上新速度日益加快政策助力公募REITs由冷轉熱新品多樣化

與此同時，從已成立的情況看，Wind資訊數據顯示，截至9月12日，2024年以來，已有華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費REIT等15只公募REITs成立，除了首批公募REITs包含的產業園、倉儲物流、高速公路等底層資產外，全國首單奧萊REITs、首單陸上風電公募REITs、首單水電公募REITs等新品類也已入市。

對此，博時基金基金經理江洲表示，客觀來講，REITs投資者結構相對比較豐富，尤其和去年相比，較大的變化是今年2月證監會出了會計4號文以來，很多機構將REITs的投資納入OCI記賬，同時整體市場投資者的成熟度有明顯提高。

“從公募基金管理人角度講，如果單純以長期資金來說，險資和券商資金都可能算作長期投資資金。險資從配置角度買資產，交易屬性稍低，構成比較好的投資底倉，投資人穩定性相對來說比較好。另外一塊是券商資金，采用OCI后會對持有REITs的期限有一定要求，因為也可能會以長期持有而不是以交易為目的，持有期會長一些。”他強調。

政策利好頻頻助力上新速度加快

從曾經的小眾產品少人問津到如今開始逐漸被大眾所接受，公募REITs為何會由冷轉熱？其未來發展空間如何呢？

從百度百科介紹看，其是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。2021年6月，首批公募REITs的9只產品正式登陸資本市場。

經歷了初期的養在深閨人未識后，REITs在近幾年的公募發行市場上也經歷了起起落落，Wind資訊數據顯示，2021年市場發行了11只，2022年市場發行了13只，2023年市場發行了6只產品，2024年市場到目前已經發行了16只創了新高。

對于一度出現的波動，江洲向本刊分析：“我們認為一是大家對于底層資產未來的運營沒那么樂觀。二是部分同類型REITs資產出現了一些業績不佳的情況，導致投資者對于其他類型的資產產生類似恐懼心理。三是當市場出現單邊下跌時，很多機構在虧損的時候，處于被動止損，導致整個市場非理性。這幾個情況疊加，導致2022年底到2024年2月出現了市場大幅波動。”

不過2024年以來，來自高層的政策暖風頻吹助力。特別是7月以來，國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，其中提出全面推動基礎設施REITs常態化發行。

今年9月4日，財政部與稅務總局聯合發布《關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》，首次明確企業改制重組環節中關于產權轉移數據印花稅的免稅政策，意味著，原始權益人和SPV分別需要繳納的萬分之五的產權轉移印花稅得到減免，從而降低了公募REITs發行成本。

需要強調的是，不僅是近期，上半年的一項政策變化同樣對公募REITs的發展影響深遠：今年2月，證監會出了會計4號文以來，很多機構將REITs的投資納入OCI記賬，同時整個市場投資者的成熟度有明顯提高。

從公募基金管理人角度來說，如果單純以長期資金來說，險資和券商資金都可能算作長期投資。險資從配置角度買資產，交易屬性低一些，構成比較好的投資底倉，投資人穩定性相對來說比較好。另外一塊是券商資金，采用OCI后會對持有REITs的期限有一定要求，因為也可能會以長期持有而不是以交易為目的，持有期會長一些。

“其實當證監會出臺OCI記賬管理辦法以后，很多機構采用OCI記賬后受二級波動的影響更小，可能會更加追逐一些高分紅的資產。”江洲如是強調。

而華夏基金某人士也表示，自2021年6月上市以來，中國公募REITs市場經過三年多的發展，從市場火爆、短期調整到現在的趨勢穩定向上，投資者持續提高對公募REITs產品特性和權益屬性的認知。公募REITs是具有強制分紅屬性的產品，穩定的二級市場環境有利于更多投資者參與和保持更好的持有體驗，“穩定向上”是公募REITs持續發展的最佳市場環境。

多樣化新品出爐擴充公募REITs陣營

需要指出的是，不僅是政策層面，公募領域非主流品種的互幫互助也起到了推波助瀾的作用，比如有業內人士指出，公募FOF正在加強對公募REITs的配置力度，所為何故呢？有業內人士表示，公募FOF增加對REITs的配置，也會部分改善公募REITs的流動性。隨著公募REITs市場擴容，疊加市場參與方的數量越多，公募REITs也有望吸引更多機構投資者和個人投資者的關注。

這里還需要指出一點變化，今年6月24日，為了充分考慮樣本分紅的再投資收益，更好反映全市場上市REITs整體市場表現，中證REITs全收益指數于當日起開始實時更新行情變化，此舉從而為接下來推出產業園區、收費公路、保租房等細分板塊主題指數提供有效借鑒，也讓未來公募REITs的指數化產品落地增添了一線希望。

從長線回到短線，2024年到目前已經問世的REITs品種可謂五花八門，早已不局限于早期的產業園、倉儲物流、高速公路等底層資產范疇。再從年內發行的16只公募REITs來看，按照發行規模降序排列的話，排在前三位的分別是華夏華潤REIT、工銀河北高速集團高速公路REIT、華夏大悅城購物中心REIT。

接下來，從待發和獲批品種來看，最為顯著的變化是逐漸呈現百花齊放態勢，例如最新獲批的銀華的全國首單水利設施公募REIT。根據全國水利工作會議信息，2023年全國完成水利建設投資11996億元，創歷史新高；我國《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》把水利列為補短板重點領域，行業存在較大的建設需求和融資需求。

同樣，將創造第一的還不止這一只，此次獲批的華夏南京交通高速公路REIT是全國首單繞城高速公路REIT，再比如早前的國泰君安濟南能源供熱REIT是我國首單供熱基礎設施公募REITs；類似的例子還有全國首單奧萊REITs華夏首創奧特萊斯REIT、首單陸上風電公募REITs中信建投明陽智能新能源REIT、首單水電公募REITs嘉實中國電建清潔能源REIT等。

實際上，對于公募REIT的擔心，本刊匯總的聲音大致有兩點，首先是租戶的租期較短；其次是租戶的結構比較單一。不過在專業的這類產品基金經理來看，在整體大環境趨好的情況下，這樣的擔憂大可不必。江洲指出：“以博時津開產園REIT為例，包括三星、中石油等大客戶最少三年起，一般都是五年，他們也比較固定，裝修投入來說固定投入比較大，一般都希望長租期。”

該公司的另一位基金經理胡海濱則提出另一可行思路混裝：“將廠房類的資產與研究辦公類的資產混裝一起，其中廠房類的資產天然具有較強的抗周期能力。這兩類資產的特點各有不同，廠房類比較穩定，但是租金增長率相對平穩。研發辦公類可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空間較高，兩類資產有不同的經濟上的屬性混在一起，比較符合投資者的預期。所以把這兩類資產混裝在一起是有利于平復投資者對研發辦公類出租率有波動的擔憂，又能避免投資者覺得估值缺乏想象力的缺點。”

年內表現“漲多跌少”新上市公募REITs更為受人青睞

那么最后來看二級市場的表現，今年截至目前，內地的公募REITs整體表現如何呢？

都按年化統計來看，本刊利用Wind資訊統計發現，在目前有數據可以統計的36只REIT產品中，截至最新收盤，年內凈值增長率為負的產品僅有4只，而表現最好的產品是中航京能光伏REIT。如果將統計區間拉長至近三年，本刊發現表現最好的是紅土創新鹽田港REIT，目前最新的三年凈值增長率已經達到了10.55%。

在書面回復本刊時，江洲如是點評今年的公募REIT市場：“今年2月份到現在以來，經歷了一波巨大的反彈，其實是估值的迅速恢復，背景是2023年負面因素已經不存在了，投資者也更加成熟了，監管機構配套也更加完善，宏觀經濟預期向好。這幾個大的背景下，共同使得今年REITs二級市場相對來說有比較好的行情。”

開源證券研究報告指出，在債券市場利率下行壓力下，“資產荒”邏輯將繼續演繹，REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，將持續提升配置性價比，具備較好的投資機會。

從這層意義上講，近期上市的公募REITs值得作為參照物被研究。例如9月19日，博時津開產業園REIT正式登陸上交所，從首個交易日表現來看，最終全天上漲了0.46%。本刊了解到，其底層資產為天津經濟技術開發區天河數字產業園和大陸汽車廠房產業園。

此前其在發售時就引發熱烈追捧，發售總份額5億份，募資總額11.99億元人民幣，其中向戰略投資者配售8.39億元人民幣，向網下投資者配售2.52億元人民幣，向網上投資者配售1.08億元人民幣。發售期間，投資者認購踴躍，網下共27家投資者管理的79個配售對象參與報價，網下認購倍數7.66倍，創下今年以來產權類公募REITs網下詢價認購倍數新高。

（文中基金僅為舉例分析，不作買賣推薦。）