多地“地王”復(fù)工入市 AMC加速風(fēng)險出清“銀十”商品房銷售罕見超過“金九”

在房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險出清的背景下，多個“地標級”項目開始復(fù)工重啟。近日，“地王”深圳院子項目獲得預(yù)售許可證并已去化七成，融創(chuàng)外灘壹號院“三開三罄”后銷售額已突破200億元。此外，“成都第一高樓”的綠地蜀峰468星耀項目、南京“總價地王”世茂天譽項目公寓板塊等商辦項目均在今年加快復(fù)工。

“地王”密集復(fù)工背后，以中國長城、中信金融資產(chǎn)等為代表的AMC成為紓困主力。目前AMC機構(gòu)已形成相對成熟的市場化紓困路徑。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)仍是四大AMC發(fā)展的重要方向。

值得一提的是，據(jù)11月1日住建部信息，今年“銀十”商品房銷售面積罕見環(huán)比超過“金九”，10月份國內(nèi)商品房成交面積同比、環(huán)比均實現(xiàn)“雙增長”，銷售成交同比連續(xù)下降趨勢出現(xiàn)了拐點。

中國長城入場盤活深圳“地王”中信金融資產(chǎn)紓困項目三開三罄

拿地近10年，昔日“地王”項目深圳院子（備案名“泰禾城市花園”）終于開賣。近日項目獲批預(yù)售許可證，首批房源推出了63套別墅，備案均價13.8萬元/平方米。按照項目方披露信息，截至10月22日，該項目開盤總銷售套數(shù)已超過40套，銷售金額約13億元，整體去化七成左右。

作為泰禾旗下的“院子”系列產(chǎn)品，深圳院子系泰禾于2015年拿下的“地王”項目。彼時泰禾集團以57億元拍得深圳寶安區(qū)尖崗山南、北兩宗地塊，樓面價分別為79907元/平方米、51331元/平方米，溢價率高達177.61%、94.74%。不過，受早期樓市調(diào)控收緊、企業(yè)發(fā)展危機等因素影響，該宗地塊項目進展滯緩。

此次深圳院子能夠在多番波折后成功入市，得益于這些年中國長城的紓困。據(jù)企查查，作為深圳院子的項目開發(fā)商，深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股股東已在2021年變更為蕪湖長維投資中心（有限合伙），后者由中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司深圳分公司持股約48%。而早在2017年，中國長城就承接泰禾項目公司的60億元債權(quán)，成為深圳院子項目投資方。公開信息顯示，深圳院子已在2023年開始逐步復(fù)工，預(yù)計2026年9月毛坯交付。

除了中國長城盤活深圳“地王”，近期激蕩樓市的還有中信金融資產(chǎn)紓困的外灘壹號院三開三罄，年內(nèi)銷售額已達215億元。

近日中信金融資產(chǎn)、融創(chuàng)官微雙雙宣布，10月27日外灘壹號院二期三批次開盤，當日158套房源全部售罄，實現(xiàn)58.82億元銷售額。至此，外灘壹號院二期年內(nèi)總銷售套數(shù)472套，總成交金額突破200億元，成為上海年內(nèi)銷售額TOP2的住宅項目。

作為今年上海“豪宅”市場的“頂流”，外灘壹號院成功面市離不開中信金融資產(chǎn)的介入。中信金融資產(chǎn)介紹，2021年下半年，因流動性問題，董家渡項目（即融創(chuàng)外灘壹號院）開發(fā)被迫停滯；2022年末，中信金融資產(chǎn)攜手銀團并協(xié)同聯(lián)動中信集團兄弟單位，累計出資85億元，以“股+債”方式成功實施董家渡紓困項目，該項目也成功探索形成“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤活+中信信托有效隔離+中信咨詢、中信泰富地產(chǎn)、實業(yè)公司代管代建運營提升+存量金融機構(gòu)風(fēng)險化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式，項目已于2023年一季度實現(xiàn)復(fù)工。

目前中信金融資產(chǎn)仍與融創(chuàng)旗下項目綁定。融創(chuàng)方面介紹，在外灘壹號院二期之后，公司還將在明年新推外灘壹號院全新產(chǎn)品——宅院別墅。同時，由中信、新湖、融創(chuàng)在上海黃浦核心區(qū)域打造的另一個壹號院，也將于年底再入市，項目貨值超過600億元。

多地“地標”項目密集復(fù)工AMC加速行業(yè)風(fēng)險出清

事實上，除了深圳院子及外灘壹號院兩大高端住宅項目入市，今年多地商辦類資產(chǎn)也迎來“復(fù)工潮”。

今年8月，曾經(jīng)以成為“成都第一高樓”為目標的綠地蜀峰468星耀項目（又稱“T2T3”項目）舉行復(fù)工動員會，接手方為五冶集團。此前項目復(fù)工告知書中還明確，將從開工之日起15個月竣工交房。

今年6月，停工2年的南京“總價地王”世茂天譽項目公寓板塊在當?shù)卣苿酉聫?fù)工。按照前期規(guī)劃，南京世茂天譽將涵蓋集中式大型購物中心、一幢300米高的甲級（5A）超高層辦公樓以及全球第三家可售洲際酒店式服務(wù)公寓。南京世茂天譽此次復(fù)工的公寓部分即為高約260米的“洲際天譽公館”。

今年4月，深圳坪山地標級項目世茂廣場二期復(fù)工，項目二期工程包括一座超300米高的甲級寫字樓和一處商業(yè)綜合體，如今由合作方坪山城投全面接手開發(fā)。

類似停滯多年而重啟的項目，還有西安綠地之心·未來中心項目、昆明“小巨蛋”以及岳陽友阿國際商業(yè)廣場二期等，在房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險出清的背景下，今年“地標級”項目建設(shè)正在加速。

在這背后，AMC、地方國企及城投平臺，成為了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清的重要力量。比如，上述深圳坪山世茂廣場二期項目由合作方坪山城投全面接手開發(fā)，項目復(fù)工前，蘇州世茂將所持項目公司城投宏源的股權(quán)及債權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給坪山城投，轉(zhuǎn)讓對價合計超過2.46億元；成都綠地蜀峰468項目則由五冶集團接手并計劃明年年底實現(xiàn)封頂。

與此同時，AMC機構(gòu)也形成相對成熟的市場化紓困路徑，并且已由項目紓困過渡到企業(yè)紓困，近年眾多房企破產(chǎn)債務(wù)重組乃至破產(chǎn)重整背后常見AMC的身影，其間AMC可以作為債權(quán)人參與重整方案設(shè)計，也可以參與共益?zhèn)鶛?quán)投資。比如，今年3月，新華聯(lián)受盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務(wù)風(fēng)險得到化解。

同策研究院研究員宋紅衛(wèi)就此表示，近一年來，核心城市相繼出現(xiàn)了停工“地王”項目復(fù)工的情況，這已經(jīng)成為一種趨勢，背后原因則基于多個方面：“第一，由于豪宅較強的保值屬性，今年各地豪宅市場走出獨立行情，比如上海前三季度2000萬元以上的住宅同比增長超過50%，多地出現(xiàn)豪宅銷售‘日光’現(xiàn)象；第二，上述很多地王項目停工原因并非項目自身風(fēng)險所致，而是公司存在現(xiàn)金流或者債務(wù)問題，一旦這些問題紓解，項目就可啟動；第三，近期‘止跌回穩(wěn)’政策基調(diào)、4萬億白名單的救市力度可謂空前，政策支持下資產(chǎn)管理公司也加快推動，復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度提升。”

四大AMC加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)房地產(chǎn)銷售端現(xiàn)“拐點”

作為馳援房地產(chǎn)行業(yè)的主力，目前四大AMC正加速房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清。據(jù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績公告，中國信達2023年參與房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目47個，帶動1300億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計可保障近4萬套商品房交付；2024年4月，中國長城資產(chǎn)稱已協(xié)助完成保交樓數(shù)千套，兌付房企理財產(chǎn)品超10億元；東方資產(chǎn)也曾透露，截至2023年6月末，公司累計開展房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目47個，推動保障3.68萬套商品房按期交付，帶動貨值約1412.91億元項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

不過，近年四大AMC不良資產(chǎn)規(guī)模整體有所下降。結(jié)合企業(yè)業(yè)績公告，2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模合計達12224億元，同比下降9%。其間四大AMC不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在其金融投資中的占比為44%，較2022年下降3個百分點（見附表）。

在宋紅衛(wèi)看來，加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)仍是四大AMC發(fā)展的重要方向。據(jù)他介紹：“從當前的市場趨勢來看，靠企業(yè)自救是不能完成保交樓任務(wù)的，只能借助政策支持和專業(yè)機構(gòu)下場收購，目前四大資產(chǎn)管理公司最適合這一角色，不但具備資金實力，也具備不良資產(chǎn)管理和處置能力，未來四大AMC回歸不良主業(yè)的趨勢仍然明顯。”

值得一提的是，從房地產(chǎn)銷售端來看，目前行業(yè)開始出現(xiàn)拐點。據(jù)11月1日住建部信息，10月份商品房成交面積同比、環(huán)比實現(xiàn)“雙增長”，銷售成交同比的連續(xù)下降出現(xiàn)了拐點。其間全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，是自去年6月份連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長。此外，今年“銀十”商品房銷售面積罕見環(huán)比超過“金九”，成交量增長從一線城市向更多城市擴大。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）

附表 四大AMC 不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模（億元）