存量房貸利率調降已“箭在弦上”房貸仍是各大銀行爭奪的“優質資產”

存量房貸利率下調再一次被拉回到大眾視野中。

自2023年以來，存量利率下調一直是被大眾以及機構頻繁提及的話題，“幾個月內可能就會靴子落地”，瑞銀大中華區金融行業研究主管顏湄之表示。

存量利率調整，對于銀行來說如“阿喀琉斯之踵”。在商業銀行凈息差二季度末已經達到1.54%的情況下，占到銀行貸款余額20%以上存量房貸利率下調80～100個點，或將加劇銀行業績壓力。

不過，多家機構認為存量房貸利率的下調，大概率會伴隨著存款利率的下調。因而對銀行凈息差的影響尚需邊走邊看。

而作為銀行的“優質資產”，房貸當下仍是各大銀行爭奪的重點。

房貸占比、金額雙降

2024年上半年，個人住房貸款余額延續了絕對金額以及在貸款中占比下滑的趨勢。

本刊根據wind數據統計，截至2024年上半年，上市商業銀行個人住房貸款余額總數約34.08萬億元。其中六家國有銀行的房貸余額合計26.12萬億元，占全部個人房貸余額的77%。鑒于國有六家銀行的個人住房貸款占了上市商業銀行全部個人住房貸款余額的絕大部分，以下將以六家國有銀行的情況為例，一窺個人住房貸款現狀。

2024年以來，銀行的個人住房貸款無論是從在全部貸款的占比還是從絕對量來講都處于下滑狀態。

從絕對金額來看，六大國有銀行中，除了郵儲銀行外，其他五家銀行的個人住房貸款也出現了一定的收縮。

上半年，郵儲銀行的個人住房貸款余額2.36萬億元，較2023年年底凈增236.18億元。

建設銀行則是全部上市銀行中，個人住房貸款余額最多的銀行。截至6月底，建設銀行的個人住房貸款余額6.31萬億元，較上年末減少764.66億元，降幅1.20%；農業銀行2024年半年報顯示，其個人住房貸款余額從2023年底的5.17萬億元，減少至5.07萬億元；交通銀行2024年上半年個人住房貸款余額較上年末減少16.73億元，降幅0.11%；中國銀行的個人住房貸款余額從2023年末的4.79萬億元減少至4.75萬億元。

與此同時，大多數國有行個人住房貸款余額在全部貸款中的占比也處于下滑狀態，2024年上半年六家國有行的個人住房貸款在全部貸款及墊款余額中的占比平均值為22.5%，低于2023年底的24.2%。六家國有銀行的個人住房貸款占比全部下滑，無一例外。

盡管如此，個人住房貸款依然占據著重要的地位，占比超過全部貸款總量的20%。

鑒于其體量，房貸利率的任何調整都會直接影響到銀行的收入。存量住房貸款利率一直以來也是市場關注銀行的重點。

存量房貸利率調整影響凈息差

上半年，個人住房貸款利率下調就成為影響銀行利息收入的重要因素。

近年來，監管方已經多次下調LPR和存量房貸利率，這些下調都影響著銀行的凈息差。

交通銀行副行長周萬阜在2024年半年報業績會上表示，交通銀行保持凈息差基本穩定的努力也面臨挑戰，2023年存量房貸利率調整，2024年“5·17”房地產新政以及今年LPR的兩次下降等因素將在下半年持續顯現。

2023年8月25日，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

2024年2月和7月，央行分別下調五年期LPR。

根據國家金融監督管理總局的數據，截至二季度末，國內商業銀行凈息差為1.54%，較2023年底的1.69%下滑了15個基點。

目前，市場認為再次調降存量房貸利率是必然的。瑞銀大中華區金融行業研究主管顏湄之表示，降低存量房貸利率是大勢所趨，“幾個月內可能就會靴子落地”，但是至于調整的方式和幅度仍不能確定。但她表示“目前將存量房貸利率全部市場化可能并不是最好的時機?！?/p>

9月12日市場出現第三波關于存量房貸利率下調的消息，稱最快本月內就會發生第一次調降，涉及的房貸約合35.3萬億元（5萬億美元），部分房貸可能立即下調50個基點。

根據國盛證券分析師馬婷婷計算，2023年9月之后存量住房貸款加權平均利率為4.29%，疊加LPR的下調，她預計存量按揭貸款的利率水平低于4.2%。但今年7月新發放個人住房貸款利率為3.4%，存量住房貸款利率與新發放之間利差約80個基點。

2024年，央行分別在2月和7月合計下調五年期LPR共計35個基點，也將在之后影響房貸利率的重新定價。重新定價后，馬婷婷預計實際存量住房貸款利率和新發放之間的利差或將小于45個基點。她按照存量房貸利率下調45個基點計算，以2023年末為基準，上市銀行按揭貸款平均占比21%左右，對凈息差的負向影響約6基點，對上市銀行凈利潤增速影響約-5.3pc（完成百分比）。其中，國有大行按揭貸款占比相對更高（占比24%），對息差拖累約7基點，對凈利潤增速影響約-6.1pc。

但是，與此同時馬婷婷和顏湄之都認為，存量房貸利率的下調會伴隨著負債端存款利率的下調。馬婷婷表示，考慮到當前上市銀行息差壓力仍較大，若后續存量按揭利率調降政策正式落地，預計后續也會有負債端“減負”政策跟進。

因此，存量房貸利率的下調對銀行凈息差的影響，仍需根據后續負債端成本進行考核。

銀行仍愿意加大住房貸款投放

盡管房貸收益率持續下滑，但依然是銀行爭取的方向。

對于存量房貸利率調整的討論，首先在于下調存量房貸利率是否能夠達到預期效果。

對于這一問題的討論的假設在于，是否縮小或者拉平了存量房貸和新發放房貸利率的利差，會減少提前還貸的趨勢。

某城商行業內人士對本刊表示，提前還貸對銀行的個人住房貸款造成了一定的影響。

平安證券袁喆奇也在研究報告中指出，上半年金融機構的按揭貸款半年末同比負增2.1%，提前還貸以及地產銷售的低迷拖累整體貸款增長。

農業銀行在財報中表示，2024年上半年個人住房貸款投放3096億元，但個人住房貸款余額減少了約1000億元。

對于這一問題，馬婷婷在研報中表示，考慮到近年來國內房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求，若再次下調存量房貸利率，或將明顯減輕居民利息負擔，改善消費者預期，增強消費能力和消費信心。

降低存量房貸利率無疑會降低居民還貸壓力。一位房貸總額320萬元的居民對本刊表示，她的房貸利率為4.2%，“我就是那個差80基點的人”，如果降低至80個基點，她一個月房貸壓力預計將減少2400元。

上半年以來，銀行的個人住房貸款不良率出現了上升。但總體來看，房貸仍是銀行的優質資產，多數國有行的房貸不良率低于銀行總體不良率。

根據各家銀行的半年報，2024年上半年工商銀行的個人住房貸款不良率從2023年底的0.44%提高至0.6%；農業銀行的不良貸款率也從2023年底的0.55%提升至0.58%；交通銀行個人住房貸款不良率從2023年底的0.37%提高至2024年上半年的0.48%；建設銀行的個人住房貸款不良率從2023年底的0.42%提升至上半年的0.54%；中國銀行個人住房抵押貸款的不良率從2023年底的0.48%提高至今年6月底的0.55%。

郵儲銀行是六家國有行中的唯一例外，郵儲銀行個人住房貸款不良率從2023年底的0.55%降低至2024年上半年的0.5%。

但多數國有行的房貸不良率低于銀行總體不良率。如工商銀行2024年上半年個人住房貸款不良貸款率0.6%，全行不良率為1.35%。農業銀行上半年個人住房貸款的不良率為0.58%，也大幅低于全行1.32%的不良率。這也正是銀行當下仍更愿意加大個人住房貸款投放的原因所在。

如建行在半年報中表示，下半年，零售信貸攻堅行動，重點是保持個人住房貸款市場領先地位。中國銀行也在半年報中表示，該行持續加大房貸投放力度，可比同業市場份額比上年末實現提升。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）