廣州松綁限購、北京“適時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)”開發(fā)商加碼沖刺“金九銀十”

近期市場人士表示，廣州南沙區(qū)已松綁限購，當(dāng)?shù)貥潜P銷售已按“不限購”執(zhí)行；北京近日也再度提及優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。

從企業(yè)層面看，開發(fā)商近期普遍加快了營銷節(jié)奏。在廣州，保利、珠江實(shí)業(yè)等項(xiàng)目陸續(xù)加推新盤，提供“一口價(jià)”“送車位”等營銷活動(dòng)，保利發(fā)展則躋身今年前8月廣州房企權(quán)益銷售榜“銷冠”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)頂層設(shè)計(jì)層面仍可能繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)利好措施，比如取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率調(diào)整、專項(xiàng)債支持存量房收購等，疊加近日美聯(lián)儲(chǔ)降息，預(yù)示著后續(xù)降準(zhǔn)降息的通道會(huì)更加寬敞。不過，樓市量價(jià)企穩(wěn)仍需經(jīng)歷一定周期。

廣州南沙區(qū)全面取消限購前期政策組合拳效果顯著

近日，廣州南沙區(qū)域解除限購的消息廣泛流傳，盡管官方并未正式出爐相關(guān)文件，但當(dāng)?shù)厥袌鋈耸科毡楸硎荆仙硡^(qū)域樓盤實(shí)際銷售中已按新規(guī)執(zhí)行。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向本刊反饋：“目前廣州南沙確實(shí)已經(jīng)在按‘不限購’操作，并且這已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間了。”

黃韜介紹，在廣州市場，南沙區(qū)域一貫呈現(xiàn)出獨(dú)立行情，該區(qū)域以“副中心”著稱，受市區(qū)影響較小，不論在政策層面或是產(chǎn)業(yè)層面，南沙區(qū)都比較特殊。他就此補(bǔ)充道，“今年廣州政策頻出，5月-6月市場成交數(shù)據(jù)明顯回升，但步入7月份以來，成交數(shù)據(jù)逐漸回落，目前南沙樓市也不夠景氣。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，過去南沙限購政策比較嚴(yán)格，彼時(shí)顧慮房地產(chǎn)投機(jī)炒作過于旺盛，影響區(qū)域功能和產(chǎn)業(yè)落地，現(xiàn)在當(dāng)?shù)亻_始面臨市場下滑問題，南沙區(qū)域穩(wěn)定房地產(chǎn)的1/J18x71JbynYXm8yPPAgg==任務(wù)很重，進(jìn)而開始全面解除了限購政策。

事實(shí)上，從政策端支持來看，今年廣州一直走在市場前列，此次南沙區(qū)放開限購前，廣州已密集祭出政策組合拳，譬如取消“限外令”、買房享花都區(qū)“準(zhǔn)戶口”等，以降低購房門檻。而自“5·28”樓市新政的實(shí)施以來，廣州進(jìn)一步降低購房成本，非本市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、南沙等區(qū)購房的，社保年限已由2年調(diào)整至6個(gè)月；近期廣州各大商業(yè)銀行還在持續(xù)跟進(jìn)調(diào)整房貸利率，如華潤銀行、匯豐銀行、渣打銀行和廣州銀行的首套房貸利率進(jìn)入“2”字頭。

從成交數(shù)據(jù)來看，前期樓市新政對廣州市場起到了明顯的提振作用，廣州“5·28”樓市新政實(shí)施首月，當(dāng)?shù)匦路考岸址烤W(wǎng)簽量均創(chuàng)下近一年來新高。據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等官方數(shù)據(jù)，今年6月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽量為7623套，環(huán)比增加47.8%，同比增加10%；二手住宅共網(wǎng)簽10456套，環(huán)比增長超三成。

不過，伴隨政策效應(yīng)減弱，近期廣州樓市景氣度有所回落。8月廣州新房網(wǎng)簽4906宗，環(huán)比下跌18%；二手住宅網(wǎng)簽8872套，環(huán)比下降11.58%。就南沙區(qū)而言，今年前8個(gè)月，廣州存量房交易登記60349套，其中南沙占2598套，占比僅4.3%，在全市二手成交中排名倒數(shù)第二。

李宇嘉表示，今年廣州樓市的系列疊加政策，對樓市的提升作用明顯，尤其是“5·28”樓市新政出爐以來，廣州房貸利率在四大一線城市中降至最低，對市場帶動(dòng)作用較大。

“近幾個(gè)月廣州的二手房交易量一直在1萬套左右的高位上徘徊，與去年同期基本持平；新房在二手房市場‘賣一買一’改善型需求的帶動(dòng)下也有了起色。”李宇嘉談道，“不過，步入下半年，廣州樓市政策的效應(yīng)逐漸減弱，當(dāng)?shù)貥鞘袣v經(jīng)前期密集的政策刺激后，最近量價(jià)回落明顯。”

值得一提的是，步入“金九”節(jié)點(diǎn)，廣州二手房市場開始呈現(xiàn)回暖跡象。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，9月2日至8日，全市網(wǎng)簽二手房2031套，環(huán)比上周增長了7.23%，這也是當(dāng)?shù)囟址烤W(wǎng)簽量自8月中旬以來連續(xù)4周環(huán)比上漲。

開發(fā)商加快營銷節(jié)奏保利發(fā)展躋身廣州“銷冠”

利好政策提振疊加樓市“金九銀十”節(jié)點(diǎn)，近期廣州房企加快了營銷節(jié)奏，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P都集中在中秋假期加推，比如珠江實(shí)業(yè)旗下珠江·天河壹品、珠江金瑤臺(tái)，保利發(fā)展旗下保利雅郡、保利燕語堂悅等項(xiàng)目，均在近期陸續(xù)上新。

與此同時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商營銷鋪排也更加密集，開展八折優(yōu)惠、一口價(jià)、送車位等營銷活動(dòng)。比如，合景泰富華南區(qū)在中秋假期間推出“超燃購房節(jié)”，廣州18個(gè)樓盤項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，部分樓盤推出八折優(yōu)惠、送20萬元家裝及家電禮包等舉措；龍湖旗下御湖境項(xiàng)目也推出了“老帶新”成交最高享30年物管費(fèi)等營銷活動(dòng)。

從當(dāng)?shù)胤科箐N售成績來看，區(qū)域型央國企仍在廣州占據(jù)頭部市場份額。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1—8月，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、廣州地鐵占據(jù)廣州房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3，其間各房企在廣州區(qū)域的權(quán)益銷售額分別為244.2億元、188億元、112.7億元。

其中，保利發(fā)展憑借保利·天瑞、保利天匯、保利和頌等多個(gè)熱銷項(xiàng)目奪得廣州前8月權(quán)益銷售金額榜“銷冠”，僅保利？天瑞項(xiàng)目便為其貢獻(xiàn)41億元銷售額。

前期貨值儲(chǔ)備充沛的房企更易支撐未來銷售業(yè)績，從房企拓儲(chǔ)情況看，當(dāng)前廣州拿地主力也均為央國企。今年上半年，廣州經(jīng)歷了一段沉寂期，其間掛牌的13宗宅地中，只有4宗成交——底價(jià)成交的天河區(qū)岐山路地塊、世界大觀三期地塊、花都區(qū)雅瑤路以北地塊以及荔灣區(qū)鶴洞路以南地塊，分別由華潤聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)、花都城投、保利發(fā)展斬獲，4家央國企今年上半年在廣州的拿地金額分別為36.45億元、14.55億元、6.77億元、7億元。

不過，步入下半年，廣州市場供地節(jié)奏明顯加快。今年8月，廣州公布了2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批），覆蓋50宗地塊，擬出讓時(shí)間段為2024年8月至11月。其中，容積率在3.0以下的地塊占比達(dá)到74%，對比之下，廣州2023年相同容積率范圍的地塊占比僅為31%。

其中，位于天河區(qū)臨江大道北側(cè)的天河南方面粉廠地塊已于8月28日正式掛牌，起拍價(jià)高達(dá)88.15億元，創(chuàng)下了廣州今年住宅用地起拍價(jià)的新紀(jì)錄。這宗位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶的地塊，系廣州優(yōu)化計(jì)容面積新規(guī)后的試點(diǎn)項(xiàng)目。按照出讓規(guī)劃，該項(xiàng)目半開敞空間的“半計(jì)容”比例可由原本的15%提高至20%，同時(shí)允許其陽臺(tái)面積擴(kuò)大至30%、按一半水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積，以提升實(shí)際得房率。

值得一提的是，除了存量房收儲(chǔ)，近期廣州同步實(shí)施“土地收儲(chǔ)”模式。其間，越秀地產(chǎn)于2021年競得的番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的地塊、白云區(qū)廣龍地塊，分別交由當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)中心收儲(chǔ)，合計(jì)代價(jià)約120億元，補(bǔ)償方式為土地中心向企業(yè)提供同等價(jià)的應(yīng)付票據(jù)。票據(jù)本身可以用于支付未來廣州土地市場上所出讓符合條件的地塊，這意味著越秀地產(chǎn)兩次退地后，獲得了120億元在廣州換倉的機(jī)會(huì)。越秀地產(chǎn)在公告中也強(qiáng)調(diào)，土地收儲(chǔ)有利于優(yōu)化資源使用，長遠(yuǎn)而言有利于未來發(fā)展，且支付款項(xiàng)公平合理并符合股東的整體利益。

更多地區(qū)或跟進(jìn)優(yōu)化樓市政策市場量價(jià)企穩(wěn)需要一定周期

趕在“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)，一線城市樓市提振舉措仍在陸續(xù)出臺(tái)。除了廣州南沙松綁限購，近日中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見中提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜就此表示，北京提出要“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，意味著取消普宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放入政策工具箱，在合適的時(shí)間將推出落地。“當(dāng)前北京普宅對小區(qū)容積率、建筑面積以及成交價(jià)均有要求，普宅和非普宅在稅費(fèi)繳納中存在一定區(qū)別，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，有望降低非普宅的交易稅費(fèi)，有助于降低購房成本，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量產(chǎn)品。”據(jù)介紹，“本次北京明確適時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)后，預(yù)計(jì)未來將有更多地區(qū)發(fā)文落實(shí)相關(guān)舉措，落實(shí)二十屆三中全會(huì)精神。”

在黃韜看來，目前樓市步入深度調(diào)整期，市場復(fù)蘇不會(huì)因?yàn)閱我坏恼咭货矶停A(yù)計(jì)今年市場仍將在底部徘徊，少量優(yōu)質(zhì)樓盤仍然有市場：“目前‘金九銀十’成色跟往年相比還是有差距，等居民收入和市場信心穩(wěn)定，相關(guān)政策便能發(fā)揮出作用。”

李宇嘉認(rèn)為，后續(xù)頂層設(shè)計(jì)層面仍可能繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)利好措施：“比如，7月份二十屆三中全會(huì)提出‘取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’、房貸利率調(diào)整、專項(xiàng)債支持存量房收購等，疊加近日美聯(lián)儲(chǔ)降息，預(yù)示著后續(xù)降準(zhǔn)降息的通道會(huì)更加寬敞，后續(xù)樓市政策仍然存在調(diào)整空間。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）