“以舊換新”對房地產市場影響幾何？

郭施亮

房地產業是國民經濟的重要支柱產業，房地產的興衰影響著各行各業的發展。反映到資本市場身上，房地產板塊以及地產鏈股票的漲跌，將會對整個資本市場的走勢起到關鍵的影響作用，因為與房地產相關的行業板塊、細分領域有很多。例如，水泥、防水、家具、家電、衛浴、陶瓷等，都與房地產行業的興衰有著密不可分的聯系。房地產行業的興起，意味著會帶動更多行業的發展以及帶來更多的投資機會。

房地產離不開庫茲涅茨經濟周期的影響

萬物皆周期，房地產也不例外。與房地產相關聯的經濟周期是庫茲涅茨經濟周期。

作為一個長周期屬性的經濟周期，庫茲涅茨經濟周期一般是15年至25年，在建筑行業以及房地產行業中，庫茲涅茨經濟周期的表現特別明顯。所以，庫茲涅茨經濟周期也叫建筑業周期或者樓市周期。

過去20年，國內房地產市場走過了一輪復蘇、繁榮階段，房價大幅上漲，也促使房地產市場的價格泡沫逐漸擴大。2021年之后，國內房地產市場開始步入低迷期，最直接的體現是全國房地產開發投資出現了同比下降的跡象。與此同時，各地開啟了房地產去庫存的過程，部分虛高的房價也開始擠壓價格泡沫，房地產市場的供求關系正在發生明顯的變化。

早在2018年，在萬科召開2018年度業績發布會的時候，當時的萬科董事會主席郁亮提出了“活下去”的口號。在房地產市場處于繁榮發展階段，萬科提出了“活下去”的口號，也具有了一定的前瞻性。即使如此，5年之后，萬科依然面臨財務狀況、資金面的壓力，降杠桿、降債務成為未來幾年萬科經營戰略的主基調。

從繁榮期轉變為低迷期，房地產市場的供求關系正在發生明顯的變化。在房地產市場處于“去庫存”的狀態下，各地紛紛采取有效的措施，促進房地產市場的“去庫存”節奏。

“以舊換新”購房新政對房地產市場有什么影響

“以舊換新”購房政策或成為刺激房地產市場的重要措施。

談及“以舊換新”，主要體現在購房者可以先鎖定新房，再通過中介機構進行舊房銷售。此外，還有的做法是由房企、第三方直接收購舊房，甚至提供換房補貼等。

從購房者的角度考慮，他們不愿意購買新房，一方面會考慮新房的投資性價比，在較高的價位附近，他們投資的積極性不高；另一方面會考慮自家舊房的銷售速度，在房地產市場不景氣的背景下，舊房的銷售速度會明顯放緩，而且未必可以賣出一個好的價格。

在“以舊換新”購房政策的影響下，對擁有舊房的購房者來說，他們的擔憂可以得到較好的解決，過去“未賣不敢買”的焦慮也會得到很好的緩解。

從這一購房新政分析，主要體現在兩方面的優勢：

第一個優勢，購房者的舊房子不必擔心銷售的問題，房產中介機構會優先推動舊房交易，提升舊房銷售的速度。如果舊房子在一定的期限內賣不出去，那么將會“退房退款”，簡化了購房者的購買流程。

第二個優勢，過去依賴房產中介的銷售方式，走完一輪流程之后，需要耗費不少的人力、精力與時間。但是隨著“以舊換新”政策的實施，舊房出售的確定性大幅提升，也保障了舊房出售者的切身利益，提前鎖定好新房子，不必擔心舊房出售后，新房的價格卻水漲船高，增加購房的成本。

“以舊換新”已經得到超過50個城市的支持，而且該政策有利于保障購房者的合法權益，即使舊房不能在規定的期限進行出售，購房者依然可以拿回自己的舊房子與定金，提升了購房者的購房積極性。

“以舊換新”政策會促進房價上漲嗎

從實際影響分析，“以舊換新”政策可以從短時間內提升市場購房需求，提升房產交易量，起到盤活房地產市場的效果。與此同時，“以舊換新”政策更偏向于購房者，滿足了購房者“以舊換新”的需求，也暢通了二手房交易的各個環節，簡化了交易的流程。

不過，從現實情況分析，房地產的“以舊換新”依然存在一定的難度，因為房地產“以舊換新”不同于家電以舊換新，實際操作中會牽涉到多方面的問題。

第一個問題，房地產“以舊換新”，不同于家電、家具，會牽涉到出售接盤方。與此同時，考慮到房產的價格較高，且房產不易流通變現，所以在交易過程中，交易周期會比較長，有的需要半年時間，有的需要一年以上的時間，時間成本需要考慮在內。

第二個問題，房地產“以舊換新”，需要全面打通房產交易的多個環節，某一個環節不暢通，將會影響到交易的進程。如果超過一定的期限還沒有成功交易，那么購房者將會“退房退定金”，房企與房產中介機構也相當于做了無用功。

第三個問題，在房地產上行周期，房產交易的難度不大，因為市場不缺買方。但是在房地產下行周期，房產交易的難度比較大，大多數買家都保持觀望的態度，他們可能會等待一個更具性價比的價格。買方不積極，交易不活躍，也可能導致房產交易效率偏低，“以舊換新”的效果也會大打折扣。

隨著“以舊換新”政策的逐漸落地，我們持續觀察購房新政對房地產市場的實際影響。不過，考慮到房地產市場仍處于調整周期，所以購房新政對房地產市場需求量的提振效果仍然有待觀察。對房價的影響也許比較有限，只要房地產市場的供求關系沒有發生實質性的改善，房價在短時間內就很難出現顯著拉升的表現。

股市是經濟晴雨表，上市公司股票價格也是上市公司經營狀況的先行指標。從中短期的角度來看，市場需求量可能會受到一定程度上的提升，但從長期的角度考慮，仍然取決于經濟周期的變化，一旦房地產走出調整周期，那么市場需求量也會得到實質性回暖，作為晴雨表的股票市場，也會率先在股價上有所體現。