環(huán)京樓市調(diào)查：新房“三連漲”剛需族積極入市

環(huán)京樓市重鎮(zhèn)廊坊市區(qū)及其下轄“北三縣”，出現(xiàn)了久違的成交量升溫趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月份環(huán)京地區(qū)新房成交面積環(huán)比上漲17%，這已是環(huán)京地區(qū)連續(xù)3個月成交量環(huán)比上升。在此過程中，房企積極去庫存，“以價換量”推動樓房交易繼續(xù)提升，其中，石榴置業(yè)自去年以來至今年前五個月，把持環(huán)京樓市“銷冠”地位。

有房產(chǎn)中介人士認(rèn)為，經(jīng)歷了價格回調(diào)和投資客退場，目前環(huán)京樓市開始逐步“擠完泡沫”。另有業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)京的樓市庫存徹底消化仍需要一定時間，如果當(dāng)?shù)亟煌ú季旨芭涮自O(shè)施有較大完善，環(huán)京樓市有望進(jìn)一步企穩(wěn)。

投資客退場環(huán)京新房“三連漲”

受益于“降首付、降利率”等樓市重磅政策，橫盤已久的環(huán)京樓市活躍度開始提升。燕郊某房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人周韋（化名）向本刊表示，目前環(huán)京樓市的購房門檻和購房成本已經(jīng)降低，廊坊地區(qū)最低首付比例調(diào)整到了15%、商貸利率降到3.35%?！皬慕衲?月份以來能夠感受到熱度在回升，年初的時候一個月最多接待四五批客戶，最近接待量明顯多了起來，有時候都忙不過來?！?/p>

自今年3月份以來，環(huán)京地區(qū)的新房成交規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比回升狀態(tài)?？硕瓠h(huán)京投資決策系統(tǒng)顯示，今年1—5月環(huán)京（含廊坊、保定、張家口等區(qū)域）新房成交面積仍在同比下降，不過，5月單月環(huán)京新建商品住宅新增供應(yīng)面積25.9萬平方米，環(huán)比上漲21.4%；成交面積34.5萬平方米，環(huán)比上漲17.0%，這已是環(huán)京地區(qū)連續(xù)3個月成交量環(huán)比上升。

在“三連漲”背后，在周韋看來，近年環(huán)京地區(qū)始終存在一批剛需客戶，即便相鄰的北京不斷打出提振樓市組合拳，也沒有影響環(huán)京地區(qū)承接北京的外溢需求。“這里往返北京和環(huán)京地區(qū)的通勤客戶比較多；另外，最近我們接觸到很多在北京上班、想讓孩子就近上學(xué)的非京籍客戶，方便孩子獲得河北學(xué)籍。”

經(jīng)歷了早年的投資客炒作之后，環(huán)京房價逐漸理性回歸，與北京通州區(qū)一河之隔的燕郊，今年房價變得越發(fā)“親民”。周韋表示，與2016年至2017年高峰時期“4萬+”的觸頂價相比，現(xiàn)在燕郊新房最高價格大概2.7萬元/平方米，常規(guī)新房價格則位于1.2萬～2.7萬元/平方米之間。

相比價格還算穩(wěn)定的新房價格，燕郊地區(qū)二手房讓價幅度更大。周韋介紹：“在燕郊，品相好一些的二手房均價在1.3萬元～1.4萬元/平方米左右，品質(zhì)次一些的二手房均價大概9000元/平方米。也正因?yàn)閮r格便宜，大部分客戶更愿意選擇二手房?！?/p>

由于可選房源較多，在買方市場下，客戶對房源的品相要求更高，“在燕郊二手房市場，面積小的、房齡超過15年的小區(qū)幾乎沒有客戶，涌向三居室的置換型客戶更多?！敝茼f介紹，“新入市的樓盤里，不同于早年間常見的90平方米以下戶型，目前燕郊在售樓盤以大戶型為主，比如燕達(dá)集團(tuán)開發(fā)的皓月雅苑，戶型面積150平方米至200平方米起步，面向改善型置換需求。”

周韋回憶，2017年廊坊啟動限購以來，環(huán)京房價開始步入下行區(qū)間，疊加疫情期間通勤成本加大，能夠明顯感受到買房的客戶變少。

不過，經(jīng)歷了價格回調(diào)和投資客退場，周韋認(rèn)為，現(xiàn)在環(huán)京房價開始趨于穩(wěn)定?！案杏X已經(jīng)沒有什么泡沫了?！弊鳛榄h(huán)京地區(qū)的房產(chǎn)中介人，周韋身邊的同事也幾乎已在燕郊購房，“身邊很多同事其實(shí)是在前兩年買的房，當(dāng)時覺得房價已經(jīng)筑底，幾乎不可能再掉。不過大家都是剛需自住，漲點(diǎn)跌點(diǎn)無所謂，價格已經(jīng)看淡?！?/p>

以價換量二手房市場涌現(xiàn)“千元盤”

受北京副中心城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移外溢等利好因素影響，環(huán)京樓市被點(diǎn)燃可追溯到2016年至2017年。安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，2017年房價高點(diǎn)時，廊坊樓市均價21735元/平方米，較2015年幾乎翻了三倍。其中，作為承接北京外溢需求主力區(qū)域的北三縣，彼時三河、大廠、香河的樓市均價也分別為28296元/平方米、21661元/平方米、19385元/平方米。

也正是環(huán)京樓市大火的2017年，廊坊市出爐嚴(yán)格限購政策，非本地戶籍居民家庭在當(dāng)?shù)刭彿啃枰U納3年社?；蚣{稅證明，直到2022年廊坊解除實(shí)施了5年的限購。

事實(shí)上，環(huán)京樓市成交規(guī)模在去年已恢復(fù)性增長?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年，環(huán)京都市圈新建商品房成交482.6萬平方米，同比上漲6.4%。其中，廊坊成交面積為251.3萬平方米，同比增長14.59%；成交金額為308.37億元，同比增長25.87%。

目前，環(huán)京樓市仍處于“以價換量”階段。本刊查詢安居客等中介平臺了解到，截至今年6月，廊坊市新房均價11196元/平方米，環(huán)比上月持平，同比去年下降2.38%。

而在更為反映樓市供需狀態(tài)的二手房市場，價格彈性空間往往更大。6月份，廊坊市二手房均價9328元/平方米，期間廊坊下轄的大廠、香河二手房均價分別為9883元/平方米、7570元/平方米。

在位置稍遠(yuǎn)的永清板塊，如今單價數(shù)千元就可以買到一套空置的二手毛坯房。比如，2018年開盤的永清融創(chuàng)城，目前在中介平臺的二手房毛坯房掛牌均價多為5000元/平米上下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向本刊表示，“環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等地區(qū)普遍依賴京滬深作為定價基礎(chǔ)。就環(huán)京地區(qū)而言，過去主要依靠投資需求拉動，當(dāng)?shù)厍捌诜康禺a(chǎn)投資比例較高，庫存量超過市場需求多年，產(chǎn)生了大量的空置房，這種情況下，市場還需要時間消化。如果當(dāng)?shù)亟煌ú季旨芭涮自O(shè)施有較大完善，環(huán)京樓市有望企穩(wěn)?！?/p>

值得一提的是，作為承接非首都功能疏解的重要區(qū)域，近年廊坊正加快建設(shè)北三縣與通州區(qū)一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)。官方信息顯示，北三縣與通州區(qū)地緣相接，構(gòu)建互聯(lián)互通的一體化交通網(wǎng)尤為重要，目前廊坊市已建成北三縣與通州區(qū)連通高速公路3條、國省主干路7條、跨潮白河橋梁5座；引進(jìn)北京公交25條線路，開通北三縣至北京國貿(mào)、望京地區(qū)等定制快巴通勤線路11條。與此同時，廊坊市北三縣正進(jìn)一步疏解北京非首都功能，強(qiáng)化協(xié)同創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)協(xié)作。

另外，環(huán)京樓市重磅房地產(chǎn)支持性政策也在出臺。今年5月，河北全域優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策，取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，拓寬金融機(jī)構(gòu)自主定價空間。其中廊坊跟進(jìn)執(zhí)行最新信貸舉措，首套房首付比例降至15%、首套房商貸利率降至3.35%，降低購房門檻。

本土房企成環(huán)京主力石榴置業(yè)嶄露頭角

定位為三線城市的廊坊，目前不乏為一線房企的布局。據(jù)克而瑞發(fā)布的2024年1～5月環(huán)京新型都市圈房企排行榜，金融街、華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬科、綠地控股、北京城建、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中國鐵建等主流房企入圍該環(huán)京銷售榜單TOP30。

不過，區(qū)域型中小房企正成為環(huán)京樓市的開發(fā)主力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，石榴置業(yè)、保定市愛情地產(chǎn)、河北華中地產(chǎn)分別以23.99億元、7.71億元、7.54億元的區(qū)域成交額位居環(huán)京新型都市圈銷售榜單TOP3。

事實(shí)上，2023年石榴置業(yè)便以22.91億元的區(qū)域成交金額排名環(huán)京銷售排行榜榜首。

而一貫重倉環(huán)京樓市并連續(xù)幾年把持環(huán)京樓市銷售榜單第一名的榮盛發(fā)展，在經(jīng)歷2021年、2022年虧損之后，終于在2023年扭虧為盈。2023年，榮盛發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入達(dá)589.6億元，同比增長84.87%，歸母凈利潤達(dá)3.85億元，成功扭虧為盈。到今年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤111.14億元、0.51億元，同比增長81.56%、107.99%，盈利趨勢得到保持。近一年來，榮盛發(fā)展將“保交樓，保民生，積極推進(jìn)新能源業(yè)務(wù)”作為主要任務(wù)，公司一直試圖通過并購重組形式跨界新能源賽道，據(jù)其2023年通過的關(guān)聯(lián)交易的議案，榮盛發(fā)展擬以發(fā)行股份的方式購買榮盛控股及其他股東持有的榮盛盟固利76.45%的股權(quán)，目前相關(guān)交易工作仍在進(jìn)行中。

在房地產(chǎn)寬松調(diào)控主旋律下，近期環(huán)京核心板塊開始增加供應(yīng)。就在今年1月，燕郊北部科學(xué)城區(qū)域內(nèi)連續(xù)出讓6宗住宅用地。根據(jù)今年三河市久違公布的供地計劃，2024年三河市總計供地60宗，其中住宅用地17宗、總計530畝，集中于燕郊北部科學(xué)城。

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣建議。）