房貸新政即將滿月銀行或進入順周期 股份行有望先受益

吳海珊

5月17日發布的房貸新政即將滿月，銀行正從多角度受益于5·17新政。一方面首付、貸款利率的降低，有利于促進個人住房按揭貸款的增長；另一方面3000億保障性住房貸款再貸款以及收儲政策，利好銀行對房地產對公貸款的資產質量。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

有機構表示，在地產政策積極推動下，銀行板塊的催化劑或將從紅利轉入順周期，多家機構在這一投資邏輯下，重點推薦招商銀行等股份行的投資機會。

銀行推出多種按揭貸款品類

5月17日，多項房地產政策利好政策密集推出，包括首付比例、利率、去庫存等，被稱為“5·17新政”。

政策推出之后，銀行的反應迅速。在之后兩周的時間里，銀行推出了各種推動個人房貸業務的政策。如某股份行在官微公開發布自家按揭貸款產品，并推出其“特色還款方式”——包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”等。

“二階段還款”指的是可以“前三年內按月付息、無需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款”；“雙周供”則是借款人每兩周還本付息一次，每期按14天計息，快速還款，節省利息；“輕松還”指的是借款人按月支付利息，每6期按貸款發放金額的1%償還本金，最后一期一次性償還剩余本金；“氣球貸”則可“在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金”。

之后這一消息在市場引起較大反響，該行在之后回應稱，“氣球貸”適用該行個人商住兩用房按揭業務，且此還款方式一直都有，并非重新推出，不止該銀行一家銀行有類似的產品。同時這些還款方式也并非是在全國適用，而是因城施策在部分城市適用。

也有消息稱，某大行可以辦理個人商品住房貸款“先息后本”還款方式，最多延長兩年，每個月可最低還款1元，以此降低購房者月供壓力。

華福證券在研報中，對于銀行推出的各種還款方式表示，銀行推出“氣球貸”方式能夠減輕居民前期還貸壓力，在當下產品中具備創新性，預計未來各家銀行會推出更多的創新舉措來吸引客戶。同時在面臨居民加杠桿意愿不足的情形下，銀行間按揭貸款投放的競爭也會愈來愈烈，因此各家銀行勢必會不斷優化產品設計以及改善服務體驗等來爭奪客戶。

根據國家統計局4月發布的數據，2024年1—3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

商品房銷量的下滑自然會影響到銀行個人住房按揭貸款業務，在一些銀行中，個人住房按揭貸款占到個人貸款業務的一半以上。

根據本刊統計，除了郵儲銀行之外，其余五大銀行2023年的個人按揭貸款余額均出現了下滑；同時六大國有行個人按揭貸款在總貸款中的比例均出現下滑。國家統計局數據顯示，2024年1—3月全國個人按揭貸款3643億元，同比下降41.0%（見表1）。

表1 國有六大行個人按揭貸款情況

5月17日地產政策密集出臺當天，銀行指數上漲了1.16%。由于新政政策出臺時間仍然較短，尚未有數據證明個人住房按揭出現增長。

5·17新政在降低首付推動房地產交易方面可能對銀行按揭貸款的增量會起到一定的作用。但與此同時，5·17新政取消了個人住房貸款利率政策下限，并下發通知，自2024年5月18日起，下調各種個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

在2023年以來，存款利率、個人住房貸款利率持續下滑，影響了銀行的凈息差，多家銀行在財報中將個人住房貸款利率下調作為導致息差收窄的原因之一，不過對于此次調整，華福證券認為，按揭貸款資產的利差也已經下降到較低的水平，銀行間卷“價格”的空間越來越小。東興證券也認為，考慮到政策對銀行負債端成本調降的關注和推動，預計對銀行息差的壓力可控。

銀行對公地產不良率拐點出現？板塊行情或從紅利周期轉向順周期

除了對個人按揭貸款方面的影響，5·17新政也將加大銀行對地產板塊的信貸提供，同時提升銀行對房地產企業的貸款質量。

過去幾年在“三道紅線”等政策的影響下，銀行對房企的融資一直處于收縮狀態。2023年，國有六大行對房地產企業的對公貸款在全部貸款中的比例進一步下滑（見表2）。

表2 國有六大行房地產業對公貸款及不良率情況

但是最近，銀行對于萬科的貸款被市場看作是銀行對房地產企業貸款擴張的一個積極信號。

5月23日新華社消息，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股，截至目前已到賬100億元。

長江證券預計，盡管此次貸款是由招商銀行牽頭，國有大行、部分股份行也有參與。這是自房地產市場進入深度調整以來，金融機構提供給房企單筆金額最大的銀團貸款之一。

在此之前，萬科已于近日進行了多筆融資。5月13日萬科A公告稱，向中國銀行、農業銀行、北京銀行申請總計73.39億元貸款。5月20日，萬科又再次獲得中國銀行12億元貸款。5月16日，萬科還在深交所成功發行一筆規模14.35億元的CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。

6月初，萬科獲得銀團貸款被認為是政策開始發力的第一個反應。

與此同時，2023年部分銀行對房地產公司對公貸款的不良率出現了下滑。

根據本刊統計，截至2023年12月31日，六大國有銀行中，有三家銀行的房地產對公貸款的不良率出現了下滑。工商銀行房地產對公不良貸利率從2022年底的6.14%下滑至5.37%，下滑了0.77%；中國銀行從7.23%下滑至5.51%，下滑了1.72%個百分點；農業銀行對公房地產貸款不良率從5.48%下滑至5.42%，下滑0.06%。

除此之外，根據海通證券統計，2023年股份行中，招商銀行、民生銀行、中信銀行、平安銀行的不良率也開始有所下降。該機構表示，部分國有大行和股份行2023年底對公房地產不良率首次開始下降，“我們可能正經歷對公房地產不良率的拐點”。

與此同時，5·17的房地產新政，還提出政府以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房；同時央行設立3000億元保障性住房再貸款。機構測算，這一政策預計將帶動銀行貸款5000億元。摩根大通中國首席經濟學家兼大中華區經濟研究主管朱海斌認為，甚至可能會達到6000億-7000億元規模。

東興證券分析師陳紹興表示，穩地產政策的陸續推出，有助于推動商品房去庫存，消化房企債務風險，緩釋銀行房地產貸款資產質量隱憂。他表示，在地產政策積極推動下，銀行板塊行情或將從紅利轉向順周期。

股份行將最先受益?重點推薦招商銀行等標的

5·17新政無疑提振了市場對于銀行的信心。根據wind數據統計，在5月17日的一周，北上資金凈流入銀行板塊33.18億元。

但是之后截至6月6日的兩周，北上資金分別流出14.04億元和16.27億元。

瑞銀中國股票策略研究主管王宗豪表示，“最近兩周對房地產的政策預期是有提升的，也看到更多的快錢進入到股市，但不排除獲利了結賣出，這是交易層面短期內的波動。”他表示，從機構的角度來看，市場仍然需要更多的刺激，“國內房地產市場大概需要2.4萬億左右庫存清除，才能使得房價能企穩。這一次新出的政策大概能完成1/3的庫存清除，市場仍然有些糾結，仍期待更多的政策。”

招商銀行是此次房地產新政之后，機構提到最多的銀行。

來福證券建議關注最受益于地產政策放松的股份行，如與地產關聯度最高的招商銀行；長江證券也在研報中表示，重點推薦兼具高股息和房地產屬性的招商銀行；陳紹興也表示，地產去庫存預期提升，有利于改善房企違約風險，股份行或將更受益，重點推薦招商銀行等。

招商銀行2023年房地產對公貸款和墊款金額為3266.67億元，較2022年的3759.8億元下滑13%，同時不良率從2022年的4.08%提高至5.02%。

近三年來，作為曾經的上漲明星，招商銀行全面跑輸行業、大盤。近三年招商銀行股價回調了33.26%，跑輸行業2.35%，跑輸上證指數15.12%。在A股42家上市銀行中排名第35名。

從估值角度（市盈率，TTM）來講，招商銀行從三年前的14倍一路下滑至今年年初的4.8倍，在這一波反彈之后，截至6月14日反彈至5.87倍。

除此之外，機構還提到了具有潛在反轉邏輯的浦發銀行、興業銀行和平安銀行等標的投資機會。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

附圖 招商銀行估值分析

數據來源：Wind