房產(chǎn)稅的管理與申報(bào) 當(dāng)引起企業(yè)關(guān)注

部分企業(yè)在日常運(yùn)營與資產(chǎn)管理中，倘若對房產(chǎn)稅的申報(bào)與繳納缺乏足夠重視，很可能導(dǎo)致申報(bào)信息出錯(cuò)或是漏繳。這樣的失誤不單是違反了稅收法律法規(guī)，還可能觸發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)的嚴(yán)厲處罰，給企業(yè)帶來不必要的損失。鑒于當(dāng)前稅收征管體系日趨規(guī)范，企業(yè)務(wù)必要對此類風(fēng)險(xiǎn)保持高度警覺。

有關(guān)房產(chǎn)稅的具體法律規(guī)定及日常管理要點(diǎn)

若想了解房產(chǎn)的分類，具體可參考財(cái)稅〔2009〕113號文件中第二十三條第二款《固定資產(chǎn)分類與代碼》的代碼，前兩位為“02”的是房產(chǎn)，前兩位為“03”則屬于構(gòu)筑物。事實(shí)上，區(qū)分房產(chǎn)與構(gòu)筑物的目的在于知曉應(yīng)稅項(xiàng)目，并對會計(jì)核算與資產(chǎn)分類作出明確規(guī)范。為達(dá)成這一目的，主要可以參考新政發(fā)〔1986〕137號和《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）等法規(guī)和文件。針對房產(chǎn)稅的日常管理，應(yīng)當(dāng)做到要點(diǎn)明確。具體內(nèi)容如下：

征管稅務(wù)機(jī)關(guān)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，所以房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

納稅主體。按國發(fā)〔1986〕90號文件第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”。

計(jì)稅依據(jù)。按國發(fā)〔1986〕90號文件第三條規(guī)定，從價(jià)計(jì)征分情況計(jì)算扣減余值，因此其具體計(jì)稅方法、規(guī)定便不同。

免納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)。供熱企業(yè)、政府、事業(yè)單位以及個(gè)人非營業(yè)用房等不征房產(chǎn)稅。

計(jì)稅原值變動(dòng)。針對新建、改建等導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值增加的情形，應(yīng)從價(jià)值變動(dòng)的次月起變動(dòng)申報(bào)納稅。當(dāng)房產(chǎn)賬面價(jià)值因折舊而減少時(shí)，應(yīng)納稅額計(jì)算的基礎(chǔ)——賬面值會相應(yīng)地發(fā)生變化。但這一調(diào)整需要按國發(fā)〔1986〕90號文件的第六條規(guī)定，具體以賬面價(jià)值減少50%和已提足折舊為標(biāo)準(zhǔn)。對房產(chǎn)的大規(guī)模修繕、改造與全面裝修，若持續(xù)時(shí)間超過6個(gè)月的，可按財(cái)稅地字〔1986〕第008號文件規(guī)定，向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)暫時(shí)申請免稅。然而，在處理投資性房產(chǎn)時(shí)，由于會計(jì)準(zhǔn)則不要求計(jì)提折舊，如何解決因?qū)嶋H應(yīng)折舊未折舊的問題，稅收法規(guī)并未作出明確規(guī)定，有些企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)并未嚴(yán)格遵守會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則，則可能會多交房產(chǎn)稅。

稅率。依據(jù)國發(fā)〔1986〕90號文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅自1986年開征以來，其稅率保持恒定，即從價(jià)稅率為1.2%，從租稅率為12%。從價(jià)計(jì)征可能會面臨老舊房產(chǎn)歷史賬面價(jià)值偏低的問題，特別是對那些超過20年使用期限的房產(chǎn)，因其折舊可能已提足，存在無需交納房產(chǎn)稅的情況。因此，僅從價(jià)計(jì)征的稅率及其依據(jù)的房產(chǎn)賬面原值的計(jì)稅方式來看，這一低稅率規(guī)定的科學(xué)性稍顯不足。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件規(guī)定，針對新建、購置存量等不同來源和用途的房產(chǎn)，其納稅時(shí)間確定如下：對于購置的新商業(yè)房，包括酒店、寫字間以及其他商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)，均以實(shí)際交付使用為觸發(fā)條件，自次月起計(jì)稅；對于購置的存量房，即那些已經(jīng)達(dá)到可使用狀態(tài)的房產(chǎn)，無論購置后裝修與否，均需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書后的次月開始計(jì)稅。此外，對于持有房產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人，若將房產(chǎn)出租或出借的，同樣需要從次月起計(jì)稅。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的商業(yè)用房與配套車位，在售出前作為產(chǎn)品存貨，不納入房產(chǎn)稅的征收范圍。然而，一旦這些房產(chǎn)被企業(yè)自行使用、出租或出借，則應(yīng)按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

地下建筑的計(jì)稅。原則上，對于已計(jì)容且能辦理不動(dòng)產(chǎn)證的，應(yīng)按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅。根據(jù)《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號）規(guī)定，用于工業(yè)、商業(yè)和其他用途的地下建筑，其應(yīng)稅原值的減除比例有所不同。對于獨(dú)立建造的地下建筑，若符合房產(chǎn)定義，則需遵循財(cái)稅〔2009〕128號文件的相關(guān)規(guī)定，按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅，并相應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

免租使用房產(chǎn)的納稅。在現(xiàn)實(shí)生活中，有許多應(yīng)稅企業(yè)和個(gè)人免租使用其他企業(yè)的房產(chǎn)，依據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號文件，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人根據(jù)房產(chǎn)原值來繳納房產(chǎn)稅。然而，部分產(chǎn)權(quán)所有人為減少稅負(fù)，盡管實(shí)際收取了租金或通過其他形式進(jìn)行了利益交換，仍選擇以免租從價(jià)計(jì)證的方式按照房產(chǎn)原值計(jì)稅，這種行為實(shí)際上構(gòu)成了偷稅，其后果非常嚴(yán)重。另外，針對現(xiàn)實(shí)中租賃期較長的承租人，出租方往往會給予一定的免租期。對這類情況，不應(yīng)當(dāng)適用財(cái)稅〔2010〕21號文件的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)租賃期分?jǐn)傋饨鹩?jì)稅。

罩棚房產(chǎn)稅問題。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕123號）僅明確了加油站罩棚不屬于房產(chǎn)范疇，因而不征收房產(chǎn)稅。然而，對于物流企業(yè)、倉儲企業(yè)中類似加裝罩棚的建筑或房產(chǎn)，是否需要繳納房產(chǎn)稅則無規(guī)范性文件加以明確。之所以出現(xiàn)這個(gè)問題，主要是因?yàn)閷Ψ慨a(chǎn)的界定不清晰，稅務(wù)機(jī)關(guān)對未列舉的罩棚類建筑是否征稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。因此，作為應(yīng)稅企業(yè)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，并在會計(jì)核算上做好明確區(qū)分，以減少可能產(chǎn)生的誤差和糾紛。

產(chǎn)權(quán)未辦或未確定。在產(chǎn)權(quán)尚未辦理或歸屬存在爭議的情況下，尤其是在商品房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于種種原因未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證明，往往容易導(dǎo)致稅務(wù)糾紛。根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)原則，本應(yīng)由房屋產(chǎn)權(quán)所有人承擔(dān)繳稅責(zé)任。然而，國發(fā)〔1986〕90號文件第二條、國稅函〔2002〕284號文件和國稅函〔1998〕426號文件均針對不同情況，作出了明確規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)不確定或存在爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)由使用人負(fù)責(zé)繳納。但使用人因各種原因未按時(shí)繳納，進(jìn)而引發(fā)與房產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的糾紛。在此情形下，房產(chǎn)企業(yè)等出售方是否已履行告知義務(wù)，以及以何種證據(jù)來證明納稅人應(yīng)為使用人，就變得尤為重要。這要求無論是使用人還是房產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)引起重視。

錯(cuò)繳或漏繳房產(chǎn)稅的責(zé)任歸屬

未繳或者少繳稅款的，按《稅收征收管理法》第五十二條規(guī)定，屬稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)任的，不得加收滯納金，屬于納稅人失誤的，不僅僅在三年或五年內(nèi)面臨追征的問題，并且需要繳納滯納金。

日常管理中，大多數(shù)企業(yè)都會因疏忽而產(chǎn)生不必要的稅收成本和處罰。其中，尤為關(guān)鍵的是房產(chǎn)與構(gòu)筑物區(qū)分不當(dāng)?shù)膯栴}。企業(yè)未能仔細(xì)辨別房產(chǎn)與構(gòu)筑物，并分別進(jìn)行核算或計(jì)算，便導(dǎo)致了稅務(wù)處理上的混亂。此外，未能精準(zhǔn)確定應(yīng)稅交付與使用時(shí)間，是常見問題之一，這往往導(dǎo)致企業(yè)延遲申報(bào)，進(jìn)而面臨稅務(wù)問題。在核算應(yīng)稅原值時(shí)，部分企業(yè)存在成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的情況，這也直接影響了繳納稅款的準(zhǔn)確性。同時(shí)，納稅人對稅法理解存在偏差，或在出租時(shí)對相關(guān)條款的約定不明，都容易引發(fā)爭議，并影響滯納稅金的申報(bào)。