政策頻發(fā)力　公募基金增配地產(chǎn)

11月8日，財政部部長藍佛安在全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上發(fā)布的有關(guān)“支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策已按程序報批，近期即將推出”的消息，使得市場對地產(chǎn)行業(yè)有了更多想象。

在此之前，一系列政策“組合拳”的推出，以及中央“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表態(tài)，已然使得百強房企10月單月權(quán)益銷售金額2024年以來首次回正。市場有理由期待這一趨勢維持下去。

由于預(yù)期改善，公募基金也在增配地產(chǎn)標的。截至三季度末，在公募重倉持有的A股資產(chǎn)中，地產(chǎn)行業(yè)（申萬一級分類）所占權(quán)重為1.18%，環(huán)比提升0.40個百分點。2022年四季度以來，該項權(quán)重已連續(xù)下降7個季度。

穩(wěn)地產(chǎn)政策落地

新的政策很快就落地。11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，即是財政部部長藍佛安在全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上有關(guān)表態(tài)的下文。

上述《公告》主要內(nèi)容有二：

其一是調(diào)降住房交易契稅。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

其二是關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標準后的相關(guān)土地增值稅、增值稅政策。按照規(guī)定，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

《公告》還特別提到，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

對于上述政策以及藍佛安在全國人大常委會辦公廳新聞發(fā)布會上提到的“專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房”等政策的落地，廣發(fā)證券認為，前者可以降低企業(yè)與居民購房負擔成本，后者可以增強地方政府“穩(wěn)市場”的資本開支能力。

廣發(fā)證券認為，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，通過土地收儲、商品房收儲，可以增加資源的流速，特別是一些低線城市，可以提高土地的和沉淀資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。

華金證券則將財政部有關(guān)政策總結(jié)為“先化債，再收儲，后擴張”的三步走戰(zhàn)略，預(yù)計“有助于改善房地產(chǎn)市場流動性和穩(wěn)定全社會消費支出，并有望通過高效率政府債務(wù)對低效率債務(wù)的置換對人民幣匯率穩(wěn)定形成支持。”

地產(chǎn)權(quán)重止跌回升

從數(shù)據(jù)來看，此前一系列政策“組合拳”的推出，以及中央政治局9月26日會議中“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表態(tài)，已然讓公募基金對地產(chǎn)行業(yè)有了新的預(yù)期。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，在公募重倉持有的股票資產(chǎn)中，地產(chǎn)行業(yè)所占權(quán)重終于結(jié)束連續(xù)7個季度的下降趨勢，止跌回升。

三季度末公募重倉持有的地產(chǎn)標的市值合計340億元，在公募重倉持有的A股資產(chǎn)（市值合計2.88萬億元）的權(quán)重是1.18%，環(huán)比提高0.40個百分點。

2022年三季度末，該項權(quán)重是2.42%，其后6個季度依次降為1.92%、1.42%、1.30%、1.28%、1.01%、0.83%。

到了2024年二季度末，公募重倉地產(chǎn)標的市值合計僅190億元，權(quán)重為0.78%，為歷史最低水平。

數(shù)據(jù)同時顯示，三季度末公募重倉持有的地產(chǎn)標的市值環(huán)比提高78.92%，在31個申萬一級行業(yè)中排在第一位（非銀金融位列第二），超出同期申萬地產(chǎn)指數(shù)漲幅（33.05%）45.87個百分點，說明增持力度強勁。

從重倉標的數(shù)量上看，三季度末公募重倉持有的地產(chǎn)標的有50只，環(huán)比增加9只。新增標的主要有首開股份、京基智農(nóng)、渝開發(fā)、亞通股份、金融街、華夏幸福等。

從持倉市值來看，三季度末公募重倉市值超過1億元的地產(chǎn)標的有16只，排在前三的依次是保利地產(chǎn)、招商蛇口及萬科A。

同期增持幅度排在前三的是城建發(fā)展、金地集團及濱江集團，三季度末重倉持股數(shù)量環(huán)比增長12.40倍、1.96被和1.51倍。

分化及其理由

當然，對于地產(chǎn)行業(yè)的投資機會與風險，基金公司之間或者基金經(jīng)理之間的判斷必然存在差異。

以普通股票型基金為例，三季度末中庚小盤價值基金經(jīng)理陳濤將地產(chǎn)行業(yè)倉位（即地產(chǎn)行業(yè)持倉市值占基金資產(chǎn)凈值的比例）由上半年末的11.49%降至零。

在他看來，“盡管政策轉(zhuǎn)向讓市場對于宏觀經(jīng)濟的預(yù)期有所調(diào)整，然而政策執(zhí)行的力度、節(jié)奏、效果都伴隨著不確定性。”因此，有必要適當降低行業(yè)和個股的集中度，與此同時，提升財政政策加碼背景下順周期內(nèi)需敞口——比如鋰電池及材料、醫(yī)藥、消費等——的比例。

同期，融通產(chǎn)業(yè)趨勢卻將地產(chǎn)行業(yè)倉位由17.55%增至28.34%，提高了10.79個百分點。在基金經(jīng)理鄒曦看來，前期經(jīng)濟增長較為疲弱的主要原因在于，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)-基建需求的調(diào)整短期內(nèi)難以通過出口制造業(yè)的增長得以有效彌補，從而形成一定的需求缺口，需要通過中央財政發(fā)力來填補。他認為，一定程度的中央財政加碼，就可以推動經(jīng)濟增長重新回到正常的水平。

定期報告顯示，二季度末，濱江集團只是融通產(chǎn)業(yè)趨勢第十大重倉股，三季度末則成為其第一大重倉股，持股數(shù)量由93萬股增至134萬股，其持股數(shù)量占上市公司流通股本的比例也由0.03%升至0.05%。

除了融通產(chǎn)業(yè)趨勢，鄒曦管理的融通中國風1號、融通行業(yè)景氣及融通領(lǐng)先成長等3只基金也都增持了地產(chǎn)行業(yè)，期末倉位分別為28.35%、28.43%及4.15%，環(huán)比分別提高10.59個、10.57個及1.21個百分點。其中，融通中國風1號及融通行業(yè)景氣也都重倉持有濱江集團，三季度增持股份數(shù)量分別為427萬股及311萬股，期末所持股份數(shù)量分別占到上市公司流通股本的0.58%和0.41%。

除了融通基金，廣發(fā)基金、西部利得等公募機構(gòu)也在增持地產(chǎn)行業(yè)。

定期報告顯示，王明旭管理的廣發(fā)內(nèi)需增長（270022.OF）、廣發(fā)價值優(yōu)勢（008297.OF）、廣發(fā)睿銘（011194.OF）、廣發(fā)價值優(yōu)選（011134.OF）、廣發(fā)穩(wěn)健優(yōu)選（009887.OF）、廣發(fā)均衡優(yōu)選（010379.OF）等6只基金三季度末地產(chǎn)行業(yè)倉位分別為38.18%、37.08%、35.95%、36.63%、30.25%及30.80%，環(huán)比分別提高37.23個、35.73個、34.88個、34.86個、29.28個及29.19個百分點。

同期，冉宇航管理的廣發(fā)金融地產(chǎn)精選（012244.OF）、蔣科管理的廣發(fā)研究精選（010112.OF）地產(chǎn)倉位分別提高9.29個及7.23個百分點。

作為廣發(fā)基金投委會成員兼投資管理部總經(jīng)理，王明旭認為地產(chǎn)行業(yè)“正在迎來轉(zhuǎn)折點”。他在三季報中表示，8月中旬至9月中旬，市場再度跌至相對較低位置，“本基金對于行業(yè)配置進行了較大幅度的調(diào)整，由偏保守的防御結(jié)構(gòu)調(diào)至偏激進的進攻組合。因關(guān)鍵性政策的全面實施，對正在迎來轉(zhuǎn)折點的地產(chǎn)行業(yè)進行了大幅加倉。”

以其管理的規(guī)模最大的廣發(fā)均衡優(yōu)選（三季度末資產(chǎn)凈值43億元）為例，二季度末其十大重倉股中無一只地產(chǎn)標的，到了三季度末，其前5大重倉股皆為地產(chǎn)標的，依次是金地集團、保利發(fā)展、濱江集團、城建發(fā)展及招商蛇口，分別占到基金資產(chǎn)凈值的7.28%、6.01%、5.72%、5.60%及5.51%。

何奇管理的西部利得新動力（673071.OF）及西部利得策略優(yōu)選（671010.OF）三季度末地產(chǎn)行業(yè)倉位分別為44.03%及28.88%，環(huán)比提高9.78個百分點。由于大幅增持了天地源，西部利得策略優(yōu)選還在三季度末成為前者第六大股東。