房地產開發企業土地增值稅稅收風險及籌劃

夏新燕

摘要：土地增值稅作為我國重要稅收模式之一，房地產開發企業在整個運營過程當中都會涉及到。本文主要針對房地產開發企業土地增值稅稅收風險開展分析，并且提出房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃方法。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;稅收籌劃

由于我國房地產開發具有工程建設時間長、前期投入資金較多以及稅收政策變動頻繁等因素，從而給我國房地產開發企業在稅收籌劃方面帶來了很大的挑戰，這就需要房地產開發企業能夠合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，有效規避納稅風險，促使我國房地產開發企業能夠實現收益最大化發展，不斷促進企業快速發展。

一、開展土地增值稅納稅籌劃的重要性

（一）有效減輕房地產開發企業的稅收負擔

在我國房地產開發企業的稅種當中，土地增值稅作為重要稅種之一，根據近幾年我國一些機構所發布的數據來看，隨著我國房價的不斷上漲，促使土地增值稅的增長速度也不斷加快，由于我國對房地產開發企業的宏觀調控，房地產開發企業的利潤率也逐漸下降，為了能夠有效提升房地產開發企業在激烈市場競爭當中的競爭力，這就需要房地產開發企業能夠針對納稅籌劃加大重視。

（二）加大企業財務管理

有效減少稅負風險當我國房地產開發企業進行開展財務管理的時候，是需要依照相關財務制度規定進行開展的，針對一些偷逃稅等相關違法行為都需要進行明令禁止。雖然目前我國已經針對房地產開發企業的價格上漲、投資過熱以及土地價格等內容進行創設了相關規定，促使相關部門加大了對房地產開發企業的監管，但是由于近幾年我國受到外部經濟環境的不斷影響，所以，有效開展土地增值稅納稅籌劃對房地產開發企業有著重要作用。

二、當前房地產開發企業增值稅稅收風險

（一）宏觀政策變化帶來的風險問題

隨著近幾年我國房價的不斷上漲，我國為了能夠有效穩定房地產價格，從而構建出了一系列的相關政策，那么由于宏觀經濟政策的不斷變化，嚴重影響了我國房地產企業的利潤估計，所以這就需要我國房地產開發企業能夠及時整改方案，以此來有效降低自身風險。但是目前大部分房地產開發企業都沒有擁有及時應對政策變化的能力，從而導致自身對宏觀政策把握產生偏差，甚至還有部分房地產開發企業的管理人員都沒有完全了解宏觀政策的主要含義，從而提出了錯誤的整改方法。由于在我國的房地產開發企業稅款構成當中，土地增值稅占有著重大比例，所以假設房地產開發企業沒能針對土地增值稅政策有著確切的把握，那么就會嚴重影響我國房地產開發企業的正常發展。

（二）企業針對土地增值稅缺乏高度重視

根據當前我國房地產開發企業的運營現狀來看，由于土地增值稅是屬于企業運營過程當中必定會接觸到的一項稅種，但是目前大部分企業的工作人員還有財務人員都沒有針對土地增值稅有著較為充分的了解，同時也沒有高度重視土地增值稅對企業的重要性。甚至還有大部分房地產開發企業，都沒有把土地增值稅的稅收籌劃工作當作自身企業整體稅務籌劃當中的重要工作進行對待，從而導致在實踐操作的過程當中頻繁出現問題，與此同時，部分房地產開發企業的領導者沒有針對土地增值稅給予高度重視，更是沒有為財務人員營造良好的土地增值稅稅收籌劃環境，最終促使稅收籌劃活動始終得不到開展。

（三）相關土地增值稅稅收政策落實不到位

現如今導致土地增值稅稅收政策落實不到位的主要原因可以劃分成為兩個方面，第一個，就是由于相關部門之間沒能進行有效的溝通，尤其是工商和稅務部門之間的溝通，因為溝通不順暢，從而導致房地產開發企業沒能及時針對各項稅收政策有著充分了解，沒能及時得知稅收在土地增值稅方面的優惠政策，或者有的財務人員已經及時了解了相關稅收優惠政策，但是因為自身企業運營實際情況和優惠政策條件產生偏差，從而促使企業和優惠政策出現擦身而過的現象;第二方面就是稅收籌劃和逃稅之間只有一步之遙，那么也就是說一旦我國房地產開發企業的管理人員沒能真正把握稅務籌劃的尺度，那么就會導致自身出現違法行為，從而造成稅務風險問題。

三、房地產企業增值稅稅收籌劃策略

（一）項目前期的籌劃

1.開發主體經營組織形式的選擇。由于每一家企業的運營形式都有所不同，所以所需要進行承擔和執行的法律義務和責任都有所不同，那么第一步就需要我國房地產開發企業能夠選擇出適合自身企業運營的主要形式，并且還要在選擇的過程當中全方面考慮不同地區的稅率差異以及優惠政策等，以此來選擇出最優的開發項目。

2.開發方式的選擇。當房地產開發企業已經選擇出最優開發項目之后，還需要進行考慮運用哪一種形式進行開發，而目前我國的主要開發形式包含：自建、代建以及合作建房這三種形式。其中的合作建房指的則是一起合作的雙方，一方進行提供資金，而另一方則是提供土地，以此形式達成雙方合作建房，而且在合作建房的相關法律規定當中，還明確了當項目已經建成之后則是需要依照相關比例進行分房，并且雙方在自己使用的時候，是暫時免收土地增值稅，但是若是出現轉讓和轉賣等形式，就需要嚴格依照相關規定進行繳納土地增值稅，是屬于實現雙贏的主要形式;而代建房所指的則是房地產開發企業替代顧客進行開發房地產，并且在開發之后，需要客戶向房地產開發企業進行支出相對應的代建費用。

（二）建設階段的籌劃

當開發項目已經通過投標需要進行正式建設的時候，還需要針對建設項目的成本開展稅務籌劃。需要計算在進行土地增值稅的時候會涉及到哪一些扣除項目，而房地產開發企業則是將運用稅務籌劃的形式進行有效扣除項目金額，以此方式實現減稅的目的，并且還需要在進行獲取土地使用權支付資金和每一項費用的時候，一定要獲取到相關的費用憑證，從而確保每一項支出都能得到記錄。合理運用開發成本在計算當中加入20%的稅收規定，還要按照120%的比例計算扣除。在進行計算成本的時候，也可以把相似開發項目作為整體，進行合并計算成本，以此來減少在工作當中所需要使用的費用。最后在進行融資的時候，針對房地產的利息，進行大約5%和10%這兩種扣除率，而企業則是運用差異，以負債的形式進行籌集資金，運用10%的較高扣除率。

（三）銷售階段的籌劃

現如今我國銷售階段的籌劃主要劃分成為銷售方式和銷售價格進行合理籌劃。在面對銷售方式的時候，就可以把房屋的銷售進行劃分成為直接銷售和設立銷售公司的形式開展銷售，那么這就需要我國房地產開發企業能夠根據實際情況，從而選擇出合適的銷售方式。當前大部分房地產開發企業都會選擇一些設立獨立銷售公司的方式開展銷售，并且還在這一期間加大銷售環節，運用更低的累進稅率，還可以銷售免征土地增值稅的待遇，以此來達到減少稅負的主要目的。

綜上，稅收籌劃作為房地產開發企業的主要財務活動之一，直接導致企業財務管理水平的高度，所以這就需要我國房地產開發企業能夠針對土地增值稅的籌劃工作加大重視，從而真正的實現籌劃工作，以此來有效減少企業稅收負擔，促使我國房地產開發企業能夠獲取到更多的經濟效益，做好稅收風險防范措施。

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