張宇軒

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，中國人民銀行發布《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》。隨著多條新政發布，樓市政策迎來重要調整。

調整首付比例、取消房貸利率下限、放松限購、以舊換新、購房落戶、擴大房票使用范圍……今年以來，各地“因城施策”，陸續出臺房地產調整優化政策，以進一步助推需求釋放，促進房地產市場健康發展。

本輪樓市新政潮中，各地出臺政策的頻率更加頻繁、尺度更大。一些房地產熱門城市“歷史性”地全面解除限購或放寬限購條件，還有新政措施與當地戶籍新規形成聯動，以綜合施策的形式吸引人口流入、刺激房地產消費。

一些城市的政策效果初現，這也使業界更加期待后續政策走向。

樓市新政密集出臺

今年以來，各地不斷出臺政策優化調整房地產市場，“寬松”成為需求端政策調整的顯著特點。新政的力度和廣度賺足眼球，網友戲稱“卷起來了”。

據中國房地產協會的統計數據顯示，2024年第一季度，地方累計出臺房地產調控政策139條，其中寬松性政策130條，占比達到93.5%。調控內容包括“限購”政策逐步松綁、提供購房稅費補貼、貨幣化/房票安置、住房公積金提高貸款額度、下調首付比例、取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限等。

進入二季度，政策調整的節奏明顯加快。4月，地方出臺房地產調控政策66條，為2024年單月新高，其中寬松性政策60條。在調控內容上，除三四線城市常態化加大住房公積金政策支持和發放購房財稅補貼類政策外，熱點城市如長沙、成都、北京、天津等均對住房限購政策作了優化。

進入5月，政策調整進一步“寬松”，解除限購成為典型標志。5月9日，杭州、西安兩座熱點城市宣布全面取消住房限購。至此，除北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開限購的狀態。

此外，購房落戶成為一些城市吸引購房者的策略。杭州規定，“在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”。杭州新政出臺后兩天，南京市官宣，在該市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。5月13日，廣東佛山出臺13項新政，其中規定在佛山持自有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

本輪樓市新政潮中，不少城市的房地產市場出現向好跡象。以杭州、西安為例，數據顯示，杭州新政首日房屋成交量明顯回升，新建商品房成交160套，比近一周平均水平高出92.8%，存量房單日成交259套，比近一周平均水平高出137.6%；西安宣布樓市新政后，截至5月13日19時，當日西安新上房源3264套，環比上漲5.73%，降價房源1354套，環比下降0.17%，5月9日—11日，西安降價房源數量一直在減少。

政策寬松潮是否已經到來

追溯樓市新政的背景，高庫存依然是房地產市場運行的壓力所在。

根據上海易居房地產研究院發布的《百城住宅庫存報告》，今年3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為 25.3 個月。這也就意味著，按照目前的銷售速度，市面上的新房庫存規模需要 25.3 個月時間才能消化完。而根據歷史數據和房地產“開發—預售”的工程建設關系，存銷比合理值界定為12～14個月。這說明當前去化周期明顯偏高，對房企去庫存和資金安全狀況等容易產生困擾。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進向《中國經濟周刊》記者分析，去庫存工作是各城市房地產工作的重要任務，也是各大房企經營的重點。做好庫存工作，才能真正提振各城市市場交易，有助于更好地促進房企資金回籠和風險防范化解。去庫存需要有新思路和精準策略，即將二手房掛牌因素納入新房去庫存的思考范疇。一方面，二手房掛牌量太大，容易分流新房相關市場需求；另一方面，二手房若不積極去化，也影響房東售房和換房，進而使認購新房的支付能力明顯偏弱。

4月30日召開的中共中央政治局會議強調，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

中指研究院認為，這次會議是“給樓市定調”：防范化解房地產風險仍是重點，同時提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，為接下來的房地產政策指明方向。

嚴躍進認為，各地在政策上持續調整和優化，特別是杭州、西安這類房地產熱門城市的一些創新舉措，意味著5月份大尺度的政策寬松潮已經到來，對于其他沒有取消限購或沒有完全取消限購的城市有一定啟發，有助于后續市場情緒提振和房地產市場復蘇節奏加快。

在他看來，隨著各類政策持續優化，政策面寬松環境逐漸形成，5月份是全面、全力、全方位去庫存的關鍵月，要積極吸收和消化新政策，持續推進“存量房產消化和增量住房優化”兩個工作的統籌，真正助力住房市場的活躍和高質量發展。

北京瀛和律師事務所律師、房地產專業律師戴金花接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，政策的繼續調整優化有助于平衡房地產市場的供需關系、穩定房價，促進房地產市場向高質量發展轉變。在后續政策調整中，應密切監控市場動態和政策效果，加強對房地產交易的監管力度，確保政策得到有效執行，根據真實情況適時調整策略。

戴金花認為，后續政策制定中，應注重加強風險防控，在放寬限制和提供支持的同時，建立健全風險防控機制，避免形成新的泡沫等風險；要合理規劃土地供應，依法合規支持房地產企業的合理融資需求，優化市場供給，做到與人口增長和城鎮化進程相匹配，確保供需平衡；加大對保障性住房的建設和供給，滿足中低收入群體的住房需求，如提供更多公租房、共有產權房等，確保住房保障體系的完善，實現住有所居。

責編：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭