盤活利用農村閑置住宅路徑淺析

摘要：農村宅基地和農房是農民的基本生活資料、重要的資源型財產，事關農民安居樂業、農村發展穩定。隨著城鎮化率持續提高，農村住宅閑置問題日益突出，積極穩妥開展農村閑置住宅盤活利用，讓“沉睡”資源“活起來”，對于優化土地配置增加農民收入、建成宜居宜業和美鄉村、促進城鄉融合發展、推動鄉村振興具有重要意義，也是賦予農民財產權益，實現“三權分置”的有效途徑。

關鍵詞：農村；閑置住宅；利用

近年來，唐山市各地以農業農村資源稟賦為依托，以市場需求為導向，以盤活利用辦法創新為動力，積極穩妥、因地制宜推動農村閑置宅基地盤活利用工作，總結出可復制的閑置住宅盤活利用“六種辦法”和能推廣的“三種模式”經驗。

1 “六種辦法” 實現盤活利用

1.1 保障需求，農戶間內部盤活利用

玉田縣、豐潤區、灤州市、曹妃甸區等地，鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，對建新拆舊或集中拆除騰退出來宅基地，由農業農村、資規部門為符合建房條件的新建房戶辦理宅基地轉移手續，發放不動產權證書。2021年以來，全市累計盤活閑置宅基地2 611宗、面積468.3畝，解決農民建房需求2 611戶。

1.2 股份合作，村集體統籌盤活利用

村集體牽頭成立農宅合作社，農戶以閑置農宅入股，統一修繕改造，統一運營管理，合作經營民宿餐飲等。比如，遵化市山里各莊村集體注資500萬元，整合村內閑置農宅35戶、村集體荒廢院落3處，成立我市首家農宅合作社，打造主題庭院，利潤按照“農戶90%、合作社10%”比例分紅，年接待游客8 000以上人次，年實現旅游綜合收入100多萬元，年為農戶增收

3萬元。

1.3 租賃流轉，引入工商資本盤活利用

村集體統一整合閑置農宅、荒廢院落和零散低效土地，租賃或流轉給文旅經營企業，發展民宿餐飲、休閑度假、民俗文化等產業業態。比如，遷西縣沙窩店村引入鄉村旅游項目“云天漫步健走小鎮”，投資4 000萬元，流轉農宅15處，發展高端旅游民宿，農戶年均增收1 500元以上；李家峪村與唐山文旅集團合作，以喜峰口、李家峪段長城為切入點，租賃閑置農宅40余間，打造長城主題精品民宿。

1.4 傳承鄉技，發展鄉村“微工廠”盤活利用

對閑置農房進行改造，配套必要的設施、設備，建設手工作坊、家庭工場等，留存傳承鄉土技藝。比如，遷安市高引鋪村對閑置農宅、村內空閑地進行綜合整治，投資300萬元建成“繡娘手工坊”，吸引100余名婦女就近就業，月均收入超2 000元。

1.5 共享鄉景，市民下鄉認租認養盤活利用

對村內閑置農宅進行包裝推介，吸引城市居民到農村認租農宅養生養老、文化休閑。比如，遷安市將長城綠道沿線、灤河水系兩岸、旅游景區周邊等交通便捷、生態良好的7個鎮、涉及的144處閑置院落，進行統一規劃整理、對外認租，認租人獲得院落的改造權、居住權、使用權和經營權，目前燕鋼公司、山葉口旅游發展公司等已認租認養院落72處。

1.6 公益回收，美麗村莊設施建設盤活利用

村集體依法有償收回閑置農宅，整合周邊閑置地集約利用，興建小公園、小花園、小游園、養老小食堂和文化場所等公益設施。比如，遷安市萬寶溝村整合利用閑置農宅和空閑地，建設鋼鐵文化小院、長城文化圖書館、茶亭、休閑步道等，先后被評為省級美麗鄉村、全國農村人居環境整治示范村、中國美麗鄉村百佳范例。

2 “三種模式”推進盤活利用

2.1 鄉村住房利用循環節約模式

村集體對騰退出來的宅基地，優先流轉給新增建房需求農戶，走“閑置騰退+使用權流轉+節約占地”道路，通過“一退一轉”，既最大限度滿足新增宅基地需求，又減少新建住房新占用土地資源。玉田縣、豐潤區、灤州市、曹妃甸區等地的實踐就是這種模式，在盤活利用總宗數中占比21.1%、總面積中占比15.61%。

2.2 鄉村產業利用聚散拓能模式

村集體引導組織宅基地使用權人和閑置房屋所有權人，通過入股合作經營或流轉租賃引入社會資本，走“股份合作+資源開發+流轉租賃”道路，集中閑置分散的房屋和土地資源，與民宿餐飲、休閑度假、認養康養、文化體驗等產業深度融合，通過“一聚一融”，開發農業產業新功能、農村生態新價值。各地發展的農宅合作社、鄉村休閑文旅項目、鄉村“微工廠”、閑置農宅認租認養等均屬于這種模式，在盤活利用總宗數中占比75.11%、總面積中占比83.05%。

2.3 鄉村公益利用共美共享模式

村集體對收回的宅基地，能復墾的優先復墾為耕地，不具備復墾價值的興建街頭綠地、農耕文化展館、農村養老食堂、文化廣場等公益性服務設施項目，走“風貌管控+”道路，通過“一收一建”，優化PKXBbMlmjtm5K3TG3of+i/A3I4OlhQTO9fSw2PSN68M=農村人居環境，增強了農民的獲得感、幸福感。這種模式在各地均有體現，在盤活利用總宗數中占比3.79%、總面積中占比1.34%。

3 “四方面效應”促進盤活利用

我市農村閑置住宅的盤活利用，雖然起步時間不長，但在各地積極穩妥推進和多方努力下，對農村的發展產生了一定連鎖反應，受到了較大關注，促進了鄉村共建共美共富，是全面推進鄉村振興的一個很好的切入點。

3.1 促進了鄉村產業振興

我市閑置農宅大多位于以前所謂的偏遠地帶，這些過去受冷落的地方，往往是風景好、空氣好、水質好、食材好、有文化的地方，所以受到市民和工商資本的青睞，也因此推動了新興產業的興起，打開了“綠水青山就是金山銀山”的轉化通道，助推了鄉村產業振興。2020年以來，全市累計吸引工商資本

3.23億元投入盤活利用。

3.2 增加了集體和農民收入

在盤活利用中涉及的村集體、農戶和企業等主體多方發力，共謀、共建、共管、共享，形成了良性互動、互利共贏的利益連接體，開拓了村集體經濟發展壯大新渠道，也為村民帶來了流轉土地資產性收入、合作經營入股分紅、集體經營收益集體內部分紅、就業收入、餐飲民宿自營收入等多種收入。2020年以來，全市143個有盤活利用的村集體增收1.03億元，帶動直接參與及周邊農戶增收1.48億元。

3.3 帶動了農產品銷售

民宿大都采購本村村民生產的糧食、蔬菜、果品、肉蛋等農副產品，除了供應住宿客戶消費外，也可以賣給客人帶回家，帶動了農產品和土特產品的銷售。還有路南區胡莊村利用閑置農宅開展直播帶貨，帶動了開心農場、餐飲服務、特色農產品銷售等直播引流業務。

3.4 改善了農村社會治理

通過把盤活利用與土地資源節約利用、鄉村新產業新業態發展、村集體經濟壯大、農民就業增收、美麗鄉村建設等緊密結合、相互融合，吸引了資金、人才和技術向農村流動，帶來了新農民新思想新技術，有效改善了鄉村文化和公益設施、農村人居環境等，促進了鄉村治理現代化。