寫字樓降溫，折射出什么信號

謝九

我國寫字樓市場降溫的速度之快，超過了住宅市場。北京、上海和深圳等地的寫字樓大量空置，空置率創出10多年來的新高，而租金價格創出10多年來的新低。一線城市里一些曾經頂級的寫字樓，在部分辦公區域關門之后，也不復往日的繁華和氣派。

根據市場主流機構的數據，2023年年底，我國幾大一線城市的寫字樓空置率都超過了20%。深圳的空置率最高，甲級寫字樓的空置率超過26%；上海的空置率為21.8%；北京的空置率為21.7%。這就意味著，在我國一線城市，至少有超過2成的寫字樓處于空置狀態。按照很多網友的目測，很多頂級辦公大樓的空置率還要遠高于這一比率。

隨著寫字樓空置率越來越高，租金也隨之跳水。空置率最高的深圳，租金價格相比前幾年的最高點已經下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超過9%，但從實際成交價格來看，部分區域的租金價格其實已經被腰斬，比如望京某熱門辦公區域，前兩年的租金價格為每平方米7元/天，現在已經跌到了3.5元/天。

國內寫字樓市場之所以出現斷崖式下跌，主要原因還是需求疲軟。寫字樓市場有一個指標叫作凈吸納量，是指“新租面積+擴租面積-退租面積”，業界以此來衡量寫字樓的市場需求。從最近兩年的數據來看，國內一線城市的寫字樓凈吸納量呈現暴跌之勢。

從2021年到2023年，北京的甲級寫字樓凈吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米，跌幅87%；上海從136萬平方米下降到39萬平方米，跌幅71%；深圳從84萬平方米下降到22萬平方米，跌幅74%。可見三大一線城市的甲級寫字樓，在過去兩年的需求大幅萎縮了7～9成。

企業對于辦公樓的需求大幅下降，主要原因還是最近幾年很多企業盈利不佳，需要通過各種方式縮減開支。比如互聯網企業，在過去行業的黃金時期，很多互聯網公司都非常舍得在辦公環境上花錢，但是隨著這幾年互聯網行業的紅利期逐漸消失，各大互聯網公司都面臨不同程度的盈利壓力，降本增效就成為互聯網公司過冬的戰略。

如果說裁員還要面對各種社會壓力，那么縮減辦公開支就成為相對容易的選擇。在降本增效的大背景之下，很多互聯網企業或是減少辦公面積，或是消費降級，從頂級辦公區域搬遷到更便宜實惠的寫字樓。

比如北京的中關村和望京地區，是互聯網企業最集中的兩大區域，但是最近幾年，很多互聯網企業都開始撤出，字節跳動、微軟和愛奇藝等從中關村退租，美團更是在望京提前退租3萬平方米。

除了國內企業在辦公開支上壓縮成本，外資撤離也在一定程度上減少了寫字樓的需求。2023年，我國實際使用外資同比下降了8%，曾經高速涌入中國的外商投資，在去年出現了罕見的負增長。外資一向是我國高檔寫字樓的重要客戶，最近幾年，外資開始縮減在中國的投資，部分外資甚至全部停止了中國業務，關閉了在中國的辦公室，全球資管巨頭先鋒集團，去年就停止了中國業務，在11月份關閉了在上海的辦公室。這些外資的撤離，也導致國內寫字樓市場失去了部分重要客戶。

這些撤離的外資，部分是因為在中國經營成本上升，盈利壓力加大，部分是因為地緣政治的因素而退出中國。隨著中國近期開始出臺各種吸引外資的舉措，部分外資有可能會重新回到中國市場，但那些基于地緣政治因素而離開的部分外資，在短期之內可能很難重新回到中國。對于寫字樓市場而言，那些外資客戶離開造成的需求缺口，短期之內可能很難被填補。

判斷一座城市的經濟是否活躍，寫字樓也是一個很好的觀察窗口。

從微觀層面來看，寫字樓的需求是否旺盛，折射了相關產業處于怎樣的發展周期。一線城市寫字樓的主要需求來自金融業、科技互聯網行業以及其他一些服務型行業。當前一線城市的寫字樓出現大量空置，說明這些重點服務型行業處于向下的周期，缺乏足夠的擴張動力。

寫字樓大量空置，不僅只是金融和互聯網等行業處于萎縮周期，也表明更多的行業都在收縮戰線。因為如果只是金融和互聯網等行業的辦公需求下降，其他行業如果還在上升周期，可以很快填補寫字樓市場的需求空缺。

但是，幾大一線城市的空置率一年比一年高，說明絕大多數行業尤其是服務業都在收縮戰線，對于辦公空間的需求持續減少。企業需要壓縮辦公空間來節省成本，同時，很多企業在裁員之后，確實也不再需要太多的辦公空間。

過去十幾年，我國一直在努力發展服務業，提高服務業在經濟中的比重，因為發達國家一個重要的標志就是服務業占比很高，服務業對GDP的貢獻度一般都超過70%。十幾年前，我國服務業對GDP的貢獻度只有40%多，到了2019年，服務業比重大幅提升，對GDP的貢獻度超過了6成，如果按照這樣的趨勢發展，我國的服務業占比有望接近發達國家的水平。

但是疫情之后，我國的服務業開始掉頭往下，終止了持續增長的勢頭，2023年，我國服務業對GDP的貢獻度下降到54.6%。互聯網的萎縮、教培行業的整頓等，都在很大程度上降低了我國服務業的發展。

寫字樓大量空置，從更宏觀的角度來看，也意味著中國經濟向服務業轉型，跨向更高級的發展模式還任重道遠。

（摘自《三聯生活周刊》）