動態(tài)管理下房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本控制探討

摘"要：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不斷加強，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大變化。在這個背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理面臨著更高的要求。目標(biāo)成本作為一種有效的成本控制方法，已經(jīng)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)中得到應(yīng)用。然而，如何實現(xiàn)動態(tài)管理下的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本控制仍然是一個值得探討的問題。本文將就此問題展開探討，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些參考和建議。

關(guān)鍵詞：動態(tài)管理；房地產(chǎn)項目；目標(biāo)成本控制文章編號：2095-4085（2024）07-0142-03

0"引言

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大變化。在這個背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提高自身的成本管控能力，以適應(yīng)市場的變化和實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。目標(biāo)成本作為一種有效的成本控制方法，已經(jīng)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)中得到應(yīng)用。然而，如何實現(xiàn)動態(tài)管理下的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本控制仍然是一個值得探討的問題。

1"工程概述

龍巖東肖黃邦項目是一個總建筑面積為114 332m2的商業(yè)住宅項目。該項目包括8棟高層建筑，總面積為85 087m2。此外，還有配套商業(yè)面積為3 000m2，公共建筑配套面積為3 244m2，地下室的建筑面積為23 001m2。本項目實施過程采用成本動態(tài)管理的措施，在結(jié)算結(jié)束后，實際建設(shè)成本實現(xiàn)動態(tài)節(jié)余6.29%。

2"目標(biāo)成本動態(tài)管理的重要性

2.1"確保目標(biāo)成本切實可行

為了確保房地產(chǎn)項目的成本控制能夠有效實施，在龍巖東肖黃邦項目的不同階段根據(jù)它的實際成本發(fā)生情況，進(jìn)行目標(biāo)成本的動態(tài)調(diào)整。這樣的做法有利于適應(yīng)項目開發(fā)過程中的變化和風(fēng)險，并最大程度地保證項目的成本控制效果。

2.2"確保目標(biāo)成本動態(tài)可控

在龍巖東肖黃邦項目實施過程中，各種主客觀條件和不可抗力因素會對項目產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致目標(biāo)成本發(fā)生變化［1］。為了及時應(yīng)對這些變化和發(fā)現(xiàn)成本超支問題，動態(tài)管理目標(biāo)成本具有重要性。通過動態(tài)管理目標(biāo)成本，項目團隊能夠?qū)崟r監(jiān)控成本情況，并與項目進(jìn)展相結(jié)合進(jìn)行比較和分析。當(dāng)發(fā)生成本超支的潛在風(fēng)險時，為防止發(fā)生成本超支的情況，可以對前期的管控措施進(jìn)行調(diào)整。

2.3"保證公司資金正常運轉(zhuǎn)

通過設(shè)定有效的成本目標(biāo)并進(jìn)行監(jiān)控，企業(yè)可以及時發(fā)現(xiàn)并解決資金超額投入的問題，避免項目面臨資金困難，能夠保證項目現(xiàn)金流的持續(xù)和穩(wěn)定，確保公司的資金正常運轉(zhuǎn)。通過目標(biāo)成本動態(tài)管理，企業(yè)可以準(zhǔn)確預(yù)測項目未來的資金需求，在需要時及時籌集資金，這樣可以避免由于資金不足而導(dǎo)致項目停滯或延誤。同時，企業(yè)可以優(yōu)化資金使用計劃，將資金用于最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，以提升資金利用效率和項目執(zhí)行力［2］。當(dāng)發(fā)現(xiàn)成本超出預(yù)期時，目標(biāo)成本動態(tài)管理可以使企業(yè)能夠及時了解項目成本情況，及早調(diào)整和優(yōu)化，減少可能的財務(wù)風(fēng)險，有助于企業(yè)提前防范和應(yīng)對潛在的資金風(fēng)險，保證公司的資金安全和穩(wěn)定。

3"房地產(chǎn)目標(biāo)成本動態(tài)管理的措施

3.1"設(shè)置不同階段的目標(biāo)成本

根據(jù)龍巖東肖黃邦項目的不同進(jìn)展階段，將目標(biāo)成本劃分為獲取土地決策、規(guī)劃設(shè)計、工程實施、項目完成四個階段。

3.1.1"獲取土地決策階段

通過進(jìn)行全面的市場調(diào)研，可以掌握當(dāng)?shù)赝愋蜆潜P的造價指數(shù)以及相關(guān)的政府規(guī)費情況，進(jìn)而了解當(dāng)前行業(yè)的平均成本水平和潛在風(fēng)險［3］。運用公司成本測算模型進(jìn)行科學(xué)判斷，可以預(yù)估項目可能需要的人力、材料、設(shè)備和其他資源成本，并結(jié)合市場情況和預(yù)期銷售價格進(jìn)行綜合分析。制定拿地階段的目標(biāo)成本即可研版目標(biāo)成本，可確保項目在可行性研究階段能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展。

3.1.2"規(guī)劃設(shè)計階段

在規(guī)劃設(shè)計階段的任務(wù)是對預(yù)算成本進(jìn)行確認(rèn)，控制成本。在此階段，找準(zhǔn)項目定位，采用限額設(shè)計等方法來預(yù)測和實施成本控制。成本控制的重點在于基礎(chǔ)形式、支護(hù)形式、主體結(jié)構(gòu)的含鋼量及混凝土指標(biāo)、外立面墻面比、外立面窗地比、精裝標(biāo)準(zhǔn)、景觀指標(biāo)以及機電系統(tǒng)的功能配置和設(shè)備指標(biāo)等相關(guān)的限額［4］。通過這些限額的設(shè)定和執(zhí)行，可以有效地預(yù)測和控制項目的成本，確保其在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行。同時，根據(jù)項目的實際情況，還可以靈活調(diào)整這些限額，以適應(yīng)項目的需要和變化。

3.1.3"工程實施階段

房地產(chǎn)目標(biāo)成本動態(tài)管理在實施階段的核心措施是監(jiān)控和調(diào)整。在這個階段，目標(biāo)成本已經(jīng)設(shè)定，并作為項目實施過程中的主要參考依據(jù)。需要制定詳細(xì)的施工圖版目標(biāo)成本，該目標(biāo)成本是通過對施工圖紙進(jìn)行細(xì)化并參照歷史數(shù)據(jù)和市場行情進(jìn)行編制的。在制定目標(biāo)成本時，需要充分考慮項目的特點、規(guī)模、地理位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素，以確保目標(biāo)成本的合理性和可行性。這個階段主要通過招標(biāo)比價、變更簽證控制等方法進(jìn)行管控。

招標(biāo)比價前應(yīng)對擬邀請投標(biāo)的單位進(jìn)行系統(tǒng)背調(diào)，了解各單位目前承接工程情況、合作意愿、履約能力、現(xiàn)場配合等情況，進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)［5］。各相關(guān)專業(yè)交叉應(yīng)協(xié)調(diào)一致，避免專業(yè)沖突和錯、漏、缺，以降低糾錯成本。需根據(jù)項目特殊性制定技術(shù)要求，在保證質(zhì)量的前提下控制成本。要準(zhǔn)確計量清單工程量，做好專業(yè)工程控制價。在回標(biāo)后，需要對各投標(biāo)單位的報價進(jìn)行詳細(xì)分析和比較。定標(biāo)后，合同條款需嚴(yán)謹(jǐn)，盡量減少因責(zé)任不清產(chǎn)生的扯皮現(xiàn)象。在施工過程中，需加強現(xiàn)場管理和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決施工過程中出現(xiàn)的問題。對于可能影響目標(biāo)成本的變更簽證，要與相關(guān)單位及時溝通和協(xié)商，以確保變更簽證得到合理處理和控制。

3.1.4"項目完成階段

項目分期最終竣工結(jié)束后，應(yīng)客觀、合理地評價項目分期目標(biāo)成本執(zhí)行情況，對工程項目分期的經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行整理。同時，需總結(jié)成本管理過程的得與失，對工程項目分期的成本進(jìn)行全面評價，并形成《項目分期成本后評估報告》，從而為后續(xù)項目分期的成本管理提供參考依據(jù)［6］。

3.2"構(gòu)建合約規(guī)劃法的動態(tài)成本管理機制

目標(biāo)成本細(xì)化到各個合同大類的過程稱為合約規(guī)劃，目的是指導(dǎo)整個工程合同簽訂流程。通過細(xì)致的分解和規(guī)劃，可以明確每個合同階段的成本目標(biāo)和執(zhí)行要求。

3.2.1"編制項目合約規(guī)劃說明表

需要編寫的內(nèi)容（見表1）。

3.2.2"編制項目合約規(guī)劃表

合約規(guī)劃表是一份重要的文件，主要包括項目序號、合同名稱、對應(yīng)科目、預(yù)計簽約金額、實際簽約金額以及所采用的招標(biāo)方式和項目負(fù)責(zé)人等相關(guān)信息。為了有效管理目標(biāo)成本，在前期做合約規(guī)劃時引入了“規(guī)劃余量”的概念，用于處理那些無法明確定義的費用項。通過引入規(guī)劃余量，可以體現(xiàn)目標(biāo)成本的靈活性，并可以根據(jù)項目的動態(tài)變化進(jìn)行及時調(diào)整。

3.2.3"編制項目合約簽約金額與目標(biāo)成本校核表

合約簽約金額與目標(biāo)成本核對表是一種用于核對合約簽約金額和目標(biāo)成本的工具（見表2）。

3.2.4"用合約規(guī)劃指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行

合約規(guī)劃在指導(dǎo)合同的簽訂和執(zhí)行方面具有重要作用。通過合約規(guī)劃，可以明確每個科目的預(yù)計簽約金額和目標(biāo)成本，從而在合同簽訂過程中對合同金額進(jìn)行有效的控制。同時，合約規(guī)劃還可以為合同執(zhí)行過程中的變更管理提供指導(dǎo)和支持。

在合同簽訂過程中，合同金額不得超越預(yù)計簽約金額。如合同金額超出預(yù)計簽約金額時，經(jīng)辦部門需要進(jìn)行分析，找出造成超支的原因，并提出相應(yīng)的解決方案。如果超支是由于合同范圍發(fā)生變化所致，則需要調(diào)整相關(guān)合同的預(yù)算金額；若超支是因為原先預(yù)算不足或外部環(huán)境變化導(dǎo)致的成本增加，那么經(jīng)辦部門需要尋找是否有可供調(diào)劑的預(yù)算余額，并從中劃撥資金來彌補超支的缺口。

在合同執(zhí)行過程中，合約規(guī)劃可以為變更管理提供支持。如果發(fā)生了合同范圍變更或其他變更事項，導(dǎo)致合同金額需要增加或減少，合約規(guī)劃可以為變更金額提供參考。還可以通過調(diào)整合約規(guī)劃金額來反映變更后的合同金額，并出具項目成本超支單或費用節(jié)約單進(jìn)行記錄和跟蹤。這樣不僅可以保證合同變更在可控范圍內(nèi)，還可以及時掌握項目成本的變化情況，為后續(xù)的決策提供依據(jù)。

3.3"通過動態(tài)成本月報暴露成本異常

動態(tài)成本月報是一種有效的手段，可以準(zhǔn)確、及時地了解動態(tài)成本的變化趨勢。其中主要目標(biāo)是通過控制合同變更和預(yù)估變更來實現(xiàn)對目標(biāo)成本的有效控制。通過分析和監(jiān)測合同變更情況以及預(yù)計的變更，可以及早發(fā)現(xiàn)成本的潛在增加或減少，從而采取相應(yīng)措施來控制目標(biāo)成本的偏離情況。這種方式能夠幫助管理人員更好地調(diào)整資源分配和決策，以保持項目財務(wù)的可持續(xù)性，并確保項目能夠按時、按質(zhì)、按量完成。因此，動態(tài)成本月報在提高項目成本控制能力方面起到了重要的作用。

4"結(jié)語

在動態(tài)管理視角下，房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本控制不僅需要關(guān)注初始的目標(biāo)成本設(shè)定，還需要在項目進(jìn)展中不斷調(diào)整和優(yōu)化成本控制策略。通過及時掌握市場動態(tài)、合理預(yù)測成本走勢，以及強化合同執(zhí)行過程中的成本監(jiān)控等措施，可以有效減少成本超支和資源浪費的風(fēng)險。同時，加強企業(yè)內(nèi)部溝通與協(xié)作，提高全員的成本意識和技能水平，也是實現(xiàn)目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵。在此基礎(chǔ)上，建立科學(xué)合理的成本管理體系，運用先進(jìn)的管理方法和工具，能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控水平。

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