國家隊入場收房樓市“以舊換新”激活存量市場

秦佳麗

自“4·30”政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地方政府正在推出相應的措施。5月14日，杭州臨安區(qū)住建局公告表示，擬在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

事實上，在去庫存成為樓市調控重要方向的當下，除了政府直接收購待售房屋，以舊換新、深化房地聯動機制等正為去庫存打出組合拳。截至5月15日，全國已有60余城表態(tài)推行“以舊換新”，覆蓋政府收儲（二手房）、優(yōu)化交易、換房補貼等多種模式，華發(fā)股份等千億級銷量房企也公開進場收購。有業(yè)內人士對此表示，目前“以舊換新”的推進難點在于二手房出售環(huán)節(jié)沒有完全跑通，需要大體量的資金進場，才能消化龐大的庫存量。

超60城表態(tài)支持“以舊換新”地方政府收儲二手房成效明顯

伴隨去庫存成為新一輪樓市政策基調，越來越多的城市通過“以舊換新”推進去庫存步伐。本刊了解到，截至5月15日，全國已有南京、濟南、蘇州、重慶、鄭州、南昌、福州、長沙、武漢等60余個城市支持住房以舊換新，其中，上海、廣州花都、深圳等一線城市或地區(qū)也開始將“以舊換新”納入樓市新政或推出相關活動。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊介紹，整體而言，目前南京、鄭州實施的以舊換新力度最大：“今年4月南京開展‘以舊換新試點收購二手房，首批試點2000套，截至5月8日，當地‘以舊換新有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組；鄭州明確計劃全年完成5000套，也為其他城市提供了參考借鑒。”

從以舊換新模式看，目前主流方案包括政府收儲、優(yōu)化交易、換房補貼三類。其中，政府收儲指地方城投平臺或房企收購居民持有的二手住房，舊房款項直接用于置換指定樓盤新房；優(yōu)化交易指地方政府或協會協調房企為換房人意向購買的新房設定“解約保護期”，如舊房未售出，換房人可無條件解除協議；換房補貼指地方政府對于“賣舊”和“買新”兩筆交易提供稅費優(yōu)惠或購房補貼。

目前不同模式的以舊換新效果也顯現出差異。本刊了解到，相比“代售”等常見的優(yōu)化交易方式，政府直接收購二手房能夠有效解決市場新舊房源置換周期長的痛點，目前市場反饋較為積極。比如，無錫市4月20日啟動“以舊換新”評估工作后，截至4月底，首批次房源已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好于自然成交。

華泰證券報告顯示，從對房地產市場供求關系影響程度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對于地方財政的資金負擔也是由大到小；如果推廣政府收儲模式，那么收購規(guī)模、收購標準和新房換購標準等具體細節(jié)仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價也是該模式的一大難點。

事實上，目前進場的國資平臺普遍制定了相對嚴格的收房標準。以鄭州為例，本刊以購房者身份咨詢鄭州參與“以舊換新”活動的新盤項目了解到，鄭州市對參與收購的二手房源設置了一定門檻，不過整個交易流程較為迅捷。

有項目置業(yè)顧問向本刊介紹，目前鄭州以舊換新主要由政府收購，二手房源普遍要求三環(huán)以內、房齡不能超過20年。“參與以舊換新可以借助電子審核平臺，舊房信息錄入后，平臺給出一個整體評估價格，如果客戶對評估價認可，可以在樓盤預定新房，后續(xù)政府層面把款項直接打給開發(fā)商。如果舊房跟新房之間需要補差價，客戶也可以走常規(guī)的房貸流程。”該置業(yè)顧問介紹，“這種模式下，線上評估價格可能比市場價格略微低一點點，優(yōu)勢是回款變現很快，流程簡單，客戶線上錄入登記后也可以隨時取消。”

與此同時，鄭州“以舊換新”的新房也以現房為主。本刊查詢安居客等中介代理平臺了解到，目前鄭州約有40個樓盤標注“以舊換新”，涉及招商蛇口、華僑城、華潤置地、中海地產等眾多房企，參與項目普遍為現房房源。

地方國資擔當二手房收儲主力千億級房企入場收購

在各地的政府收儲模式中，以舊換新的開展更多依賴具備片區(qū)綜合開發(fā)能力的地方國資平臺。以目前釋放試點房源較多的南京為例，根據公開資料，截至5月5日，當地微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名3610組，初審符合條件2947組；在售項目現場累計來訪1705組，繳納新房意向認籌金客戶322組。

南京以舊換新進度居前的背后，當地國資企業(yè)南京安居集團擔當收購主力軍。根據企業(yè)公告，4月27日，南京安居集團啟動存量住房“以舊換新”試點工作，首批試點限額2000套，存量住房收購價格以評估價為依據，并直接轉為新建商品住房購房款使用；收購主體邀請換購人代表，共同遴選3家評估機構并取中間評估值為最終收購價格。

本刊了解到，南京安居集團牽頭當地以舊換新活動基于多項優(yōu)勢，包括集團旗下具備新房房源、具有片區(qū)綜合開發(fā)能力及持有型物業(yè)經營能力等。比如，公司初步組建2000套房源的資產池，均為南京安居集團旗下或參股開發(fā)建設的樓盤，具備一定的規(guī)模效應；該家企業(yè)本身承擔保障房建設運營的任務，收購來的二手房未來有機會納入保障房體系，能夠形成資產循環(huán)。

類似特征在珠海國資房企華發(fā)股份身上也如出一轍。作為目前為數不多參與二手房收儲的千億級房企，這家珠海國資企業(yè)自今年1月公開下場收購。截至5月8日，華發(fā)股份意向了解置換活動的客戶超過2000批，已經成交120套，另有200多套正在進行驗房和評估。與此同時，參與此次華發(fā)股份以舊換新活動的條件是意向認購珠海華發(fā)全資開發(fā)的新房項目，覆蓋其珠海大區(qū)的7個全資在售項目；考慮到房屋的流通性，對于收購來的房源，華發(fā)股份的處理方式是委托給自己的長租公寓品牌“華發(fā)優(yōu)生活”進行運營。

此外，“華發(fā)模式”也是目前國資收儲二手房的普遍縮影——該企業(yè)對參與收購二手房源設置了門檻，須為珠海市房齡15年內的優(yōu)質住宅；產權清晰、面積不限；舊房總價≤新房總價80%；房屋產權人只能為自然人等。在此基礎上，按照客戶報名、選購新房、舊房評估、收購認購、手續(xù)辦結這五個步驟操作，可完成舊房與新房的置換。

杭州政府層面推出收儲新政資金支持是關鍵

事實上，盡管目前不少城市制定了以舊換新的政策導向，但市場整體仍處于探索階段。陳文靜就此表示：“具體而言，各地‘中介優(yōu)先賣的優(yōu)化交易類政策頻次最高，不過效果很大程度上取決于市場的運行情況，在買方市場背景下效果有限；另外，多地試點了地方國企收購模式，目前整體規(guī)模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。不過，未來參與城市范圍有望不斷擴大、實施力度也有望增強，以舊換新策略也會對市場逐漸發(fā)揮作用。”

在李宇嘉看來，目前以舊換新的推進難點在于，很多城市的二手房出售環(huán)節(jié)尚未跑通，即二手房出售周期較長，降價銷售明顯。他就此表示：“推進過程中，需要看當地政府或者房地產協會組織能否打通一些環(huán)節(jié)，比如提供稅費減免、中介服務費降低、新盤折扣優(yōu)惠、二手房裝修裝飾服務等；各地信息平臺也要打通，讓更多新房項目參與其中；最主要的還是收購主體能否持續(xù)放量，使得更多平臺參與收購并用作保租房，不追求短期收益。”

值得一提的是，近日“相關部門正在考慮一項計劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會讓銀行提供貸款”的行業(yè)重磅傳聞有望進一步落地。

5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局日前發(fā)布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》（以下簡稱《公告》），提出在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。《公告》同時對于房源條件作出規(guī)定：收購房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例車位；收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價。

李宇嘉認為，杭州臨安區(qū)此舉是“4·30”政治局會議提出的“統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量優(yōu)化政策”在地方的落地，意味著未來不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。“只有大體量的資金進場，才能消化龐大的庫存量，否則常規(guī)的以舊換新仍是小打小鬧。”他就此補充道，“理論上而言，最近‘地方政府購買待售住房、并由銀行提供貸款的傳聞方案是可行的。不過，金融機構也有盈利、風險平衡等評估要求，具體實施細節(jié)有待商榷，存在挑戰(zhàn)。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）