二手房市場升溫貝殼構(gòu)筑第二增長極

本刊了解到，在北京、上海、杭州、成都等地，昔日成交周期高達(dá)數(shù)百天的部分老舊社區(qū)二手房源，近期成交周期縮短至十余天乃至數(shù)天，部分房源掛牌當(dāng)天即成交。形成這種現(xiàn)象的主要原因是，近期“老破小”價格回落，部分房源價格有向5年前回歸的趨勢。

以“老破小”為代表的二手房市場成交放量之余，貝殼等中介平臺業(yè)績也在趨穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，相較于分銷新房的渠道代理商，主營二手房業(yè)務(wù)的中介平臺近年所遭受的負(fù)面影響不算太大。目前二手房市場表現(xiàn)其實優(yōu)于新房，如果后續(xù)有政策陸續(xù)出臺，市場升溫趨勢有望持續(xù)，能夠?qū)χ薪闄C構(gòu)的業(yè)績增長起到支撐作用。

“老破小”成交加快多地房源掛牌1天即售出

曾被市場嫌棄的“老破小”正成為剛需置業(yè)客群的新寵。北京某中介代理機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人戴榮（化名）向本刊表示，最近其經(jīng)手的總價200萬元至300萬元的“老破小”房源成交率很高。

戴榮日常聚焦北京朝陽區(qū)東三環(huán)勁松板塊，據(jù)介紹，這里的“老破小”主流房源是38平方米一居室以及60平方米兩居室，總價分別為180萬元、250萬元上下?！罢鬯阆聛?，最便宜的大概4萬～5萬元/平方米，房齡新一點的大概6萬～7萬元/平方米?！彼劦?，“東三環(huán)房源的優(yōu)勢在于周邊配套成熟，離醫(yī)院、商超便捷。同樣的均價，想買常規(guī)的住宅只能往四五環(huán)外考慮?！?/p>

不過，對于“老破小”房源條件不能給予過高期待。戴榮表示，這類房源房齡大多超過20年，買家入手以后肯定需要二次裝修，意味著還需要額外預(yù)留20萬元左右的裝修成本，“不過，總體建議不要入手太‘次’的，才能方便以后轉(zhuǎn)手和流通?！?/p>

同樣傳遞“老破小”升溫行情的，還有成都某中介機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人劉怡（化名）?！耙话泐愃平處煿⒌扔忻麣獾摹掀菩　星楸容^好，或是做過二次裝修的、附帶電梯的、房齡新一些的房源，賣得也蠻好。”

劉怡介紹，成都限購解除，疊加降首付、降利率等利好舉措，助推了市場熱度，最近包括來自新疆、西藏等地區(qū)的外地客戶也在咨詢成都房源，“總體來說，成都購買‘老破小’還是以剛需客為主；也有部分投資客下手，奔著租金收益買來對外出租；還有少數(shù)人押注‘拆遷’，不過現(xiàn)在很多小區(qū)都不敢做此保證。”

很大程度上，客戶入手“老破小”的原因在于“便宜”。由于劉怡所在的中介機構(gòu)同時運營法拍房業(yè)務(wù)，據(jù)介紹，通過法拍房渠道“撿漏”的“老破小”房源，通常相當(dāng)于市面價格的七至八折：“成都走法拍程序的‘老破小’，五六十平方米的房源最低總價大概五六十萬元，有的配套設(shè)施好一些，最終交易總價可能上百萬元?！?/p>

盡管“大拆大建”已不再是目前主流的城市更新手段，還有少數(shù)買家是奔著“拆遷”目的而來。劉怡介紹：“之前成華區(qū)有套‘老破小’法拍房，市場價80萬元左右，法拍起始價40萬元，最后競拍的成交價將近200萬元，原因在于當(dāng)時有市場傳聞?wù)f那片小區(qū)大概率會拆遷，如果最終落實的話‘賠率’比較高。”

除了北京、成都，近期上海、廣州、杭州、東莞等多地核心城市的“老破小”熱度正在升溫。伴隨“5·17”房地產(chǎn)新政持續(xù)落地，這類房源的成交量持續(xù)增長，成交周期明顯縮短。

比如，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，受“滬九條”新政推動，5月最后5天（5月27日至31日），上海僅外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型房源，成交量較政策出臺前5天增加了5%。另據(jù)貝殼研究院成都分院監(jiān)測，今年5月成都二手住宅交易量環(huán)比有所上升，交易量高于2021年以來的月均值，其中總價100萬元以內(nèi)房源的成交占比仍呈上行趨勢，緊湊的套二（80平方米及以內(nèi)）、套三（80-100平方米）戶型分別占據(jù)約兩成市場份額。

本刊查詢貝殼等中介平臺了解到，相較之前大量二手房源長達(dá)數(shù)百天的成交周期，近期部分“老破小”成交周期縮短至10余天乃至數(shù)天，其中不乏掛牌1天內(nèi)就“秒售”的房源。

以房齡超過20年的成都錦江區(qū)鋼管廠五區(qū)小區(qū)為例，僅5月份以來，該小區(qū)成交8套二手房源，其中半數(shù)房源成交周期不超過一個月，當(dāng)中不乏房源掛牌當(dāng)天即售出；類似情況還有北京朝陽區(qū)的高原街小區(qū)、新城五區(qū)等，部分房源成交周期僅1天。

價格下調(diào)推動“老破小”升溫部分房源價格回落到5年前

“老破小”成交提速背后，核心區(qū)位優(yōu)勢、完善的資源配套、較高的租售回報率及“原拆原建”政策等，是吸引部分剛需客群置業(yè)的因素。與此同時，信貸政策正在加大對完成老舊小區(qū)改造住房的支持力度，早在今年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布新政，將老舊小區(qū)住房的公積金貸款期限從原先的房屋剩余使用年限調(diào)整為土地剩余使用年限，自此購買北京老舊小區(qū)改造房的公積金貸款期限最高可增加20年。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊表示，近期“老破小”行情升溫與樓市整體環(huán)境息息相關(guān)?！耙环矫妫?·17’樓市政策落地后，降首付、降利率等利好措施降低了大家的入市門檻；另一方面，近期核心城市二手房市場升溫及置換需求，推動了小戶型房源成交?！彼痛苏劦?，“比如，在上海，90平方米以下房源本身占據(jù)了二手房市場的70%。近期‘以舊換新’等市場置換需求，肯定帶動了其中‘老破小’加速出售?！?/p>

另據(jù)本刊了解，購房成本降低也在直接推動“老破小”交易，部分房源價格呈現(xiàn)向5年前回歸的趨勢。以臨近杭州采荷第一小學(xué)的采荷新村為例，據(jù)貝殼等中介平臺，該小區(qū)今年掛牌并成功交易的一套56平方米兩居室房源，掛牌總價200萬元，以此測算均價約3.57萬元/平方米；對比之下，2017年該小區(qū)掛牌并成交的一套相同戶型的52平方米房源，均價約3.75萬元/平方米。伴隨近兩年二手房源價格整體下行，“老破小”房源的價格調(diào)整空間通常更具彈性。

不過，有業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，“老破小”主要適用于剛需客戶，而非投資需求。張宏偉表示：“如果是為了投資價值，個人并不建議選擇這類房源，除非是重點學(xué)區(qū)的房源才可以考慮關(guān)注。‘老破小’更多適合首付和還款能力有限、剛好觸達(dá)購房門檻的剛需客戶?！?/p>

二手房市場熱度回升中介機構(gòu)業(yè)績開始趨穩(wěn)

實際上，受益于“5·17”樓市新政，“老破小”房源火熱之余，以京滬為代表的多個核心城市樓市活躍度整體升溫，二手房市場成交也開始整體放量。比如，北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽13383套，環(huán)比上月上漲0.2%，同比上漲3.1%；中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海二手房共計成交1.71萬套，環(huán)比上漲5.33%，市場成交熱度提升。

各地持續(xù)發(fā)酵的“以舊換新”活動也在推動一二手房市場聯(lián)動，截至目前，全國已有超過70個城市陸續(xù)推出住房“以舊換新”舉措，其中，南京等城市已步入住房“以舊換新”2.0階段，繼4月推出首批試點房源后，近日南京啟動第二批存量房“以舊換新”活動，涉及12家房企的2780套房源。

樓市初步回溫之余，房地產(chǎn)中介代理企業(yè)的業(yè)績開始趨穩(wěn)。今年一季度，我愛我家較2023年扭虧為盈，期間公司實現(xiàn)營業(yè)收入27.53億元、歸母凈利潤0.25億元；貝殼則是近兩年為數(shù)不多保持盈利的中介平臺，今年一季度實現(xiàn)總收入為164億元、凈利潤4.32億元。

2023年，貝殼將企業(yè)戰(zhàn)略升級為“一體三翼”，“一體”仍為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)，“三翼”包括整裝、惠居和貝好家。今年一季度，盡管存量房業(yè)務(wù)及新房業(yè)務(wù)的凈收入減少，貝殼依靠新興業(yè)務(wù)渠道建立了第二增長極，期間公司家裝家居、房屋租賃服務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他的收入同比增長112.9%，占比進(jìn)一步提升至35%。其中，家裝家居的凈收入同比增加71.1%至24億元；房屋租賃服務(wù)的凈收入同比增長189.3%至26億元。

值得一提的是，作為貝殼旗下住宅開發(fā)服務(wù)平臺，貝好家成為今年土拍市場的新面孔。3月份北京順義區(qū)空港地塊吸引36家房企搖號陣營中，包括貝好家（北京）置業(yè)有限公司。雖然該地塊最終由北京建工競得，但此地競拍傳遞出貝好家開始在住宅開發(fā)領(lǐng)域試水。

在張宏偉看來，目前市場環(huán)境對于以一手房業(yè)務(wù)為主的代理機構(gòu)仍然存在挑戰(zhàn)。除了代理費及分銷渠道費用的下降，更加拖累新房代理機構(gòu)的是對出險房企的應(yīng)收賬款形成了壞賬，這類代理機構(gòu)想要實現(xiàn)業(yè)績修復(fù)至少需要兩至三年。

“不過，對于主營二手房業(yè)務(wù)的中介平臺而言，近年所遭受的負(fù)面影響不算太大，畢竟C端客戶不至于形成壞賬，比如貝殼等中介平臺，近兩年仍然保持盈利，并且衍生出的家裝、租賃等業(yè)務(wù)帶來了不少收益?！睆埡陚ケ硎?，“目前二手房市場表現(xiàn)其實優(yōu)于新房，如果后續(xù)有政策陸續(xù)出臺，市場升溫趨勢應(yīng)該會持續(xù)，能夠?qū)χ薪闄C構(gòu)的業(yè)績增長起到脈沖作用。”

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)預(yù)計，當(dāng)前二手房市場成交量呈現(xiàn)階段性回升，隨著購買力逐步釋放，后續(xù)仍將面臨量價下行壓力。他向本刊補充道：“不過，二手房中介平臺的業(yè)績主要跟成交量掛鉤，與價格的相關(guān)性不大，近期市場成交量回暖能夠?qū)χ薪闄C構(gòu)的業(yè)績回升帶來階段性利好。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）