住房氣球貸卷土重來

陳洪杰

5月中旬以來，房地產利好政策頻出。多家銀行也參與其中，加大了先息后本還款方式的推出力度。

近期，平安銀行發布的《房貸利好政策來啦》一文中介紹了多種還款方式，其中：借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

這就是所謂的氣球貸（Balloon Loan），貸款前期每期還款金額較小，但是在貸款到期日還款金額較大，“前小后大”像氣球。

不僅是平安銀行，另有多家銀行也實行了房貸的先息后本還款方式。有行業人士稱，“貸款者可在部分國有大行、股份制銀行的手機銀行上申請先息后本的方式，無需按照傳統的等額本息和等額本金還款。”

另有人士在社交平臺上分享，有銀行已允許貸款者從等額本息改成先息后本，不過兩三年之后再變更回等額本息。

多位行業人士稱，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預計未來會有更多可支配資金的客群。“需要注意的是，先息后本的還款方式，其綜合融資成本也是比較高的。對客戶來說，先息后本在前期的還貸壓力較小，短期內迅速提高了資金使用效率，但后續償還貸款的壓力明顯放大，如果客戶的還款能力不強，可能會造成違約等問題。”金融監管政策專家、冠苕咨詢創始人周毅欽稱。

“欠債總是要還的。”另一位銀行業人士稱，購房者需要有合理的還款規劃，以及對未來可支配收入有著清晰的認識，若采取過高的杠桿，則會帶來風險。

先息后本，減輕還款壓力

近日，平安銀行推出了多個前期還款金額小的特色還款方式。氣球貸為其中之一，借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還給平安銀行剩余本金。

平安銀行在后續回應稱，氣球貸還款方式僅適用該行個人商住兩用房按揭業務。

平安銀行于近期推出的其他還款也有氣球貸的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。

早在2008年之前，氣球貸已經出現，并在房貸政策較為寬松的2008年、2009年受到過熱捧。但此后，房地產政策趨嚴時，先息后本的還款方式被一些炒房客所利用，放大購房杠桿，有些銀行也因此被監管叫停此類金融服務。

到了2021年7月，深圳市房地產中介協會發布《關于開展房地產中介機構規范經營專項整治工作的通知》稱，各房地產中介機構及相關從業人員應對照以下整治重點進行自查自糾：誘導消費者使用氣球貸等金融產品，但對消費者隱瞞后續可能產生無法續貸的情況及風險；誘導消費者偽造銀行流水等違法違規行為等。

“目前，有銀行推出了按揭貸款可以申請變更還款方式，從等額本息改成先息后本，兩三年之后再等額本息，從而減輕還款壓力。對于無法償還的存量客戶，有的銀行從每月還款變成按季度還款，甚至半年還一次利息，相當于給客戶多半年時間，有的直接延期一年還款。”另有人士在社交平臺上分享。

這幾年，商業銀行的創新不僅僅有氣球貸，還有百歲貸等產品。百歲貸是指，“借款人子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。

購房者需要有合理的還款規劃，以及對未來可支配收入有著清晰的認識。圖/IC

易居研究院研究總監嚴躍進表示，鑒于2024年房貸政策歷史上較為寬松，且購房者的收入狀況出現了很多變化和新情況，所以此類創新的關鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現違約風險。從這個角度看，建議風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行，可以進行試點和營銷。

關注氣球貸風控

氣球貸等還款方式的創新，與銀行資產端投放壓力加大有關。國家金融監管總局數據顯示，截至2024年一季度末，中國銀行業金融機構總資產逼近430萬億元。截至2023年末，銀行業金融機構的總資產為417.29萬億元，較2019年增長了47.71%。

然而，就個人房貸業務而言，一直是銀行的優質資產，抵押充足，再加上不良率較低，為國有大行和全國性股份制銀行的核心業務之一。

不過，2023年是個分水嶺。中國人民銀行發布的《2023年金融機構貸款投向統計報告》顯示，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8個百分點。

2024年以來，陸續有重點城市松綁或者全面取消限購政策，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出現，保交樓、去庫存等政策相繼出臺。“氣球貸等先息后本產品的推出，背后的動力在于銀行想在個貸市場上有更多的作為。”一位銀行業資深人士稱。

在房地產新形勢下，銀行、購房者需要注意些什么？

不同于等額本金和等額本息等傳統償還方式，先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預計未來會有更多可支配資金的客群。周毅欽表示，如果借款者的還款能力不強，可能會造成違約等問題。因此也需要商業銀行對客戶的財務狀況和還款能力進行準確評估。

在嚴躍進看來，若隨意發放此類貸款，則很容易造成一種錯覺，即還款壓力不大。因為若是后續收入狀況不及預期，其壓力會變得越來越大，會產生不可控的貸款違約和金融風險問題。“對申請貸款的人從職業情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產業情況、過往購房情況和貸款情況等角度進行分析，細化不同群體的收入曲線結構和趨勢，以更精準推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產品。”他建議。

從風控的角度，嚴躍進還稱，關鍵還是要做好現金流的工作，即此類還貸資金的測算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核，對于經濟形勢、房產價值走向等也需要持續進行嚴密的監測。即時刻關注還貸者的還款來源和還款壓力情況，主動提前預測問題。同時也需要明確一點，即類似業務可以推，但需要設定上限，否則過多業務集中在此類領域，本身會產生較大的金融風險問題。

有數據顯示，從居民杠桿視角來看，2023年中國家庭杠桿率處于較高水平、達64%。居民可支配收入增速亦放緩，2020年-2023年平均增速為3%、低于2016年-2019年7%的均值，且2023年底居民就業、收入預期指數亦處低位、尚在修復。

“經濟還在緩慢復蘇，購房者不要盲目加杠桿，需認真考慮當下消費以及未來收入預期，做好相應的資產規劃。”另有行業人士稱。