司或成員單位隨意支出，引發企業資金鏈斷裂風險。

房地產開發企業項目資金管理中存在的主要問題

項目立項環節忽視長期規劃 在工程項目立項階段，房地產企業需要綜合考量項目的長期建設和運營規劃，但在實際工作中，在工程立項階段，企業往往過于關注短期效益，未進行長期規劃及項目可行性研究分析，導致后續工程項目建設出現資金沒有用在刀刃上的問題。對后續資金運用擬定年度、月度資金計劃，是未雨綢繆，也是做好資金支持的保障。

項目開發環節預算管理不到位，加大資金風險 預算管理是房地產企業資金管控的有效工具[2]。但在實際工作中，很多房地產企業的預算管理機制不夠健全，預算管理制度缺乏執行力，導致工程項目時常出現人工、材料、機械設備超預算的問題，引發工程項目資金鏈斷裂、甚至導致工程爛尾。項目預算是籌資的依據，通過項目預算，測算資金缺口，才能進一步分析籌資、融資策略。

資金使用效率不高 房地產企業在體制、人員等多種因素的影響下，其資金管理工作較為粗放，仍在運用傳統的資金管理方法，企業未建立相應的信息化管理機制，也沒有工程施工方案的概算，對工程用款資金缺口的研判不足，融資方法不夠科學合理，企業往往出現融資款項到位過剩，或出現資金缺口而無法及時補足資金的問題。企業資金綜合利用率較差，致使經營管理工作難以達到理想目標。

多項目資金運作能力偏弱 大規模房地產企業需要同時進行多個項目的開工建設，為此，如何實現資金在各工程項目中的優化配置，成為企業資金管理工作的重點。結合實際，目前很多房地產企業的多項目資金運作仍存在多項目同時資金緊缺的情況，并未實現通過前一個項目去拉動后一個項目，對于項目的開發預期收益、銷售預期、投資回報率，并沒有在事前進行客觀研判，而是盲目進行項目上馬，導致項目資金滯壓于開發產品等存貨中，資金綜合利用率較為低下。

房地產開發企業加強項目資金管理的實施策略

注重做好項目預算編制及年度資金計劃 在房地產企業的資金預算編制工作中，需要始終秉承著統籌兼顧、量入為出的基本原則，預算編制需要確定預算的最小責任單元，通過對企業戰略發展目標進行充分分解，落實到各個部門，讓各個部門精準分析完成年度任務的資金需求，擬定企業年度全面預算及年度資金計劃[3]。各部門群策群力，可以有效規避預算編制的片面性。

在房地產企業的資金計劃擬定過程中，應著力資金計劃分析，要從資金流入流出預測、資金缺口分析等多個維度著力。例如，在資金流入預測這一環節，企業需要綜合分析市場情況及銷售策略，加強對國家政策、房地產行業發展動態等內外因素的研究，保證預測結果盡可能貼近實際。可以通過分析房地產企業的項目銷售收入情況，包括銷售收入來源、銷售去化速度；分析銷售回款情況，包括按揭回款情況、回款進度、促進回款的各項措施等，分階段進行資金流入預測。通過對銷售系統、財務專業軟件及工具的合理使用，來對企業的回款周期等主要指標進行相應預測。在進行資金流出預測時，需要對各項費用支出進行有效預估，可以分析房地產工程項目的進度、采購計劃和開發安排，對企業的人工、材料和機械成本支出進行合理預測，保障費用支出的合規性及合理性，規避資金浪費；資金計劃分析不但包括資金流入和流出預測，還包括企業資金缺口分析。主要是指在分析資金流入、資金流出的基礎上，針對企業分階段的資金缺口進行系統化評估，明確企業未來的資金收支，確定科學合理的融資計劃，確保資金調配科學合理。

注重做好預算執行與預算管控 在全面預算及年度資金計劃做好之后，應讓各個部門以該預算計劃作為行動導向，對各業務部門的既定計劃在實操層面進行控制與管理，對各部門資金支出進行嚴格管控[4]，保障整個預算的有力執行與實施，把費用開支控制在年度預算范圍之內，保證企業年度任務的順利完成。房地產企業需要建立健全預算執行的剛性制度，確定預算執行的權限和職責，保障預算制度的嚴格執行。

研判融資計劃，科學設計項目融資方案 房地產企業融資方案的確定，應先進行融資需求分析，明確企業的項目總投資、自有資金比例、貸款需求，確定較為科學合理的融資規模，以為后續的融資方案夯實基礎。在選擇融資渠道時，除了傳統的銀行貸款之外，還可以通過股權融資、合作開發以及預售資金等多種方式。這既需要通過考量企業的資金成本投入，又需要分析投資風險，以保證資金使用的靈活有效。

注重做好過程管理，加快在途資金回籠 為確保房地產企業的在途資金可以在短時間內盡快回籠，提高企業資金周轉速度，企業要從以下幾個方向著手：

一是審時度勢、調整銷售策略。結合整個市場經營的發展需求和工程項目的建設特征，對項目進行準確定位，研究制定切實可行的銷售策略，包括銷售推貨方案、定價方案、營銷活動方案、宣傳方案等，在一定程度上保證定價策略合理、可持續發展且能確保企業項目存貨銷售去化速度，運用提高存貨周轉率的方式來提高資金流轉速度。

二是客戶群體分析、加強客戶關系維護。通過與客戶保持良好關系，提高客戶對企業的滿意度和忠誠度，從而進一步加速回款速度。企業需要建立健全客戶管理體系，掌握客戶對企業產品設計的具體要求以及對企業服務提出的建議，了解市場青睞的產品類型及設計風格。產品是第一競爭力，贏得產品也就贏得了市場，也就確立了企業的核心競爭力，也就保障了企業源源不斷的資金來源。另外，對于房地產企業來說，通過為客戶提供更完善的售后服務，確保客戶對房地產開發商的滿意度與認可度，可以實現以老客戶帶動新客戶，從而整體提高該企業房地產品牌的社會效應。

三是優化回款流程、建立催收機制。確定科學合理的回款工作流程，明確各部門的職責、權限和工作要求，針對回款情況進行定期審查，對逾期未回款客戶進行及時跟進處理，保證回款及時有效；制定催收策略、催收機制，建立專業的催收團隊，全面提升企業的回款效率。把回款跟進工作落實到每天、落實到商品房銷售的每一個環節，細化客戶簽約與商品房貸款按揭流程，專人專崗跟進收集客戶資料，跟進銀行對每一套商品房的貸款按揭審批進度，對回款工作執行設置行之有效的獎懲機制。例如與客戶約定自簽定《認購協議書》后5天內需提供完整的按揭辦理資料，銀行據此開具資料齊全的按揭貸款簽單確認函，收款員憑該確認函向客戶收取首期款，即落實客戶在簽定《認購協議書》后10天內付清首期款?？蛻舾肚迨灼诳詈螅?天內完成商品房買賣合同的簽訂。若上述各工作步驟不能按規定時間完成，則對銷售員進行超期經濟處罰。對逾期未簽約客戶在到期簽約之日起5個工作日內寄發《撻定通知書》。銷售部需每天實時跟進簽約后客戶的按揭審批流程，更新每一套商品房的在途資金情況，編制在途資金報表，預估銀行按揭款的放款時間，從而更準確地預見銷售再投入的資金情況，更準確地預見房地產企業開發貸的提款時間及提款金額，進而有效節省資金成本，提高資金使用效率。

制定房地產開發全過程滾動資金計劃，注重做好月度計劃安排 房地產企業的資金管理工作，需要制定房地產開發全過程滾動資金計劃，在預測資金需求總量的框架下，進一步細化并不斷修正，以年度資金計劃拆分至月度資金鋪排，細化至以月度作為管理單位，做好資金安排[5]。企業需要掌握項目按開發施工計劃、施工動線來安排后，全過程的建設資金需求，工程建設與項目營銷每個重要時間節點的資金需求，例如房地產項目完成地下室工程這個節點的資金需求、房屋主體工程達到預售節點的資金需求、主體工程達到封頂節點的資金需求等。密切留意開發進度，根據實際情況及時調整月度資金計劃，注意資金峰值分析，設計、勘察、施工、監理、全過程造價咨詢、營銷費用、管理費用、還本付息等各項費用按各自合同上各支付節點的資金需求落實到每月計劃上，必然會產生峰值月份，資金峰值時若資金短缺，應采取何種方式解決，需預備應對方案，可以通過銀行短期貸款、股權融資、應收票據貼現等多種方式進行資金籌措。需要關注資金的來源和綜合利率，確保降低融資成本。

優化資金內控管理環境 房地產企業的資金管理工作是一項系統性的長期工程，需要通過內控環境的優化來為企業提供支持。企業需要制定內控管理制度，塑造內控管理文化，加強風險評估，做好資金管理工作的監督和檢查，確保企業可以形成“人人管資金”的良好工作氛圍，讓資金管理成為各部門的工作責任之一，在日常工作中得到貫徹落實。

綜上所述，房地產企業的資金管理工作需要結合企業戰略經營發展目標，依托年度預算、注重項目長遠規劃，注重對項目開發預期收益、預期營業收入、投資回報率等進行客觀研判，做好房地產開發全過程滾動資金計劃，對企業資金流向進行嚴格管控，嚴抓預算執行與預算監管，科學設計融資計劃與融資方案，注重過程資金管理，加快資金回籠，強化資金使用管理，優化資金內控管理環境，通過對資金的有效籌集及高效利用，實現對企業投資風險的針對性管控，實現資金全過程、全員及全方位管理，有效規避企業資金鏈斷裂的問題，從而實現企業穩定可持續發展的戰略目標。

（作者單位：陽江市濱海城投建設有限公司）