6月龍頭房企銷售增速同比回正中海地產(chǎn)追趕“銷冠”保利發(fā)展

今年以來的系列樓市重磅政策，助力龍頭房企在銷售端保持了逐月向好趨勢。近期房企普遍披露6月份銷售簡報，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中國金茂等多家龍頭房企當(dāng)月銷售額同比增速開始“轉(zhuǎn)正”。

其中，中海地產(chǎn)憑借高端樓盤密集入市拿下單月“銷冠”，6月銷售額同比提升40%。觀察范圍拓展至1—6月，保利發(fā)展依然延續(xù)行業(yè)銷售規(guī)模榜單第一，綠城中國則以“3萬+”的銷售均價位居價格榜單之首。受益于市場環(huán)境改善，頭部房企銷售業(yè)績進入修復(fù)階段。

保利發(fā)展6月簡報釋放向好信號綠城中國上半年銷售均價最高

“5·17新政”延續(xù)至今的政策調(diào)控令房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，6月份的房企銷售數(shù)據(jù)傳遞出行業(yè)回暖信號。近期保利發(fā)展披露6月份銷售情況簡報，期間公司簽約金額420.14億元，同比增加4.62%，單月同比降幅自3月起連續(xù)4個月收窄，并于6月份首次轉(zhuǎn)正。

簡報顯示，今年1—6月，公司銷售結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，銷售權(quán)益比77%，同比提升9個百分點；38個核心城市銷售貢獻占比89%，同比提升2個百分點；簽約單價20353元/平方米，同比增加17.97%。

保利發(fā)展將銷售數(shù)據(jù)恢復(fù)歸結(jié)為4月30日中央政治局會議和“5·17新政”以來，各部委和地方政府陸續(xù)出臺房地產(chǎn)行業(yè)支持政策，市場熱度有所提升。公告顯示，公司全國項目5-6月周均總來訪維持在5萬組左右，較新政出臺前的4月環(huán)比提升32%，已恢復(fù)至2023年3—4月相當(dāng)?shù)妮^高水平。

事實上，政策強助力，疊加房企年中業(yè)績沖刺，6月份以來多家頭部房企的銷售實現(xiàn)了有效修復(fù)。據(jù)中指院統(tǒng)計，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，雖然整體尚未擺脫同比下降狀態(tài)，但6月份單月銷售額環(huán)比增長26.05%，較5月份明顯好轉(zhuǎn)。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，6月份近六成百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，近三成房企實現(xiàn)單月業(yè)績同比增長。

在上市房企層面，本刊了解到，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國、越秀地產(chǎn)、中國金茂、遠(yuǎn)洋集團等頭部國央企實現(xiàn)了6月單月銷售金額同比提升。其中，中海地產(chǎn)以466.77億元的全口徑銷售額拿下單月“銷冠”，創(chuàng)近一年來新高。期間銷售額同比提升約40%，環(huán)比增長超100%。以此測算，中海地產(chǎn)6月份創(chuàng)造了三成的半年度銷售業(yè)績。

如果將觀察范圍拓展至1—6月，保利發(fā)展仍然以1733.36億元的總銷售額穩(wěn)居行業(yè)銷售榜第一。期間行業(yè)TOP5位次也趨于穩(wěn)定，中海地產(chǎn)、萬科、華潤置地、招商蛇口等入圍房企均邁過千億銷售額門檻。

在地產(chǎn)銷售價格承壓背景下，中高端改善型項目入市可以提升房企銷售均價。就6月份銷售均價而言，本刊結(jié)合房企銷售金額和銷售面積測算，合生創(chuàng)展以34495.01元/平方米的銷售均價排名第一，綠城中國、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)3家房企的月度銷售均價也超過3萬元/平方米。與此同時，合生創(chuàng)展、綠城中國、中國地產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展等房企的銷售均價均呈現(xiàn)為同比增長。

不過，就1—6月份主流房企披露的總體銷售數(shù)據(jù)而言，一貫傾向于高端改善型住宅的綠城中國F0SGeXWok29IzPiKT7nKdQ==，以30500元/平方米的銷售均價成為“最貴”房企，也是為數(shù)不多半年度銷售均價達到“3萬+”的房企。

中海地產(chǎn)縮小與保利發(fā)展的差距高端樓盤成沖擊銷售榜利器

在沖擊銷售榜的過程中，奪下單月“銷冠”的中海地產(chǎn)與半年度銷售“一哥”保利發(fā)展的差距日漸縮小。今年1-5月兩者銷售額相差近300億元，截至6月份，保利發(fā)展的半年度銷售額僅高出中海地產(chǎn)250億元。

作為上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售榜單的TOP2房企，今年中海地產(chǎn)與保利發(fā)展在高能級城市的貨值規(guī)模并不相同。其中，活躍在熱門銷售話題的中海地產(chǎn)，已登頂京滬深三城“銷冠”，本刊查詢克而瑞數(shù)據(jù)了解到，今年上半年，中海地產(chǎn)在北京、上海、深圳區(qū)域分別實現(xiàn)權(quán)益銷售金額180.11億元、254.02億元、87.62億元。

中海地產(chǎn)業(yè)績突飛猛進，離不開其在一線城市高端樓盤的熱銷。趕在6月底，中海地產(chǎn)多個“網(wǎng)紅”項目集中開盤，僅北京中海京華玖序、上海的中海領(lǐng)邸玖序和中海順昌玖里、深圳深灣玖序4個項目共收金約282億元。期間單價最貴的風(fēng)貌別墅項目中海順昌玖里開盤售罄，均價達到29.8萬元/平方米，創(chuàng)下上海新房均價歷史新高。

相比之下，以186.4億元權(quán)益銷售額拿下廣州區(qū)域“銷冠”的保利發(fā)展，缺了點“豪宅運”。今年上半年，保利發(fā)展在廣州吸金最多的項目是保利天瑞，成交金額34.81億元。

銷售均價也能反映兩家房企的項目類型差異。今年上半年，中海地產(chǎn)的銷售均價為27279.88元/平方米，保利發(fā)展的銷售均價為18164.63元/平方米。

不過，整體來看，保利發(fā)展不失為今年行業(yè)“領(lǐng)頭羊”。除了銷售規(guī)模維持行業(yè)榜首地位，保利發(fā)展也是近期A股最早披露業(yè)績快報的房企。公司上半年營業(yè)總收入增長了1.64%至1392.69億元，歸母凈利潤為75.08億元。對比目前70余家披露中期業(yè)績預(yù)告的房企，保利發(fā)展仍然是“最賺錢”的房企。

上半年“最貴”房企綠城中國，其高單價項目也在積極入市。上半年披露銷售簡報的主流房企中，綠城中國以30500元/平方米的銷售均價排名首位。對于傾向打造改善型產(chǎn)品的綠城中國而言，重倉百強縣密集的江浙區(qū)域也能帶來了不菲的收益。比如，在浙江義烏，綠城5月份推出的鳳起潮鳴合院項目首開2小時售罄，收金20億元，該項目套均總價超過2000萬元，88套房源吸引300多組家庭參與搖號，中簽率僅為27%；6月末，該項目加推房源兩天內(nèi)售罄，再度收金超15億元。

房企普遍“以銷定投”拓儲頭部房企業(yè)績增長值得期待

在投資端整體收縮的情況下，不少房企拓儲審慎，今年上半年，百強房企拿地金額較去年同期縮水三成。在此背景下，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等在內(nèi)的部分國央企奉行精準(zhǔn)投資，整體拓儲步伐開始放緩。

據(jù)中指院榜單，今年上半年中海地產(chǎn)、保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額分別為120億元、110億元，在房企拿地金額百強榜單上回落至TOP7、TOP8。對比之下，2023年上半年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)曾分別以400億元、371億元的權(quán)益拿地金額位居房企拿地金額百強榜單TOP2、TOP3。

今年上半年，綠城中國的權(quán)益拿地金額由去年同期的253億元收縮至190億元，不過其行業(yè)排名較去年同期上升2個位次，位列TOP3。

拓儲力度放緩背后，當(dāng)前房企對土地的價值判斷趨向于一致，普遍聚焦核心區(qū)域，以銷定投。比如，在上半年的投資者交流會上，保利發(fā)展回應(yīng)公司今年拿地規(guī)模收縮原因表示，“公司堅持與經(jīng)營規(guī)模、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)相匹配的投資強度”；綠城管理層在股東大會上表示“今年拿地數(shù)量會比往年少，因為現(xiàn)在投資資源必須用的非常精準(zhǔn)”。

近期保利發(fā)展再度競爭核心城市貨源。7月份上海恢復(fù)“價高者得”后的首場土拍中，歷經(jīng)11家房企共60輪競價，保利發(fā)展斥資22.03億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/平方米，成為楊浦區(qū)域“單價地王”。

與其他頭部房企搶占一線城市不同，綠城中國持續(xù)重倉杭州及周邊區(qū)域。eRNbgQ4NqyYYU60ruVDB0w==今年上半年，綠城中國斥資約52億元拿下杭州4宗地塊，以此測算，上半年綠城中國在杭州的土地投資金額占比三成。7月23日，綠城繼續(xù)以59.2%的溢價率斬獲杭州豐收湖地塊，溢價率創(chuàng)杭州近5年土拍市場新高。

于綠城而言，一二線城市并非必然選擇。6月份舉行的年度股東大會上，綠城中國方面提出了新的投資策略，“沒有好城市，也沒有好板塊，只有好項目，綠城要下沉到各個地方去尋找投資機會”。綠城介紹，今年上半年，公司在義烏拿了一塊地，這是大多數(shù)房企不會選擇投資的三四線城市，項目首開呈現(xiàn)了非常好的價格，動態(tài)凈利潤率達到13%。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向本刊表示，受益于政策調(diào)整，部分龍頭房企6月銷售額同比增速開始轉(zhuǎn)正，這一定程度上說明房企銷售業(yè)績正在修復(fù)。近期二十屆三中全會強調(diào)“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險”，疊加央行再度降息，樓市重磅政策頻出，這些政策對房地產(chǎn)行業(yè)肯定有一定的利好作用，不過房地產(chǎn)市場的恢復(fù)還需要一個過程，當(dāng)前的復(fù)蘇趨勢能否持續(xù)還有待觀察?！彼痛吮硎荆皩τ谕恋貎涑渥恪⒊杀究刂朴行?、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的房企而言，后續(xù)銷售業(yè)績?nèi)杂性鲩L潛力?！?

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）