當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的癥結(jié)及關(guān)鍵對策

當(dāng)前社會比較關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)的“溫差”問題。今年上半年，我國經(jīng)濟(jì)增長速度在5%左右，失業(yè)率5.5%以下，CPI在1%以下。在全球經(jīng)濟(jì)低迷、復(fù)蘇乏力的背景下，這樣的增長格局還是較好的。在這種情況下，我們的宏觀政策是否還要進(jìn)一步寬松？

近些年我們一直保持著貨幣適度寬松政策，流動性較寬松，融資成本持續(xù)下降，金融體系資金空轉(zhuǎn)的問題比較突出。如果貨幣政策進(jìn)一步寬松，需要考慮資金的需求，是否會加劇資金空轉(zhuǎn)的問題。

財(cái)政方面，主要的問題是地方財(cái)政的可持續(xù)問題，以及政府融資平臺的債務(wù)壓力，這在宏觀上已成為制約國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的痛點(diǎn)，需要給予高度關(guān)注。

所以，當(dāng)前我們不能簡單地在總量調(diào)控方面加大力度，而是要把有限的錢用在刀刃上，既解決短期問題，也有利于長期的發(fā)展。要找到真正影響當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵癥結(jié)，采取有效對策。

房地產(chǎn)市場下行對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

（1）國內(nèi)消費(fèi)：疫情之后，國內(nèi)服務(wù)消費(fèi)的增長明顯高于一般商品消費(fèi)的增長。消費(fèi)品市場不景氣的一個重要的原因是房地產(chǎn)市場下滑。

商品房銷售的低迷，主要影響到建筑裝修、家具、家電等相關(guān)商品的消費(fèi)，而非服務(wù)消費(fèi)。今年1-6月，服務(wù)消費(fèi)同比增長7.5%，而同期商品消費(fèi)僅增長3.2%。由于住房相關(guān)消費(fèi)主要在城市，房地產(chǎn)市場的下滑主要影響到城鎮(zhèn)消費(fèi)需求下降，而農(nóng)村消費(fèi)需求的增長高于城市。

如果我們將與房地產(chǎn)相關(guān)的商品消費(fèi)排除在外，今年上半年國內(nèi)零售消費(fèi)品總額的增長已經(jīng)基本恢復(fù)到2019年的增長水平。

（2）投資方面：除房地產(chǎn)外，固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)良好，三大投資（制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)）整體呈現(xiàn)“一快一穩(wěn)一降”。

制造業(yè)投資保持較強(qiáng)動力。今年1-6月，制造業(yè)投資同比增長9.5%，對全部投資增長的貢獻(xiàn)率為57.1%，有力支撐了固定資產(chǎn)投資的增長。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資保持平穩(wěn)增長。1-6月基礎(chǔ)設(shè)施投資（不含電力）同比增長5.4%，增速比全部投資高1.5個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資延續(xù)下行趨勢，對固定資產(chǎn)投資形成拖累。1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資5.25萬億元，同比下降10.1%，降幅較2022-2023年同期平均值擴(kuò)大4.5個百分點(diǎn)。

（3）受房地產(chǎn)市場的影響，中國經(jīng)濟(jì)的增長動能也在發(fā)生變化。2009-2019年，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的平均貢獻(xiàn)率為7.96%，2019年為7.14%，2024年二季度已經(jīng)下降到5.55%。據(jù)此估計(jì)，全年房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)增速將拉低0.4%。相應(yīng)地，土地出讓收入占財(cái)政收入比重下降。今年5月土地出讓收入1.28萬億元，同比下降14%；占全國公共財(cái)政收入和地方本級財(cái)政收入比重分別降至13.22%和23.7%。這是地方政府的財(cái)政收支壓力越來越大的重要原因之一。

居民購房剛需沒有明顯減少。據(jù)《新京報(bào)》6月份問卷調(diào)查顯示，“5.17新政”后，計(jì)劃購房者中的44%表示買房意愿增加（其中約一半計(jì)劃一年內(nèi)買房），但多數(shù)人因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)下跌，仍持觀望態(tài)度，等待最佳入市時(shí)機(jī)。

從長期眼光看，2023年我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，而發(fā)達(dá)國家普遍在70%-80%以上。若按照每年城鎮(zhèn)化率增加近1個百分點(diǎn)，龐大的人口基數(shù)下，城鎮(zhèn)化水平的提升仍將帶來規(guī)模不小的新增居民住房需求。

從居民住房需求結(jié)構(gòu)看，改善型、置換型需求仍有增長空間，結(jié)構(gòu)性供需缺口始終存在。今年上半年，改善類項(xiàng)目銷售額占比明顯提升；其中140-200平方米銷售額占比24.7%、200平方米以上銷售占比22%，分別較上年增長4.2、2.8個百分點(diǎn)。

2023年全國商品房銷售面積11.2億平方米，預(yù)計(jì)未來每年新增住房的需求中樞為8億-10億平方米，屬于居民剛性需求。不少人認(rèn)為現(xiàn)在居民的收入水平不支持對房屋的購買力。但盡管經(jīng)歷疫情等因素沖擊，我國居民收入還是保持增長態(tài)勢。2024年6月，我國居民人均可支配收入20733元，同比增長5.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27561元，同比增長4.6%。

居民存款保持增加。截至今年6月末，本外幣存款余額達(dá)到301.7萬億元，同比增長6%。上半年人民幣存款共增加11.46萬億元，其中住戶存款增加9.27萬億元，占比80.9%。

（4）我們不能把房地產(chǎn)銷售下滑的主要原因簡單地歸結(jié)為居民收入下降和財(cái)富的下降。短期看，困局的原因還是人們的消費(fèi)能力下降，市場預(yù)期偏弱。據(jù)人民銀行調(diào)研數(shù)據(jù)，越來越多的人希望把錢用于儲蓄，消費(fèi)基本維持不變，投資占比持續(xù)下降。

社會情緒低迷、市場預(yù)期不足，我認(rèn)為與兩方面因素有關(guān)：一是部分龍頭房企接連爆雷，導(dǎo)致爛尾樓增多，在輿論發(fā)酵下恐慌情緒蔓延，投資炒房客離場；二是居民雖有剛性或改善性購房需求，但越來越多的購買者持觀望心態(tài)，導(dǎo)致樓市供求關(guān)系不平衡加劇，造成房價(jià)下滑。股市持續(xù)波動下行、房產(chǎn)和股市的財(cái)富效應(yīng)下降，影響到社會預(yù)期和信心下降。

要采取有針對性的政策措施

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷，原因之一在于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致市場觀望、需求不足。應(yīng)盡快摸清風(fēng)險(xiǎn)底線，控制房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的累積和蔓延。動作越快，隱患越少，房地產(chǎn)一旦成為爛資產(chǎn)，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)本身，對銀行和對居民都會形成共振，不斷累積。

中長期要恢復(fù)房地產(chǎn)的良性發(fā)展趨勢，作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的基本因素。未來房地產(chǎn)的增長不可能恢復(fù)過去增長態(tài)勢和發(fā)展模式，但它仍將是中國經(jīng)濟(jì)增長的一個重要的支撐因素。要拓展經(jīng)濟(jì)增長的新動能，逐漸減少對房地產(chǎn)發(fā)展的依賴，同時(shí)著力培養(yǎng)增長點(diǎn)，取代未來房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長中的下降分量。

要盡快形成對龍頭企業(yè)的處理方案

當(dāng)前預(yù)期不穩(wěn)，主要由房地產(chǎn)市場的低迷引起。越來越多居民觀望等待，造成內(nèi)需不足。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)形成的爛尾樓是造成問題的關(guān)鍵，無法按期交樓的停滯項(xiàng)目嚴(yán)重影響購房者信心。

比如，目前恒大仍有60多萬套爛尾房，涉及幾十萬購房者的切身利益，拖欠銀行資金約6000億元，拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)在10000億元以上，可以想象這對市場會造成什么樣的負(fù)面情緒。這還只是一個恒大造成的影響。若放任市場自主平衡風(fēng)險(xiǎn)出清，就會拉長下行周期。

需盡快形成對經(jīng)營不良的龍頭企業(yè)的處理方案，剝離非主營業(yè)務(wù)，切實(shí)做好“保交樓”工作。盡快處理爛尾樓，既能避免不良資產(chǎn)積累、惡化，又有利于扭轉(zhuǎn)市場情緒，壓縮負(fù)面事件的社會影響周期。

一是區(qū)分優(yōu)劣不同的房企的救助方式，有針對性、側(cè)重性地推進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快出清。

二是可考慮由四大資產(chǎn)管理公司牽頭承接，一次性地且專業(yè)化地解決問題，包括直接對接破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)、股權(quán)及資產(chǎn)實(shí)施重整，以及提供資金、信用等間接支持，最后通過市場化運(yùn)作消化吸收。

三是積極吸引社會資金及有實(shí)力的企業(yè)接手，采用“托管”模式，統(tǒng)籌項(xiàng)目管理和資金調(diào)度，升級后續(xù)工程建設(shè)和運(yùn)營管理，確保“保交樓”工作盡快達(dá)成。關(guān)鍵是要逐漸平抑市場的觀望等待和預(yù)期不穩(wěn)的情緒。

推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型

因房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要作用，要積極推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，使之進(jìn)一步規(guī)范化、健康化。

一是積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”房地產(chǎn)發(fā)展新模式。今年上半年“三大工程”拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資0.9個百分點(diǎn)。

二是推動商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。圍繞新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，支持科技類、獨(dú)角獸企業(yè)加快成長，利于帶動寫字樓、相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增長。推動城市更新改造等。

三是需要對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。加強(qiáng)建筑資質(zhì)審查和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。新建項(xiàng)目審批更注重建筑質(zhì)量和居住品質(zhì)，嚴(yán)格篩選開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目承接能力。資質(zhì)不達(dá)標(biāo)房企不得承接工程。

支持高質(zhì)量房企，督促其進(jìn)一步提升土地規(guī)劃和設(shè)計(jì)能力，增加能經(jīng)受百年質(zhì)量考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)住房。全面啟動資質(zhì)監(jiān)管系統(tǒng)。建立房地產(chǎn)改造、更新、維護(hù)和物業(yè)關(guān)系的長效機(jī)制，構(gòu)建良性發(fā)展新業(yè)態(tài)。

為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動能培養(yǎng)基礎(chǔ)、構(gòu)筑新賽道

一是提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的競爭力，提高全球美譽(yù)度和品牌價(jià)值，扶植、打造龍頭企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)的話語權(quán)。我國制造業(yè)有很多企業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量很好，但品牌影響力不夠，不少企業(yè)只能為國際大品牌做代工，所得利潤非常有限。提升我國企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、提高國際美譽(yù)度和品牌價(jià)值，對提升我國產(chǎn)業(yè)競爭力極為重要。

二是重視傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)裝備制造能力的提升，從源頭上提升產(chǎn)業(yè)鏈的控制力、韌性和安全性。我們有輕工紡織這樣競爭力很強(qiáng)的行業(yè)，但很多加工裝備還是依靠進(jìn)口，裝備制造業(yè)還有很大發(fā)展空間。

三是加大科技投入和人力資本開發(fā)，提升科技創(chuàng)新能力，為中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造條件。要以更加堅(jiān)實(shí)的科技、管理、資本動員能力，在未來產(chǎn)業(yè)（數(shù)字與人工智能、先進(jìn)材料與制造業(yè)、量子科學(xué)、電子通信等）布局，加強(qiáng)基礎(chǔ)科研和關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)投入。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力不足、有效需求不足、預(yù)期不穩(wěn)的時(shí)候，我們可以加大對這些行業(yè)的投資、以財(cái)政資金直接投入引領(lǐng)社會資本的參與，既有利于解決現(xiàn)在的投資需求問題，也有利于持續(xù)提升中國經(jīng)濟(jì)的競爭力和占領(lǐng)未來新產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。

（編輯 碣石）