秦佳麗

順應“降首付、降利率”等重磅樓市政策取向，5月27日以來，上廣深先后下調房貸首付比例，其中深圳、上海最低首付比例調整為20%，廣州則調整為15%。在這些地方政策落地的一周時間內，這些城市樓市銷售出現快速升溫的情景。其中，5月27日至6月2日，上海新房周度成交面積環比增加34.83%。

有業內人士表示，一線城市樓市在快速升溫，如果未來一個月市場成交集中放量，那么6月份可能成為上半年的市場交易高點，這對于上半年房企銷售業績收官、后續市場預期扭轉將起到關鍵作用。

“滬九條”助推上海樓市成交反彈北京樓市也在升溫

上海在5月27日推出“滬九條”新政后的一周，樓市迎來熱銷。上海閔行區某央企項目置業顧問向本刊表示，新一輪刺激政策提振了市場信心，雖然沒有傳聞中那樣火爆，不過其所在項目的客戶到訪量和成交量比以前多了三至四成。“普惠”政策下，以前沒有“房票”的客群、首付不夠的客群開始有了購房資格；加上房貸利率降低，大家的購房成本在下降，市場情緒呈現回升跡象。

房企層面，在上海非核心板塊普遍執行“以價換量”策略。上海嘉定區域某項目置業顧問余雁（化名）向本刊表示，目前市場中各類折扣并不鮮見：“現在很多客戶對買房還是抱有理性態度，雖然各種政策密集出臺，但是客戶處于收入預期下降的狀態，缺少購買力。在外環外區域，現在各家項目優惠力度很大，除了常見的九五折，有的項目‘送15萬金條，有的項目‘贈20萬裝修包，類似活動折算下來相當于打了八折。”

“滬九條”是上海今年以來推出的最大力度樓市優化政策，除了房貸利率低至3.5%、首套房最低首付比例降至兩成，當地同步實施社保繳納年限“5改3”、二孩家庭增購1套房、非滬籍單身人士購房區域擴大至外環內二手住房等利好舉措。緊隨上海之后，深圳、廣州落地“降首付、降利率”細則，兩地最低首付比例已分別降至20%、15%。

政策的優化帶來了市場的積極反響。據上海中原地產數據，“滬九條”出爐后首周（5·27—6·2），上海新建商品住宅成交面積15.5萬平方米，環比增加34.83%；另據深圳中原地產數據，深圳實施“降首付、降利率”舉措一周（5·28—6·4），當地新房成交套數環比增長52%。

6月3日，上海再現“日光盤”，位于普陀區長風社區的宸嘉100·嘉佰道項目開盤2小時售罄，總銷售額61.78億元。該項目推出422套房源，最終認購1000組，成為上海今年第三個“千人搖”新盤。

上海中原地產市場分析師盧文曦向本刊表示，除了限購松綁，近期央行配套的金融支持政策也釋放到位，不同類型的購房客群也都能因此受益，因此上海樓市成交增量比較明顯，二手房周度成交面積環比增加超過40%，新房周度成交面積環比增加超過30%。“不過，現在樓市熱度還是要分產品、分板塊，熱度釋放有先后節奏。”盧文曦介紹，目前上海樓市依然呈現結構性不平衡，部分“10萬+”的產品熱度較高，但大部分產品面臨去化壓力，開盤能夠達成70%至80%的去化率已是不錯。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，“5·17”會議部署的一攬子樓市政策，疊加5月28日以來廣州、深圳下調首付比例等大力度政策刺激，對當地樓市提振起到了促進作用：“最近一周，廣深地區新房及二手房的到訪量及咨詢量，環比增幅在10%～20%之間。在這背后，房貸利率下調提振了市場情緒，政府下場收儲也對房價起到了止跌效應。”

值得一提的是，受益于房貸利率下調及前期限購局部松綁，北京樓市也呈升溫趨勢。據鏈家研究院數據，5月份北京新建商品住宅（不含共有產權住房）網簽近3000套，環比增長15%。

伴隨全國購房首付比例普遍進入“15%時代”，當前北京仍然執行最低30%的首付比例。北京某央企項目置業顧問唐明（化名）向本刊表示：“目前北京首套房至少要達到三成首付的標準才能網簽，不過，有的項目可以放寬首付交納期限，同時根據付款周期提供不同的優惠，比如，對一周之內交夠首付款項的客戶提供較大幅度的折扣，如果客戶首付周期拉長一點，相應的折扣也會少一點。”

唐明認為：“這輪調整中，北京是為數不多沒有降首付的城市，后續是否跟風調整很難揣測。不過，北京樓市首付比例調整與否差別并不大，畢竟首付比例降低，意味著每個月還款的月供會變高，很多客戶會理性考量。”

中海地產登頂北京、上海“雙城銷冠”“中建系”新增貨值居前

市場活躍度初步回升背景下，今年頭部房企在一線城市收獲頗豐。本刊查詢中指院數據了解到，今年1—4月，中海地產登頂北京、上海雙城“銷冠”，其間中海地產在北京、上海地區分別實現區域銷售額125億元、194.83億元，這已經是中海地產連續5年位居北京樓市銷冠地位；此外，保利發展以121.8億元區域銷售額位居廣州房企銷售榜單首位；深圳地鐵集團則以69.01億元區域銷售額在深圳排名第一。

從房企區域拓儲情況來看，今年央國企在一線城市保持較高參與度。以北京、上海兩大土地出讓金額較高的城市為例，今年1—5月，華潤置地、中建壹品、中海地產位列北京房企拿地金額榜單TOP3，入圍門檻達58億元；招商蛇口、國貿地產、中建壹品位列上海房企拿地金額榜單TOP3，入圍門檻達47億元。

其中，在核心城市廣泛布局的中建壹品，今年前5月已憑借470億元的全口徑新增貨值排名行業新增貨值百強榜第一。疊加中建信和、中建六局、中建東孚等上榜企業，今年前5月“中建系”新增貨值金額超過657億元，延續“隱形地產航母”地位。

將觀察范圍拓展至今年百強房企整體銷售格局，據中指院發布的2024年1—5月中國房地產企業銷售業績榜單，其間百強房企銷售總額為16184.5億元，同比下降但降幅已連續4個月收窄。

步入5月，行業終于迎來今年首批千億級房企。今年前5月“保中萬”延續行業TOP3陣營，其間保利發展、中海地產、萬科分別實現銷售額1313億元、1017億元、1013.7億元，集體實現千億規模。

從銷售榜單TOP10來看，目前央國企及區域龍頭房企保持銷售韌性，前5月綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發房產、濱江集團、龍湖集團、越秀地產入圍榜單前十，入圍門檻超過400億元。其中綠城中國、建發房產、越秀地產分別實現銷售額987.3億元、546.6億元、400.2億元，排名第4位、第7位、第10位，均較去年同期分別上升3個位次。

新房入市節奏加快房企步入業績沖刺關鍵期

在市場購房需求被階段性激發背景下，近期核心城市樓市供應力度正在加大。譬如，上海從第六批次開始，以集中供應方式推出新房的節奏便開始加快，時隔半個月，近日上海再度推出今年第七批次房源，其中“10萬+”以上高端項目面積占比過半。

上海市房管局第七批次集中批量供應房源共涉及8個項目，總建筑面積約20.5萬平方米，共計1503套，備案均價達111881元/平方米。此次推出的房源體量不大，但樓盤品質較高，10萬元/平方米以上的項目4個，面積占比約60.7%，具體包括陸家嘴旗下越凌大廈項目、中海地產旗下龍耀領邸（一期）項目、上海中遠泰興置業旗下云岸華庭項目等，匹配上海需求強勁的中高端房地產市場。

在李宇嘉看來，目前核心城市樓市成交量呈現出階段性回升，不過后續可持續性很大程度上取決于房價預期是否穩定。“在這輪‘降首付、降利率利好政策出臺前，‘首付分期等交易手段其實在很多樓盤已經普遍，常規手法比如先付10%或15%，剩余首付半年或一年內湊足；從房貸利率看，目前商貸利率仍然高過了無風險利率，典型例如，對比3%左右的銀行定期存款利率和保本理財利率，很多重點城市的商貸利率維系在3.5%左右，這種情況下，如果房價預期不穩，居民購買意愿仍然會不足。”

在盧文曦看來：“低首付意味著高杠桿和還款壓力，在收入預期有限的情況下，很多人的心態還是能少貸則少貸，居民購房意愿是否真正回升還有待觀察。”

他就此表示，目前樓市熱度升溫是出于市場情緒的集中釋放，如果未來一個月市場成交集中放量，那么6月份可能成為上半年的市場交易高點，意味著樓市將出現“重返小陽春”的現象，這對于上半年房企銷售業績收官、后續市場預期扭轉將起到關鍵作用。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）