高新產業園想把藥企留住

趙天宇　凌馨

上海張江高科技園區一角。圖/視覺中國

2024年上半年，企業與高新產業園區的關系，正在發生微妙的變化。現在，企業成了更有話語權、選擇權的那個。

圍繞著生物醫藥、智能制造、微電子等主題，散落在全國各地的園區，承擔招商引資、拉動當地產業發展的重任。現在園區留住企業的心更迫切了。

“（園區）房租補貼前120元1平方米，補貼后68元1平方米，一共補貼三年。”一位生物醫藥從業者表示。

高新技術企業對園區的服務、周邊配套，甚至區域產業鏈資源，已經習慣了。如果沒有更優惠的條件，部分企業會選擇期滿就搬走，去其他優惠更有力度的地方。承載著各地對于高新技術產業的期待，園區從業者們放低了姿態，努力留住老企業、拉來新企業。

園區轉型

隨著市場需求變化，部分園區已經開始尋求轉型，以期留住企業。

在產業園區開發早期，園區能解決企業的空間需求即可，本質上是蓋房子、收租金，這類景象如今已然消逝。企業會提出更多需求，如園區的產業鏈是否完善、能否提供投融資支持等。甚至有高新技術企業享受過幾年租金紅利，向園區運營方提出，幫忙解決融資，否則不會再續租了。

投融資放緩，企業馬上捂緊錢包。圍繞著這些企業收租金、提供服務的園區，氣氛跟著緊張起來。

據產業園區服務機構方升研究調查，專業的生物醫藥園區一般會比周邊園區租金高30%以上，利潤空間較大。

“我們開始轉型了”。一家頭部生物醫藥產業園區的相關負責人說。此前該園區對入駐企業一向是精挑細選，必須是生物醫藥前沿科技研發企業，或是有技術突破的產業鏈上游企業，才會得到青睞。

現在，“降維了”。上述園區負責人說，只要跟生物搭界的，合成生物學、醫美、保健品、功能性食品、化妝品，甚至跟生物藥沒有直接關系的電子元器件，園區招商團隊都開始主動接觸。

消費類產品的標簽一旦貼上，就很難甩掉。畢竟，這家園區原本的目標是，“讓最好的創新藥在這里產生”。上述園區負責人表示，已做好準備，撐過去，再重塑品牌。

而企業更看重的，是落戶能給多少真金白銀的補貼。

為企業爭取各類補貼，是產業園區吸引企業入駐的重要手段。成都市溫江區正在建設“成都醫學城”，該區于2024年5月發布了促進醫藥健康產業集群高質量發展支持政策，對新引進的公共服務平臺，可給予最高1000萬元的支持；對新藥、器械、特醫保健食品，也有不同額度補貼。

上述園區負責人證實，園區間針對創新藥械項目的補貼，競爭日益激烈，“比如一個在研項目進入臨床，一家園區提出給300萬元，另外一家可能會漲到600萬元，第三家又漲成800萬元”。

生物醫藥行業整體對融資較為依賴，初創企業虧損多、造血能力尚不足。IT桔子統計顯示，生物制藥行業的投融資數額2021年達到頂峰，該年度共621起投融資，投資金額達1107.72億元。而自2022年到2024年5月20日，生物制藥行業融資事件發生170起，投資金額為173.32億元。

因而，“融到資”，成為所有初創企業和它們所在的園區最大的目標之一。

低價策略

新投入市場的產業園區，在想辦法避開前輩們踩過的坑。

一個成立于2019年的醫藥研發制造產業園從業者說，由于投入市場時間較晚，加之期間遇新冠疫情，該園區內很多企業目前入駐還沒有滿三年。

不過，該園區的招商部門跟企業簽訂的投資協議中，有防止三年期滿后企業離開園區的一些對賭條件。上述產業園從業者透露，在對賭協議里會約定，要求企業將減免的租金返還，一般而言不涉及企業股權。

一些老牌園區運營方遇到過企業退租、遷走，辦法是扣違約金。

據華安張江產業園封閉式基礎設施證券投資基金披露，位于上海浦東新區張江科學城，上海集成電路設計產業園里的張潤大廈，遭遇了大租戶的提前退租。退租的企業是哲庫科技，由于其提前退租，張潤置業沒收了哲庫科技的租賃保證金約1039.8萬元作為違約金。

哲庫科技曾是張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比達到46%。2022年，哲庫科技支付的租金占張潤大廈整體同期現金流總額的30.98%。

根據五大行相關統計，預計未來2024年、2025年，張江區域擬入市辦公研發類項目將超過100萬平方米，將一定程度上帶動區域產業園的競爭升級。入駐的企業選擇空間更大，部分企業開始尋求降低租賃成本的機會，對于各大園區的未來運營將帶來一定挑戰。

2023年度，張江板塊的整體空置率為15.5%，較2022年同期有所上升，但仍低于全市平均空置率水平。這是來自戴德梁行研究部的數據，張江板塊內園區整體運營表現，體現了較強的競爭力。

截至2024年3月末，張潤大廈項目的出租率為81.37%，這已經大幅高于2023年12月末的63.31%。

不過，多地園區都有了生存危機意識。建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年報顯示，截至2023年四季度，北京全市產業園空置率同比上升至21.6%，平均租金下滑。

建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金報告顯示，周邊園區出現明顯的降租金搶客戶趨勢，“區域內部分項目采用低價競爭策略，以維持出租率，一定程度上拉低了區域租金水平”。

低價策略確實可以吸引一些企業入駐。園區之間卷起來了。“外省市挖好企業的思路，越來越清晰。”一位一線城市頭部園區的從業者說，比如低價，已經成為常規手段，補貼、三年免租等，對企業誘惑很大。

園區不應做成“地產項目”

目前，地方政府對生物醫藥園區的審批，也在逐漸收緊。

隨著城市發展、產業集聚，園區已經多如牛毛。2023年全國國家級省級開發區總數約2700多個，各類產業園區數量8萬多個，大企業園區10萬多個，孵化器、舊改、小微型園區約150萬個。

上述一線城市頭部園區的從業者，將目前園區面臨的壓力形容為來自“外部的定向爆破”。因為地方政府現在會和專業資本深度合作，進行專業招商、定向投資，好企業不像之前那樣不透明或者各地政府不熟悉。

深圳光明科技園所在的光明區，是一個集合眾多原始創新和科學研究的年輕新區。截至2023年底，光明加速器二期項目所在地光明區招商局智慧城（光明科技園），出租率達到97%，較上季度末提升6個百分點。

光明科技園運營負責人付小龍表示，2023年四季度期間，產業園采取了一系列措施“找客戶”，以提升租金率。例如，與光明區政府的招商引資沖刺合作，通過政策吸引新租戶落地，以及激勵老客戶“以老帶新”等。

同時，該地也有不少出于降低成本考慮，從其他地方搬遷過來的新租戶。

部分產業園捉襟見肘，問題也在于只形成了一個初級的規模效應，園區內產業細分領域之間并沒有形成良好協作，覆蓋生物醫藥細分產業鏈散、大而全，缺乏特色，導致難以出現更好的產業促進效果。

研究者劉婷婷在《生物醫藥產業園區招商運營策略分析》中直言，部分園區最終成為靠資產銷售、空間租金和政府補貼生存的“類地產項目”，經營現狀與定位嚴重不符。

涉及拿地、建設，園區脫離不開房地產屬性，但不應該是由房地產驅動的。

“現在有很多生物醫藥園區，最后要把創新搞成房地產。”一位長期從事醫藥行業人士分析，藥物創新，原本應該是一個輕資產的產業，企業拿到融資以后，理應盡量投入到研發當中，而不是大手筆投入固定資產。

創新藥企在參加行業會議時，也樂于介紹企業規模之大，已具備若干條生產線、占地面積若干平方米，配備了多種先進儀器。

但實際上，在上述醫藥行業人士看來，制藥業沒有逃開房地產的思路。創新藥企買房置地、建廠房，為了避險考慮，動產變成了不動產。

從全球看，生物醫藥、微電子、新材料等高新技術產業的發展，早期或脫胎于高校，或依托于當地優勢企業的帶動。如美國硅谷依托于斯坦福大學、加州大學伯克利分校等高校，鼓勵以商業為導向的課題研究，支持師生創業成果向企業轉移，形成了微電子、信息技術、新能源材料、生物醫學等產業集群。

波士頓地區作為生物產業集聚區，吸納了從事新藥研發和生產、醫療健康產品、醫療器械和設備的企業。同時，該地有麻省理工學院、哈佛大學等高校，以及麻省總醫院、新英格蘭醫學中心等臨床醫學資源，加之活躍在本地的生命科學、分子生物學、新材料和化學實驗室，能與制藥企業巨頭、初創公司聯動。

在以色列，以數字健康、醫療設備、生物技術和藥物治療為核心的產業體系，最早則是出于本地企業的帶動。20世紀中后期，作為歐洲移民創建的眾多小型藥物公司之一，梯瓦（Teva）制藥通過合并收購，占據仿制藥領域的龍頭位置，也為以色列制藥產業的發展奠定基礎。此后，本土制藥企業開始進行密集的創新研發活動，并在歐美進行大量并購，推動以色列相關產業發展。

隨著中國的生物醫藥園區擴張，伴生政策、投資的支持，過去幾年藥物創新亦取得了進步。

2024年2月，艾昆緯人類數據科學研究所（IQVIA Institute for Human Data Science）一份年度趨勢報告顯示，從2018年至2023年的五年間，中國的增長尤為突出，以192種新型活性物質的上市量，躍居全球第二，僅次于美國的267種。與上一個五年期（2014年-2018年）相比，中國的增幅很大，顯示出醫藥產業的創新能力增強，以及對國內外市場的積極開拓。

此中，高新園區功不可沒。