房企業績預告密集發布，機構倉位探底

截至7月15日，已有73家上市房企發布半年度業績預告或業績快報，其中47家預虧，占比64.38%，原因主要是結算規模與毛利率下行，以及減值損失等。預告歸母凈利潤同比負增長（一般會預告增幅上限及下限，此處基于下限）的有51家，占比69.86%。

不過，市場給出的反應卻偏于正面。自預告最密集的7月10日（當日有37家上市房企發布預告，其中26家預虧）至7月16日，申萬房地產指數上漲了2.43%，在31個同級行業指數中排在第四位，同期上證指數及滬深300指數漲幅分別為0.57%和1.70%。

7月11日，招銀國際發表研報稱：“中長期來看，鑒于政策前景良好、實施力度增強、土拍和銷售顯露積極跡象，我們認為板塊中長期將維持修復態勢。”

從跟蹤中證房地產、800地產及內地地產指數的4只ETF（以下統稱地產ETF）的份額規模變動數據來看，2024年以來資金流入較為明顯。截至7月15日，其份額規模合計117.73億份，較年初增長26.96%，較一季末增長42.34%。

進入二季度之后，公募機構對上市房企的調研興趣也明顯提高。二季度調研的上市房企數量是14家，是一季度的一倍。

與此同時，公募所持地產行業（申萬一級行業分類）倉位正在探底。截至一季末，在公募重倉A股資產中，地產權重為0.83%，是2014年以來（之前年份未作統計）的最低水平。相較于同期地產行業在A股流通市值中的權重（1.47%），公募地產倉位低配了0.63個百分點。但低配幅度已較上季末收窄0.54個百分點。

7月15日，國家統計局新聞發言人在答記者問時表示：“上半年，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降19.0%、25.0%，降幅比1—5月份收窄1.3、2.9個百分點；房屋新開工面積、房地產開發企業到位資金降幅也有所收窄……當然也要看到，目前房地產相關指標仍在下降，房地產市場仍處在調整轉型過程中。”

調研熱度陡升

東方財富Choice數據顯示，進入二季度之后，公募對上市房企的調研興趣明顯提高。

一季度公募調研的房企標的主要有萬業企業、海南機場、京基智農、南都物業、天健集團等7家，二季度則調研了萬通發展、萬科A、華僑城A、外高橋、渝開發等14家，調研標的數量增長了一倍，其中，6月份即調研了8家。

從調研對象所屬子行業（申萬三級行業分類）來看，一季度公募調研的7只房企標的來自住宅開發及物業管理行業，二季度調研的14只房企標的則來自住宅開發、產業地產、物業管理及商業地產行業，比一季度更加全面。

當然，機構調研之后，并不一定會增持相關標的，甚至可能相反。比如，一季度接待公募調研的7家上市房企中，期末公募重倉持股數量有所提高的只有天健集團一家，其余6家之中，萬業企業、海南機場、京基智農等3家公募重倉持股數量都有不同程度下降，南都物業、南山控股、深振業A等3家則繼續保持未被重倉的狀態。

但是，調研頻率突然大幅提高往往意味著有變量出現。就地產板塊來說，這種變量在政策端以及市場層面都有體現。

政策方面，先是中央層面定調“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，繼而5月17日住建部等四部門推出一攬子新政，涉及信貸、收儲等多方面（被市場稱為“517樓市新政”），其后，6月7日召開的國務院常務會議再次表態“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。用東吳證券等券商的話說，政策拐點徹底確立。

至于市場端，克而瑞發布的《2024上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，2024年6月，百強房企實現銷售額4389億元，環比增長36.3%，同比下降16.7%，較5月（同比下降33.6%）有所收窄。

7月12日，東吳證券發表研報稱：“2023年中國住宅投資占GDP比重降至4.0%，美/日的危機后中樞值為4.5%/3.1%，中國位于合理區間偏下位置，已有調整過度的跡象。”至于市場拐點是否到來或將在何時到來，并無機構給出確切答案。

盡管如此，當機構倉位處于較低水平時，上述變量仍然值得投資者關注。

低配

從公募持倉情況來看，地產板塊倉位已處于2014年以來的最低水平（2014年以前的數據未作統計），且嚴重低配。不過，從地產ETF份額規模變動以及中交地產的定增情況來看，預期似乎正在樂觀起來。

先看持倉情況。由于二季報尚未披露完畢，目前公募整體持倉情況仍主要基于一季報及之前的歷史數據。

從數據上看，一季末公募重倉所持地產標的市值是211億元，環比下降19.01%，降幅超過同期申萬房地產指數跌幅（9.52%）9.49個百分點。同期，在公募重倉所持A股資產（2.53萬億元）中，地產板塊的權重為0.83%，環比下降0.19個百分點，同比下降0.59個百分點，是2014年以來的最低水平。

歷史數據顯示，該項權重自2022年四季度開始已經連續下降6個季度。2022年三季末權重為2.42%，同年四季末至2023年四季末依次為1.92%、1.42%、1.30%、1.28%、1.02%。

值得一提的是，在此之前，于2019年四季度至2021年二季度，該項權重也曾連降6個季度，但隨后幾個季度又連續回升。

數據顯示，2019年四季末，公募重倉所持地產標的市值為659億元，占到重倉A股市值的5.16%，其后即2020年一季末至2021年二季末，該項權重依次降為4.29%、2.96%、2.47%、1.79%、1.65%和0.94%。不過，2021年三季末至2022年三季末，該項權重又由1.36%回升至2.42%。

對比一季末地產行業在A股流通市值中的權重（1.47%），該行業在公募A股資產配置中已經低配0.63個百分點。但與年初相比，低配程度已經收窄0.54個百分點。

地產ETF的份額變動也出現積極信號，截至7月15日，份額規模合計117.73億份，較年初增長26.96%，較一季末增長42.34%。

公募基金參與中交地產的定增項目也在某種程度上提振了市場對地產行業的信心。中交地產7月10日發布的《向特定對象發行股票上市公告書》顯示，財通基金與諾德基金分別獲配471.48萬股和318.98萬股，發行價格8.59元/股。7月15日，中交地產收盤價為7.86元。

北向資金倉位回升

從數據上看，北向資金對地產行業的持股比例已經止跌回升。

根據東方財富Choice數據，截至7月15日，北向資金所持地產標的市值合計136億元，占到地產行業流通市值（9018億元）的1.50%，較上半年末提高0.02個百分點，較一季末提高0.14個百分點，較年初提高0.15個百分點。

在此之前，北向資金對地產行業的持股比例自2020年底達到歷史最高水平（2.42%）之后，已連續下降三年，2021年底、2022年底及2023年底分別降至1.95%、1.93%和1.35%。

從2024年以來的持倉數據來看，其對地產行業的增持主要發生在二季度之后，一季末持股比例較年初僅提高0.01個百分點，二季末則較一季末提高0.12個百分點。

三級子行業中，住宅開發行業仍是北向資金持倉最重的地產板塊，但權重有所下降，截至7月15日，持倉市值為89億元，占到所持地產板塊市值的65.61%，較上半年末下降0.75個百分點，較一季末下降0.42個百分點，較年初下降5.37個百分點。

增持力度最大的板塊則是商業地產，截至7月15日，所占權重為26.24%，較上半年末提高1.03個百分點，較一季末提高1.62個百分點，較年初提高5.30個百分點。產業地產、房產租賃經紀、物業管理等子行業所占權重變化不大。

具體標的上，同期北向資金持倉市值排在前五的地產標的依次是保利發展、招商蛇口、萬科A、大名城及張江高科。

截至7月15日，北上資金所持A股市值為2.05萬億元，地產行業所占權重為0.66%，較上半年末提高0.01個百分點，較一季末提高0.02個百分點，但較年初下降0.08個百分點，處于歷史性低位。2019年至2023年末，該項權重依次為3.40%、1.84%、1.11%、1.25%和0.74%。