國有城投企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的根本所在：錨定“產(chǎn)城融合”

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其相關稅種在財政收入中占比顯著，為經(jīng)濟發(fā)展提供了有力支持。隨著時代的變遷，國有城投企業(yè)應運而生，成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要力量。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭呈現(xiàn)愈演愈烈的趨勢，國有城投企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)日益顯著。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)工程項目投資規(guī)模大、周期長等特點被進一步凸顯。這意味著，企業(yè)不僅要具備雄厚的資金實力，還需要具備強大的運營管理能力，才能夠駕馭這些項目。因此，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定，便成為國有城投企業(yè)穩(wěn)健前行的必要條件。只有擁有足夠的資金儲備，才能有效抵御可能出現(xiàn)的各類風險與挑戰(zhàn)。與此同時，構建科學、高效、完善的管理體系對于國有城投企業(yè)而言同樣至關重要。我們要在國有城投企業(yè)房地產(chǎn)板塊業(yè)務存續(xù)的前提下，深入探討其轉(zhuǎn)型升級的路徑，以助力國有城投企業(yè)不斷開拓新的增長點，為地方經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展貢獻力量。

深入了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策

房地產(chǎn)行業(yè)因其鏈條長、涉及面廣、高收益以及占GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）比重大的特征而著稱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為8.8%左右，若將建筑業(yè)并入，則達到15.62%，彰顯了其對國家經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。然而，同年數(shù)據(jù)也解釋了該行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資這一指標同比下降16.54%，新開工面積、竣工面積、銷售面積均有所下滑，而待售面積有所上升。在土拍市場，房企的擴張能力和意愿均不足。為應對房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，需要將去庫存、保交房、助融資納入政策考量范圍，政府、金融機構等方面利好政策頻發(fā)。具體內(nèi)容如下：

“去庫存”政策。2023年7月，中共中央政治局會議提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2024年4月，中共中央政治局會議明確提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，這是中央結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待做出的重大決策部署。

“保交房”政策。2024年4月，中共中央政治局會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領域風險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。2024年5月17日，國新辦舉行國務院政策例行吹風會，會議提到，對于尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活。2024年5月初，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，明確提出合理控制新增商品住宅用地供應，商品住宅去化周期在18個月（不含）—36個月的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

“助融資”政策。2022年，人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出十六條金融措施以及“三支箭”政策，保持地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，提出要建立健全住房租賃金融支持體系，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。2024年1月，住房城鄉(xiāng)建設部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求在地級及以上城市陸續(xù)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。

政府依托國企盤活存量閑置土地，充分利用其抗風險能力以及雄厚的資金實力，鼓勵其在土地拍賣市場中積極作為。此舉不僅彰顯了國企的責任擔當，也緊密契合國家的政策導向，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供了支持。然而，面對行業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需求，房地產(chǎn)市場正逐步從重資產(chǎn)運營模式向輕資產(chǎn)模式過渡，這一轉(zhuǎn)變對于行業(yè)的未來發(fā)展具有深遠意義。

為適應這一趨勢，企業(yè)可以通過輸出品牌、管理、技術和服務等輕資產(chǎn)要素，以較少的資金投入和較快的周轉(zhuǎn)速度，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化利用；也可以選擇將不動產(chǎn)打包上市，由專門投資機構進行管理，并通過信托基金形式，將投資收益按既定比例分配給市場投資者。值得一提的是，2020年，我國已經(jīng)正式推行REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。

國有城投企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展方向

地方國有城投企業(yè)為匹配利好政策，需要做到“先剝離、再擺脫、有授信”。具體而言，可以通過債務償還、置換或者合規(guī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營性債務等方式，剝離政府隱性債務；拓展融資渠道，采用市場化融資方式，比如發(fā)行中期票據(jù)、債券、公募REITs等，逐步擺脫地方政府融資平臺身份，不斷完善財務架構，以滿足銀行授信要求。

做到“先剝離、再擺脫、有授信”后，地方政府作為收儲主體，可將可售房產(chǎn)用作配售型或配租型保障性住房。目前，根據(jù)項目性質(zhì)，資金配比策略可撬動60%的低息銀行貸款（由國開行、政策性銀行等21家全國性銀行承貸），貸款期限為1+n（即1年期后，可展期n次，n為各地區(qū)彈性年限次數(shù)），有效降低了融資成本。在經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓的背景下，融資端政策的效果開始顯現(xiàn)，為房企的融資提供了有力支持。在銷售環(huán)節(jié)，政府推出“賣舊買新、以舊換新”政策，鼓勵消費者購買改善性新建商品住房，并享受售價上的優(yōu)惠。同時，對于受讓方，政府還提供了契稅補貼政策，按一定比例給予財政支持，進一步減輕了購房負擔，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

在購買政策上，國有城投企業(yè)作為業(yè)主，因LPR（貸款市場報價利率）也呈下調(diào)趨勢，可以鼓勵對接的商業(yè)銀行，為符合條件的購房者提供更為優(yōu)惠的貸款利率和更靈活的還款方式；對一些有特殊情況（失業(yè)、患有重大疾病）的借款人，可制定相應的還款減免政策；向住建部門申請放寬部分庫存較高區(qū)域共有產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房購房資格限制，例如，簡化非戶籍家庭購房所需的社保或個稅繳納年限要求，同時放寬對購房數(shù)量的限制，鼓勵合理消費。

優(yōu)化收入成本結(jié)構，拆分房地產(chǎn)業(yè)務。房地產(chǎn)項目涵蓋投資策劃、土地獲取、項目策劃、建筑設計、采購管理、工程管理、銷售管理、售后服務、物業(yè)管理等諸多環(huán)節(jié)，對于國有城投企業(yè)而言，前期設計和策劃外包已十分成熟，節(jié)約工程項目建設成本主要從材料、人工入手。具體而言，可以分拆甲供材板塊，并嚴格開展供應商管理、采購管理、材料管理等，若還能成立貿(mào)易類子公司，且項目落地為稅收返還區(qū)域，就能進一步節(jié)約成本；外包銷售團隊，通過簽訂保底型銷售協(xié)議、提高金牌銷售激勵提成比例等方式，進一步提高去化率。

靈活開展稅務籌劃，實現(xiàn)降本增效。如果納稅負擔較重，則會影響企業(yè)的盈利空間，還可能對連帶業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，務必要在合規(guī)、合法、合理的前提下進行稅收籌劃，以確保房地產(chǎn)業(yè)務板塊的可持續(xù)發(fā)展。針對土地增值稅，可以合理利用20%這一臨界點。通過調(diào)整售價、控制工程成本或增加可扣除項目等方式，使增值率保持在20%以下，以便享受免稅待遇。在企業(yè)所得稅方面，可以考慮使用土地等資產(chǎn)作價入股，或以合資方式建設項目，而后再精心設置投資比例、投資結(jié)構以及利潤分配等問題，便能降低企業(yè)所得稅支出。此外，對于其他稅種，可以通過在國內(nèi)成立項目公司或SPV（特殊目的載體）進行開發(fā)，進而打包為REITs上市。作為投資者，可以從基金收益或者轉(zhuǎn)讓基金份額的差價中獲得回報，無需繳納資本利得稅。

向輕資產(chǎn)運營模式過渡，實現(xiàn)多元化發(fā)展。地方城投的資產(chǎn)市場化程度不明顯，但資產(chǎn)質(zhì)量較高。其土地權屬明晰、資產(chǎn)規(guī)模龐大、收益穩(wěn)健，且擴募資產(chǎn)儲備豐富。因此，這類企業(yè)十分適合開展由重型資產(chǎn)向輕型資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。作為原始權益人，他們應精選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，直接開發(fā)運營后發(fā)行REITs。例如，某省屬地方城投類企業(yè)，因權屬明晰、行業(yè)收益率較高，在政策的引導下，成功發(fā)行水利板塊基礎設施REITs，并將旗下所屬園區(qū)運營資產(chǎn)作為擴募儲備，保證每年凈現(xiàn)金流分紅不低于4%，同時，還拓展代建、資管、物業(yè)等輕資產(chǎn)業(yè)務。因資金投入較少，且承包項目時可采用自建或者外包人員搭建等方式，因而業(yè)務毛利率較高，進一步降低了企業(yè)的資金壓力和負債水平，促使業(yè)務和收入實現(xiàn)多元化，有效增強了自身的抗風險能力。

展望國有城投企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務板塊的未來

目前來看，如果僅靠政策端釋放的紅利來刺激消費需求，其支持力度和效果有限。因此，必須在把握政策的同時，及時調(diào)整發(fā)展方向。財務狀況健康、銷售穩(wěn)健、土儲充足的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)初期可以將代建、資管、物業(yè)進行整合，在做好品牌口碑后，再進行商業(yè)外拓，并與工業(yè)制造業(yè)板塊強強聯(lián)合，進行互補。

房地產(chǎn)業(yè)務的錨點應落到“產(chǎn)城融合”上，對于地方城投企業(yè)而言，對當?shù)剡M行開發(fā)建設是使命和擔當所在。城市的發(fā)展離不開“產(chǎn)”“城”的深度融合，協(xié)調(diào)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群和區(qū)域品牌，才能吸引更多的投資和企業(yè)入駐，真正提升區(qū)域的整體競爭力。這將直接提升人均收入水平，增加就業(yè)機會，并加速城鎮(zhèn)化進程，令當?shù)卣嬲龑崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。