中介龍頭斬獲“地王”、房企上調價格成都住宅成交規(guī)模登頂全國第一

在今年以來的系列政策支持下，成都樓市表現(xiàn)出極大韌性。據克而瑞數(shù)據，今年上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在全國27個重點城市中居首，高端住宅市場正在激活成都樓市。另外，自9月下旬以來，國內中介龍頭貝殼進軍成都開發(fā)市場并摘得“單價地王”；成都嘉禾興房地產開發(fā)有限公司等本土房企則宣布旗下所有在售項目房源單價上調2%。

在“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”的新要求下，樓市“金九銀十”預計會出現(xiàn)更多看點。具體到成都，華潤置地、中國鐵建地產、龍湖集團占據成都頭部市場份額，其中華潤置地已連續(xù)兩年蟬聯(lián)成都“銷冠”。

多家本地房企宣布“調價”成都樓市走出獨立行情

樓市傳遞“止跌回穩(wěn)”重磅信號的當下，成都樓市近期走出了獨立行情。

近日，國內最大中介服務平臺成為成都新晉樓面單價“地王”。9月20日，貝殼旗下住宅開發(fā)平臺貝好家斥資10.77億元拍得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓面價27300元/平方米，刷新成都樓面地價紀錄。

與此同時，近日四川中茅房地產開發(fā)有限公司、成都嘉禾興房地產開發(fā)有限公司等本土房企先后宣布調價，旗下在售住宅項目單價上調2%。據成都嘉禾興房地產開發(fā)有限公司發(fā)布文件，該公司綜合考慮成都房地產市場動態(tài)及開發(fā)建設成本等因素后決定，自10月1日起，對集團下屬“嘉禾華府”“嘉禾濱湖頌”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售項目房源單價上調2%。

在多地打響“保價”計劃的保利發(fā)展，則在成都等地推出了“保價到明年，買貴兜底”等保價方案，9月7日～10月31日，購買保利四川項目可參與“放心購計劃”，在此期間的購房者享受相關優(yōu)惠并保價至2025年，其間保利四川旗下20余個在售項目全線參與。

對于當前以保利發(fā)展為代表的房企打響“保價計劃”，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，目前部分城市已經逐漸放開備案價和指導價的限制，盡管部分開發(fā)商調整了價格和優(yōu)惠措施，但是效果并不明顯，“內卷”導致集體受損。而隨著資產價格的調整，現(xiàn)在這部分項目的租售比已經比較可觀，價格調整基本接近底部。他進一步表示：“‘保價’有利于穩(wěn)定購房者預期，很多購房者觀望情緒來自于對未來價格下跌的擔憂，如果開發(fā)商能夠保障價格的穩(wěn)定性，能增加買房人的信心。”

最大中介平臺入場拿地建房、本地開發(fā)商全線調價，樓市重磅消息頻出背后，成都今年住宅成交規(guī)模領跑全國。據克而瑞四川數(shù)據，今年上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在27個重點城市中位居榜首，超出_{jdCBRMvLQxLMoGjf5o5fVg==}第二名西安60%，更是遠超北上廣深及杭州、蘇州等熱門城市。

各地房價深度調整之際，成都房價指數(shù)也保持較大韌性。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70城數(shù)據，今年1—8月，成都新建商品住宅平均銷售價格指數(shù)同比上漲0.8%，與上海、西安一同成為這期間僅有的3個新房價格指數(shù)同比上漲的城市。

從產品構成來看，高端住宅市場正在激活成都樓市。在克而瑞統(tǒng)計的“2024年上半年全國千萬級房源成交前十”的城市中，成都是西部地區(qū)唯一入選的城市。在這背后，無論樓市交易還是土地出讓，中心城區(qū)是成都的主力區(qū)域。據中指研究院數(shù)據，目前成都宅地熱度延續(xù)分化態(tài)勢，溢價地塊仍主要集中在“5+2”區(qū)域（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)）。今年上半年，“5+2”區(qū)域宅地成交樓面均價17590元/平方米，同比上漲18%；溢價率16.2%，同比提升4個百分點。

成都樓市走出獨立行情，與人口增長、經濟增長、房地產政策優(yōu)化等多重因素有關。來自成都市政府網的數(shù)據顯示，2023年末成都常住人口2140.3萬人，比上年末增長0.6%；該年成都市地區(qū)生產總值22074.7億元，穩(wěn)居全國前七，同比增長6%。

今年成都樓市政策優(yōu)化也走在市場前列。繼上半年放開限購、下調首付比例及房貸利率以后，近期成都的房地產市場優(yōu)化政策仍在持續(xù)，包括按區(qū)（市）縣范圍住房情況核定首套房標準、允許公積金直付購房款、細化以舊換新措施等。

華潤置地連續(xù)兩年蟬聯(lián)成都“銷冠”貝殼躋身房地產開發(fā)領域“新貴”

伴隨傳統(tǒng)樓市銷售旺季來臨，成都大批新項目積極入市。據成都住建蓉e辦網站消息，僅中秋節(jié)前最后一天（9月14日），便有萬科·星光都會、保利西堂和煦花園、招商未來公園城臻林閣、雍景白鷺灣錦院等在內的11個住宅項目取得了預售證。近期各大項目正持續(xù)推出相關營銷活動，比如，建發(fā)成都購房即送產權車位、最低可享小貸零首付；招商成都多個項目也推出專屬優(yōu)惠，其中招商時代公園天瀾境最高優(yōu)惠6%、招商依山樾和麓湖西派臻境各推出10套特價房源。

從企業(yè)布局來看，央國企仍在廣州占據頭部市場份額。據中指院數(shù)據，今年1—8月，華潤置地、中國鐵建地產、龍湖集團占據成都房企銷售規(guī)模TOP3，其間區(qū)域銷售額分別為123.9億元、112.6億元、92.8億元。這已是華潤置地連續(xù)兩年蟬聯(lián)成都地區(qū)“銷冠”。

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業(yè)績，從房企拓儲力度看，區(qū)域型國企在成都的參與度較高。今年1—8月，中海地產、溫江國投、錦江統(tǒng)建占據成都房企拿地規(guī)模TOP3，其間區(qū)域拿地金額分別為24.2億元、22.7億元、22.5億元。

目前開發(fā)商仍注重在成都“積糧”。近期成都土拍市場溢價率屢創(chuàng)新高。就在9月27日，天府新區(qū)華陽街道地塊被潤達豐濱江以24300元/平方米的樓面價競得，溢價率超過86.9%，刷新板塊紀錄。

9月20日斬獲成都“單價地王”的貝殼，也將首次自主操盤開發(fā)高端項目。早在今年上半年，貝殼旗下貝好家曾先后參與北京市順義區(qū)空港地塊、廣州荔灣鶴洞路地塊兩次競拍，不過未能如愿斬獲，直到今年7月斥資1.34億元成功拿下西安未央區(qū)兩宗地塊。而區(qū)別于西安地塊交由綠城管理代建，此次成都金融城三期H12地塊將成為貝好家首個全程自主操盤項目。

公開信息顯示，貝好家成都金融城三期項目初步定位是高端產品，預計全流程自主操盤，主要目的在于更好地驗證其C2M（從消費者到制造者）產品解決方案的落地能力。

作為國內中介龍頭，貝殼今年標榜“一站式居住”供給能力，并早于2023年將企業(yè)戰(zhàn)略升級為“一體三翼”計劃，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線。目前家裝家居及房屋租賃服務業(yè)務，開始被視作貝殼新的增長引擎，今年上半年，貝殼家裝家居業(yè)務的總交易額為76億元，凈收入64.49億元，同比增長59.9%；房屋租賃服務業(yè)務上半年收入實現(xiàn)58.13億元，同比增長176.7%。比例上看，家裝家居、房屋租賃服務、新興業(yè)務及其他三項業(yè)務的收入占比已經提升至34.8%。

高層會議強調“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”北上廣深限購政策或將進一步優(yōu)化

趕在“金九銀十”節(jié)點，房地產市場再迎重磅信號。9月26日，中共中央政治局召開會議強調，要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜就此表示，此次政治局會議將房地產政策放在了更加重要的位置，會議提出“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”，當前群眾的關切就是政策發(fā)力的焦點，預計未來北上深的限購政策將進一步優(yōu)化調整，廣州等其他地區(qū)限購政策有望全面放開，北上深更大力度優(yōu)化限購政策也有助于發(fā)揮大城市帶動效應，提振市場信心。她就此補充道：“針對存量房貸利率，9月24日央行已經明確下調，預計短期內各地銀行將有實質性舉措落地。”

宋紅衛(wèi)談道，目前來看，樓市“金九”成色不足，而近期出臺的一系列政策，給樓市最大的影響是提振了信心，預計對于十月份樓市的影響效果會體現(xiàn)出來。

在宋紅衛(wèi)看來，近期中央政治局會議傳遞出的四大看點，一是要發(fā)揮一線城市樓市風向標的作用，穩(wěn)定房價；二是“白名單”對于未來穩(wěn)樓市起著堅定的作用，相關制度會進一步優(yōu)化；三是未來有人口流入的城市才具備增量空間，要繼續(xù)發(fā)揮人、房、地、錢四位一體的供需結構模式；四是降低購房成本是未來需求端重要的政策導向。他就此補充道：“降低交易稅費以及交易成本，應該是未來刺激需求的主要方向，疊加近期央行的表態(tài)，降二套房的首付比例、降存量貸款利率等舉措能夠整體降低居民及購房者的支出壓力，對于未來剛需以及改善群體購買力的釋放將提供支撐。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）