通過重點(diǎn)突破完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度

【關(guān)鍵詞】商品房交易制度 融資制度 開發(fā)制度 住房維護(hù) 【中圖分類號(hào)】D299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2023年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”2024年3月，《政府工作報(bào)告》指出：“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”黨的二十屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》指出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。”隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，以及人們對居住環(huán)境品質(zhì)的要求不斷提高，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，成為提升商品房品質(zhì)、維護(hù)市場秩序和消費(fèi)者合法權(quán)益以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

中國商品房市場發(fā)生的三大重要轉(zhuǎn)變

從住房短缺向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。為了滿足快速城市化和經(jīng)濟(jì)高速增長形成的巨大住房需求，過去幾十年中國進(jìn)行了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)過幾十年開發(fā)建設(shè)的累積，已經(jīng)形成了龐大的房地產(chǎn)存量，住房總量不再短缺。鐘庭軍、陳正寅（2024）根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)及近年增量測算得出，我國城鎮(zhèn)存量住房建筑面積約322億平方米。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國人均住房建筑面積達(dá)到41.76平方米，相比2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)的31.06平方米增加了10.70平方米；其中城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)38.60平方米；即使在北京、上海這類超大城市，人均住房建筑面積也分別達(dá)到了34.89平方米和32.38平方米。隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入后半場和人口結(jié)構(gòu)的變化，一、二線城市的人口流入減緩，部分城市甚至出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場需求減弱。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，不僅總量不再短缺，結(jié)構(gòu)性過剩已經(jīng)出現(xiàn)。以往的商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度難以適應(yīng)新形勢的要求。

從增量房市場向存量房市場的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸趨于穩(wěn)定，新房供應(yīng)不再像過去那樣大幅增長。政府也在加大對土地供應(yīng)節(jié)奏的控制，更加注重土地利用的效率和居住品質(zhì)，也使得房地產(chǎn)開發(fā)的增量逐漸減少。隨著住房存量的增加和新開發(fā)量的減少，商品房市場正由增量房市場轉(zhuǎn)向存量房市場。中國社會(huì)科學(xué)院“住房大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”課題組及貝殼研究院測算，2023年我國存量房規(guī)模達(dá)3.8億套，按交易套數(shù)算，2023年我國二手房交易套數(shù)占全部住宅銷售套數(shù)的比重為40.2%；按交易面積算，2023年我國二手房交易面積占全部住宅銷售面積的比重為37.6%。其中，如表1所示，北京、上海二手房交易套數(shù)占全部住宅銷售套數(shù)的比重分別達(dá)71.2%和68.9%。隨著市場上存量住房的不斷增加，二手房交易量占全部交易量的比重逐步提升，預(yù)計(jì)二手房置換占比將會(huì)持續(xù)上升。貝殼研究院測算，近年來全國年均房屋置換量約300萬套—400萬套。一、二線城市二手房交易量占當(dāng)?shù)匦路渴袌鼋灰琢康谋戎馗撸渲校百u舊買新”交易對當(dāng)?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I(xiàn)較大。一線城市“賣舊買新”交易占所有新房交易量的比重約為53%，二線城市“賣舊買新”交易占所有新房交易量的比重約為21%。一線城市中，北京和上海“賣舊買新”交易對當(dāng)?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I(xiàn)均高于55%；二線城市中，南京、天津、合肥、成都“賣舊買新”交易對當(dāng)?shù)匦路渴袌鼋灰琢康呢暙I(xiàn)均超過30%。與此相適應(yīng)，多數(shù)城市開始實(shí)施城市更新和老舊小區(qū)改造計(jì)劃，通過改造提升存量房的使用價(jià)值，滿足市場對高品質(zhì)住房的需求。針對存量房市場，政府開始推出相關(guān)政策支持，例如，支持二手房交易、住房“以舊換新”等，以促進(jìn)存量房市場的活躍度和穩(wěn)定性。

從“住有所居”向“住優(yōu)所居”轉(zhuǎn)變。2023年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)41平方米，住房水平有了長足提升。從二手房交易結(jié)構(gòu)看，隨著住房供求結(jié)構(gòu)的變化，三居室和四居室以及90平方米以上房源已經(jīng)成為房源主體。中國社會(huì)科學(xué)院“住房大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”課題組對92個(gè)城市掛牌房源戶型及面積分布進(jìn)行監(jiān)測的結(jié)果顯示，二手房掛牌房源中，4間房（大致相當(dāng)于二室二廳或三室一廳）戶型及5間房（大致相當(dāng)于四室一廳或三室二廳）戶型的房源占總房源的比重分別為24%、34%，4間房及以上戶型房源占總房源的比重為71%。二手房掛牌房源中，90平方米以上房源占比為58%，90平方米及以下房源占比僅為42%。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查，如圖1所示，居住改善的第一大動(dòng)機(jī)是改善居住面積，占比26.3%；第二大動(dòng)機(jī)是改善房屋品質(zhì)、社會(huì)環(huán)境等，占比25.1%；第三大動(dòng)機(jī)是改善教育資源，占比23.4%。這三大動(dòng)機(jī)構(gòu)成當(dāng)前改善性住房需求的絕對主體。二胎家庭的住房面積改善需求更強(qiáng)，對住房面積和臥室間數(shù)具有一定的剛性要求。從我國的住房需求構(gòu)成來看，我國當(dāng)前住房需求模式，已不再是過去以剛性需求為主導(dǎo)的單一住房需求模式，我國已進(jìn)入改善性住房需求逐漸釋放的階段，改善性住房需求相對剛性住房需求而言重要性在不斷提升。

總體來看，居住需求從“住有所居”向“住優(yōu)所居”轉(zhuǎn)變，已是確定性趨勢。與此相適應(yīng)，我國對改善性購房群體的政策支持力度不斷加大。2023年以來，政府對購買改善性二套房的限制措施不斷放寬。2023年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次倡導(dǎo)建設(shè)“好房子”，并明確提出要努力打造高品質(zhì)住房，為住房領(lǐng)域開創(chuàng)新的發(fā)展路徑。2023年9月，蘇州和成都分別取消了120平方米和144平方米以上的購房限制，同年10月，連云港開始支持帶有院落的住宅建設(shè)，同年12月，北京和上海放寬了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這些政策調(diào)整不僅顯示了政府對改善性住房需求的大力支持，也標(biāo)志著商品房市場將進(jìn)一步回歸其商品屬性。在保障居民住有所居的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步支持改善性客群對“好房子”的居住需求。

商品房主要基礎(chǔ)性制度及其改革完善方向

從商品房全生命周期看，商品房的主要基礎(chǔ)性制度包括土地制度、開發(fā)制度、交易制度、融資制度以及維護(hù)保養(yǎng)制度等。現(xiàn)有的這些制度大都是在住房短缺和商品房大開發(fā)的背景下形成的，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，這些制度需要進(jìn)一步改革和完善從而適應(yīng)新形勢的需要。

其一，以市場化為主要導(dǎo)向，完善商品房土地制度。在城市規(guī)模迅速擴(kuò)張的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地主要源于集體所有農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地。城鄉(xiāng)土地市場二元化，為城市快速擴(kuò)張?zhí)峁┝私?jīng)濟(jì)條件。但城鄉(xiāng)土地市場割裂，也導(dǎo)致土地市場化程度較低。地方財(cái)力的土地依賴，導(dǎo)致房價(jià)中土地成本占比較高。隨著中國式現(xiàn)代化的推進(jìn)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，城鄉(xiāng)土地市場并軌勢在必行。推進(jìn)土地市場化，通過城鄉(xiāng)土地市場并軌，建立多主體土地供應(yīng)體系，將成為土地制度改進(jìn)的方向。包括統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場的制度框架，建立市場化的土地供應(yīng)和交易機(jī)制；逐步取消城鄉(xiāng)之間的土地劃分，將城鄉(xiāng)土地納入同一市場，使土地資源的配置更加靈活和高效；進(jìn)一步放開土地出讓市場準(zhǔn)入門檻，鼓勵(lì)更多的企業(yè)和個(gè)人參與土地競拍，推動(dòng)土地出讓價(jià)格實(shí)現(xiàn)市場化；建立統(tǒng)一的土地交易信息平臺(tái)，提供全面、準(zhǔn)確的土地市場信息，方便市場參與者獲取土地資源及進(jìn)行交易，提高市場透明度和效率。

其二，以品質(zhì)提升為主要導(dǎo)向，完善商品房開發(fā)制度。在以往快速城鎮(zhèn)化的背景下，商品房開發(fā)制度的首要目標(biāo)是迅速籌集開發(fā)資金，滾動(dòng)式擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。在這一階段，更為注重開發(fā)數(shù)量和周轉(zhuǎn)速度，對商品房品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求相對較低；為了實(shí)現(xiàn)低成本快速復(fù)制，開發(fā)的商品房同質(zhì)性較高、缺乏個(gè)性化，以滿足剛性需求為主，120平方米以下戶型占絕大多數(shù)。隨著需求總量下行和需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向以改善性住房需求為主，提升商品房的品質(zhì)變得越來越重要。購房者對商品房品質(zhì)的要求也顯著提升。綠色、低碳、智能、戶型個(gè)性化、設(shè)計(jì)人性化、工程質(zhì)量等，都是未來完善商品房開發(fā)制度需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。商品房開發(fā)制度需要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提升商品房品質(zhì)，滿足人民群眾住上“好房子”的需求。包括建立更高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和更加嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為遵守相關(guān)法律法規(guī)和符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對商品房開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，確保質(zhì)量和安全。建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，對商品房開發(fā)中質(zhì)量好、服務(wù)好的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對質(zhì)量差、屢次違規(guī)的企業(yè)進(jìn)行處罰。提高信息透明度，建立商品房質(zhì)量信息公開制度，讓購房者能夠更加全面地了解房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽(yù)等信息，確保購房者的知情權(quán)。通過政策支持、研發(fā)項(xiàng)目資助等方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)采用先進(jìn)的建筑技術(shù)和材料，提升商品房的品質(zhì)和耐久性。

其三，以保護(hù)購房者權(quán)益為主要導(dǎo)向，完善商品房交易制度。由于過去住房短缺、供不應(yīng)求，商品住房以期房為主體、現(xiàn)房為補(bǔ)充。為了快速籌集建房所需資金，形成了期房預(yù)售制度，期房預(yù)售制度也是我國商品房交易制度的重點(diǎn)。但期房預(yù)售制度也存在對消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)難等問題。隨著住房短缺時(shí)代的過去，購房者更加偏向于購買“所見即所得”的現(xiàn)房，期房占比將萎縮，現(xiàn)房將成為住房交易的主體。以期房預(yù)售為主體的住房交易制度也需要進(jìn)行改革與完善，其基本方向是優(yōu)化交易規(guī)則，進(jìn)一步降低交易成本，提高信息透明度，最大限度保護(hù)購房者權(quán)益。

其四，以分散風(fēng)險(xiǎn)為主要導(dǎo)向，完善商品房融資制度。自住房市場化改革以來，我國逐步形成了以銀行間接融資為主體，以個(gè)人住房按揭貸款和企業(yè)開發(fā)貸款為兩大基石的住房融資制度。住房融資以銀行為主導(dǎo)，風(fēng)險(xiǎn)也自然集中于銀行體系。房地產(chǎn)作為強(qiáng)周期性行業(yè)，一旦風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，將會(huì)對金融體系形成較大沖擊。因此，建立多樣化融資渠道，對完善商品房融資制度至關(guān)重要。未來可進(jìn)一步發(fā)展政策性金融、合作金融和直接融資，擴(kuò)大資產(chǎn)證券化的適用范圍，不斷分散房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本。主要舉措包括鼓勵(lì)建立房地產(chǎn)基金，為房地產(chǎn)開發(fā)商開辟新的融資渠道，降低其對銀行貸款的依賴，同時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)；建立健全房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關(guān)法規(guī)制度，支持房地產(chǎn)持有者將資產(chǎn)打包成資產(chǎn)支持證券進(jìn)行發(fā)售，使更多投資者能夠從供給端參與房地產(chǎn)市場，同時(shí)提高市場的透明度和流動(dòng)性。

其五，以延緩老化和提升房屋健康度為主要導(dǎo)向，建立完善商品房維護(hù)保養(yǎng)制度。由于商品房進(jìn)入大開發(fā)階段較短，維護(hù)保養(yǎng)問題沒有得到充分的關(guān)注。但隨著房屋的老舊和存量規(guī)模的增長，維護(hù)保養(yǎng)重要性不斷顯現(xiàn)。為集約使用土地，我國商品房以小區(qū)公寓類產(chǎn)品為主，存在較大的業(yè)主共有部分，業(yè)主共有部分的維護(hù)保養(yǎng)僅靠個(gè)人無法實(shí)現(xiàn)。但如果商品房的維護(hù)保養(yǎng)缺失，將會(huì)嚴(yán)重影響購房者的居住體驗(yàn)和住房的使用壽命。在房地產(chǎn)大開發(fā)階段，由于新房持續(xù)大量竣工交付，商品房總體成色較新，平均房齡不高，維護(hù)保養(yǎng)問題并不突出。隨著存量房時(shí)代的來臨，存量房規(guī)模龐大，新房注入量減少。商品房平均房齡不斷增長，維護(hù)保養(yǎng)問題重要性凸顯。電梯、屋頂、外立面等結(jié)構(gòu)部件，需要定期維護(hù)，到達(dá)一定年限還需要大修。順應(yīng)商品房房齡老化趨勢，建立房屋維護(hù)保養(yǎng)制度，以延緩房屋老化，延長使用年限，提升居住體驗(yàn)。其中，完善住房業(yè)主委員會(huì)制度及物業(yè)選聘制度，可作為建立完善商品房維護(hù)保養(yǎng)制度的重要抓手。

一方面，完善住房業(yè)主委員會(huì)制度是確保公共財(cái)產(chǎn)妥善使用的重要途徑。由于業(yè)主共有部分較大，維護(hù)保養(yǎng)個(gè)人難以承擔(dān)，需要共同行動(dòng)的制度安排。但目前的住房業(yè)主委員會(huì)從實(shí)踐效果看，尚不能有效維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益。需要鼓勵(lì)業(yè)主組織成立新的業(yè)主委員會(huì)，讓業(yè)主能夠通過自身組織力量更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)話語權(quán)和選擇權(quán)。制定透明的選舉程序，確保新的業(yè)主委員會(huì)成員的選舉程序公開、透明和公正，避免操縱和不正當(dāng)干預(yù)。建立業(yè)主對新的業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，包括財(cái)務(wù)審計(jì)、業(yè)主投訴處理等，確保新的業(yè)主委員會(huì)成員不濫用職權(quán)、不侵占公共財(cái)產(chǎn)，保證新的業(yè)主委員會(huì)的公正、透明和高效運(yùn)作。強(qiáng)化業(yè)主自我管理意識(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主積極參與社區(qū)管理和公共事務(wù)，共同維護(hù)社區(qū)的和諧穩(wěn)定和良好秩序。

另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是商品房維護(hù)保養(yǎng)的主要實(shí)施者。現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的壟斷性，一旦入駐很難更換。由于缺乏競爭，目前部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)內(nèi)容聚焦于安保和保潔，對房屋維護(hù)的關(guān)注度偏低。發(fā)展物業(yè)選聘市場，做到能進(jìn)能出，提升物業(yè)服務(wù)的競爭性。包括營造開放的市場環(huán)境，讓更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有機(jī)會(huì)進(jìn)入市場競爭；規(guī)范物業(yè)管理合同，在物業(yè)管理合同中默認(rèn)業(yè)主可以根據(jù)需要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)條款，保障業(yè)主的選擇權(quán)；建立獨(dú)立的第三方評價(jià)機(jī)構(gòu)或者平臺(tái)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，幫助業(yè)主作出更準(zhǔn)確的選擇；加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管力度，確保其遵守相關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)承諾，保障業(yè)主的合法權(quán)益。

當(dāng)前我國商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度面臨的挑戰(zhàn)

首先，期房預(yù)售制度有進(jìn)一步改革空間。期房預(yù)售制度允許開發(fā)商在項(xiàng)目交付前進(jìn)行房屋銷售，這雖然為開發(fā)商提供了資金上的便利，但也同時(shí)帶來了一系列潛在問題。有的開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，可能會(huì)為了趕工期而忽視對房屋質(zhì)量的把控，或采用不達(dá)標(biāo)的建筑材料，或在施工過程中偷工減料，以圖盡快完成工程，從而縮短銷售周期，快速回籠資金。然而，這種做法給購房者帶來了較大的安全隱患。房屋質(zhì)量不過關(guān)，可能導(dǎo)致居住過程中出現(xiàn)墻體開裂、漏水滲水、電路故障等問題，嚴(yán)重的甚至可能威脅到居民人身安全。

預(yù)售資金監(jiān)管存在兩難。在商品房預(yù)售過程中，資金監(jiān)管是確保項(xiàng)目順利進(jìn)行、保障購房者權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，有的地區(qū)的預(yù)售資金監(jiān)管制度不夠健全，監(jiān)管力度還有待加強(qiáng)，導(dǎo)致有的開發(fā)商將預(yù)售資金擅自轉(zhuǎn)移到其他項(xiàng)目，或是用于填補(bǔ)自身的資金缺口，而沒有按照專款專用的要求用于正在預(yù)售的項(xiàng)目本身。一旦預(yù)售資金被挪用，可能會(huì)導(dǎo)致正在建設(shè)的項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題，甚至斷裂。其后果是項(xiàng)目無法如期完成，購房者無法按時(shí)收到房屋，不僅影響了他們的居住計(jì)劃，還可能給他們帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。另外，如果預(yù)售資金監(jiān)管不夠靈活，又可能會(huì)降低資金使用效率，造成企業(yè)資金短缺和資金閑置同時(shí)存在的現(xiàn)象。

其次，交易規(guī)則不完善。在商品房交易過程中，信息不對稱和合同欺詐等不公平現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益，同時(shí)也破壞了公平競爭的市場環(huán)境。信息不對稱使得購房者在交易中處于劣勢地位，難以全面了解房屋的真實(shí)情況，容易被有的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不實(shí)信息誤導(dǎo)。另外，合同欺詐則更為嚴(yán)重，有的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過虛假宣傳、隱瞞重要信息等手段誘導(dǎo)購房者簽訂不公平合同，導(dǎo)致購房者權(quán)益受損。這些問題不僅影響了購房者的居住體驗(yàn)和財(cái)產(chǎn)安全，也擾亂了市場秩序，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

再次，產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制存在缺陷。一是產(chǎn)權(quán)界定不清晰。在商品房交易中，產(chǎn)權(quán)界定模糊可能會(huì)導(dǎo)致購房者在購買后遭遇產(chǎn)權(quán)糾紛。產(chǎn)權(quán)界定的模糊一方面源于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)等關(guān)系尚未明確劃分，另一方面可能是因?yàn)榇嬖诙嘀貦?quán)利的轉(zhuǎn)讓、抵押等情況。購房者可能會(huì)面臨難以清晰了解自己所購房屋實(shí)際所有權(quán)情況的困境，這使得他們?nèi)菀紫萑敕杉m紛之中。缺乏明確的產(chǎn)權(quán)界定可能導(dǎo)致諸如房屋歸屬、使用權(quán)、維修義務(wù)等方面的混淆，從而為糾紛的發(fā)生埋下隱患。

二是房屋產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足。盡管我國已經(jīng)建立了相對完善的法律法規(guī)體系來保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)，但在實(shí)際操作過程中，產(chǎn)權(quán)受到侵害的情況仍有發(fā)生。這種侵害可能來自于開發(fā)商的違約行為、政策變化導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)糾紛或是相關(guān)執(zhí)行力度不夠等因素。產(chǎn)權(quán)保護(hù)不足不僅損害了產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益，更容易降低購房者對市場的信心，無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

最后，信息公開與透明度不足。一方面，信息發(fā)布不及時(shí)。在房地產(chǎn)市場中，信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性對于購房者作出理智決策至關(guān)重要。然而，現(xiàn)實(shí)中卻存在信息發(fā)布延遲或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象，這給購房者帶來了很大困擾。由于信息發(fā)布不及時(shí)，購房者可能無法及時(shí)了解到最新的市場動(dòng)態(tài)和房源信息，導(dǎo)致他們錯(cuò)失理想的購買時(shí)機(jī)。同時(shí)，缺乏最新的市場信息，購房者也難以對房價(jià)走勢作出準(zhǔn)確判斷，進(jìn)而可能在不了解真實(shí)市場情況的前提下，作出不理智的購房決策。信息發(fā)布不及時(shí)還可能對整個(gè)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性和公平性造成不良影響。如果市場信息總是滯后或不準(zhǔn)確，那么市場的透明度和效率就會(huì)受到嚴(yán)重影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面，信息不完整和不真實(shí)。相關(guān)機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布時(shí)缺失關(guān)鍵細(xì)節(jié)，比如，房屋的具體布局、采光情況、建筑年代等，為了盡快促成交易，有時(shí)甚至對房屋的缺陷和問題避而不談。更為嚴(yán)重的是，市場上還存在虛假宣傳的現(xiàn)象，一些房源被過度美化，甚至被賦予并不存在的優(yōu)點(diǎn)和特色。這種信息的不完整和不真實(shí)，使得購房者在選擇房源時(shí)難以掌握房屋的真實(shí)信息，影響了市場的公平性和透明度。購房者很可能在缺乏全面信息的情況下作出決策，無疑增加了購房風(fēng)險(xiǎn)。購房者可能會(huì)因此買到并不符合自己需求的房屋，或者在購房后才發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際情況與之前的了解存在較大出入。

完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度需要重點(diǎn)突破

第一，改革和完善期房預(yù)售制度。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來現(xiàn)房可能會(huì)成為新房供應(yīng)的主體，但期房仍會(huì)在一定范圍內(nèi)存在，期房購買者的權(quán)益仍需要得到有效保護(hù)。一方面，建立多層級、市場化的期房預(yù)售資金監(jiān)管體系。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的重要措施。可由貸款銀行或第三方企業(yè)負(fù)責(zé)直接監(jiān)管預(yù)售資金，并嚴(yán)格承擔(dān)不能按期交房的連帶責(zé)任。監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要建立完善的制度和機(jī)制，確保預(yù)售資金的安全和透明使用。建立專門的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，確保預(yù)售資金專款專用，同時(shí)對預(yù)售資金的流向進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，杜絕預(yù)售資金被挪用或?yàn)E用。另一方面，改革期房預(yù)付款的支付方式。由購房即付全款，改為交付前僅支付不超過總房款30%的訂金，其余所需資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)融資，雙方共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。或?qū)①彿靠罡鶕?jù)施工進(jìn)度的不同節(jié)點(diǎn)分階段支付，以最大限度保護(hù)購房者權(quán)益。

第二，優(yōu)化交易規(guī)則與加強(qiáng)監(jiān)管。一是建立更加公平、透明的交易規(guī)則。這包括規(guī)范交易程序、明確價(jià)格形成機(jī)制、明確合同權(quán)利義務(wù)等。在交易規(guī)則方面，著重強(qiáng)調(diào)信息公開和真實(shí)性。購房者在購房過程中要充分了解房產(chǎn)信息，包括房屋產(chǎn)權(quán)情況、開發(fā)商信用等，以便作出理智決策。同時(shí)，規(guī)范交易流程，明確交易責(zé)任，防止交易中出現(xiàn)不當(dāng)行為和違規(guī)操作。二是加強(qiáng)對交易過程的監(jiān)管。監(jiān)管部門需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，建立健全的監(jiān)管制度和機(jī)制，加強(qiáng)對交易活動(dòng)的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置違法違規(guī)行為。特別是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范其行為，防止虛假宣傳和欺詐行為的發(fā)生。此外，還需要建立投訴舉報(bào)機(jī)制，便利購房者和其他市場參與者舉報(bào)違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序和消費(fèi)者權(quán)益。三是注重法律法規(guī)的完善和執(zhí)行。監(jiān)管部門需要加強(qiáng)與司法機(jī)關(guān)的溝通協(xié)作，加大對違法行為的打擊懲處力度，形成違法“高壓線”，從而有效遏制違法行為，維護(hù)市場秩序和營造公平競爭環(huán)境。規(guī)范行業(yè)競爭秩序，加強(qiáng)反壟斷監(jiān)察。監(jiān)管部門需要加強(qiáng)對頭部企業(yè)，尤其是要加大對平臺(tái)型房地產(chǎn)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，防止其濫用房源、客源壟斷地位，對上下游企業(yè)及消費(fèi)者不合理增加傭金提成，出現(xiàn)“店大欺客”的行為。切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，需要進(jìn)一步要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)，不得通過隱瞞報(bào)價(jià)、分拆服務(wù)合同等行為規(guī)避對服務(wù)價(jià)格的監(jiān)管；進(jìn)一步明確和公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)損害消費(fèi)者權(quán)益的行為與形式；經(jīng)投訴查實(shí)后，相關(guān)主體機(jī)構(gòu)需要及時(shí)退款或退費(fèi)，并且承擔(dān)損害連帶責(zé)任。

第三，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)與糾紛解決機(jī)制。首先，完善產(chǎn)權(quán)登記制度是保障產(chǎn)權(quán)明晰的重要舉措。建立健全的產(chǎn)權(quán)登記制度，包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記制度，能夠明確產(chǎn)權(quán)歸屬、界定產(chǎn)權(quán)范圍，從根本上保障產(chǎn)權(quán)的合法性和穩(wěn)定性。政府部門需要強(qiáng)化對產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，確保登記程序的公正、透明和高效，提升產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。其次，建立高效的產(chǎn)權(quán)糾紛解決機(jī)制是保護(hù)產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵。產(chǎn)權(quán)糾紛是房地產(chǎn)市場中常見的問題，解決這些糾紛需要一個(gè)快速、公正、有效的機(jī)制。建立包括調(diào)解、仲裁和訴訟等多種形式的糾紛解決機(jī)制，為產(chǎn)權(quán)糾紛的解決提供多樣化的選擇。同時(shí)，提高解決糾紛的效率，降低維權(quán)成本，鼓勵(lì)各方通過協(xié)商和調(diào)解等方式解決糾紛，避免長時(shí)間訴訟和高昂的維權(quán)成本。最后，建立健全的法律法規(guī)體系和監(jiān)管機(jī)制。政府需要制定和完善相關(guān)法律法規(guī)，明確產(chǎn)權(quán)的法律地位和保護(hù)范圍，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)主體的監(jiān)管和約束，提升市場的法治化水平。監(jiān)管部門需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)厲打擊侵犯產(chǎn)權(quán)的違法行為，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

第四，提升房地產(chǎn)市場信息公開透明度。一方面，建立商品房信息公開平臺(tái)。集中發(fā)布各類商品房信息，包括項(xiàng)目規(guī)劃、房屋質(zhì)量、價(jià)格信息等，供購房者和其他市場參與者查詢。通過平臺(tái)公布房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)和相關(guān)數(shù)據(jù)，能夠幫助購房者全面了解市場情況，提高信息獲取的效率和準(zhǔn)確性，從而更加理性地作出購房決策。通過公開透明的市場信息，可以增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)主體之間的競爭，促使開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高商品房質(zhì)量和服務(wù)水平，提升市場整體競爭力。同時(shí)，購房者可以更加方便地比較不同項(xiàng)目的優(yōu)劣，選擇符合自身需求的房子，推動(dòng)市場資源的優(yōu)化配置。此外，監(jiān)管部門還可以通過監(jiān)管平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)測市場情況，發(fā)現(xiàn)并解決市場中存在的問題，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)主體的監(jiān)督管理力度，維護(hù)市場秩序和消費(fèi)者權(quán)益。另一方面，及時(shí)公布市場數(shù)據(jù)。公開發(fā)布包括房價(jià)指數(shù)、成交量、供求關(guān)系等各類市場數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)的及時(shí)更新和公開透明，有助于購房者了解市場走勢和價(jià)格變化，為其作出購房決策提供有力的參考依據(jù)，同時(shí)也有利于市場監(jiān)管部門及時(shí)掌握市場動(dòng)態(tài)，調(diào)控市場供求關(guān)系，維護(hù)市場穩(wěn)定。

（作者為中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長，中國社會(huì)科學(xué)院競爭力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員）

【注：本文系中國社會(huì)科學(xué)院實(shí)驗(yàn)室孵化專項(xiàng)資助項(xiàng)目“住房大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”（項(xiàng)目編號(hào)：2024SYFH005）的階段性成果】

【參考文獻(xiàn)】

①貝殼研究院：《居住改善新趨勢分析》https：//research. ke.com/130/ArticleDetail？id=548.

②倪鵬飛、倪壯壯、徐海東：《中國房地產(chǎn)發(fā)展新模式及構(gòu)建研究》，《中國房地產(chǎn)金融》，2023年第6期。

③鄒琳華：《中長期城鎮(zhèn)化趨勢與房地產(chǎn)市場新形勢——增長空間、制約因素及對策》，《人民論壇》，2023年第20期。

④鄒琳華：《我國期房預(yù)售制度改革的比較視角》，《銀行家》，2019年第9期。

⑤鐘庭軍、陳正寅：《房地產(chǎn)新發(fā)展模式重在構(gòu)建三大機(jī)制》，《上海房地》，2024年第4期。

責(zé)編/謝帥 美編/楊玲玲