中介許諾成交價？法院：“法拍房”交易套路須警惕！

如" 果中介公司向你保證，你所看中的“法拍房”（被司法拍賣的房屋）會在一定價格內競拍成功，你會相信嗎？

【案情回放】

某中介公司通過司法拍賣平臺得知，黃浦區人民法院即將對長寧區某房屋及車位進行網絡司法拍賣，房屋及車位評估價1900萬元，起拍價1300萬元，向客戶推薦后，客戶有意參與競拍。隨后，中介公司向客戶表示可以介紹一家有“經驗”的拍賣機構參與，保證以1800萬元以內的價格成交。中介公司與客戶隨即簽訂《傭金確認書》《居間協議》，鎖定房屋總價1800萬元，傭金18萬元。中介公司、客戶及案外人某拍賣公司（非指定拍賣單位）三方還簽訂《購買拍賣房屋委托代理合同》，約定房屋總價1800萬元包含拍賣成交價、拍賣公司傭金、中介費及勞務費。

簽訂協議后，該客戶支付意向金10萬元，成交后轉為傭金。本以為1800萬元拿下房屋已“板上釘釘”，但是競拍過程異常激烈，不到10分鐘已逼近1800萬元，箭已在弦上，客戶只能繼續提高出價。最終經過13次出價，客戶以1900余萬元競拍成功。

事后該客戶越想越不對勁，不僅成交價遠超預期，而且競拍過程都是自己操作的，中介公司并未參與，所以不愿意支付剩余傭金。而中介公司認為，該客戶自愿接受最終成交價格，就應該足額支付傭金，于是一紙訴狀將客戶告到長寧區人民法院。近期，該案以中介公司減免部分傭金調解結案。

【以案說法】

判斷有償委托合同委托人支付報酬的標準主要在于審查受托人是否按約完成相關事務。基于司法拍賣房屋的公開透明，弱化了中介公司在提供房源信息、查勘現場的作用。中介公司應該在房源盡調、風險提示、協助競拍等方面，努力提供與傭金價值匹配的服務，僅以競拍成功就主張足額傭金，難以得到支持。

近年來，隨著執行查控財產力度不斷加大，法拍房數量不斷增加。目前市場上已不乏專業從事法拍房業務的中介公司，提供房源信息、競拍前后的查房和清場、交付等服務，降低競拍風險。但也有部分中介公司存在誤導性服務，擾亂司法拍賣秩序：一是承諾拍賣成交價上限，制造可以“通關系”的假象，向客戶收取高額費用；二是拉攏拍賣單位，利用購房者對拍賣規則的不熟悉，向其介紹專業從事拍賣業務的機構，以獲取信任；三是介紹貸款門路，競拍成功后利用購房者擔心貸款不批或審批時間過長的心理，謊稱有辦理貸款特殊通道，以收取購房者“好處費”。

司法拍賣是人民法院依法定程序公開處置債務人財產的方式，始終遵循公開透明原則。任何單位或個人均不得干涉拍賣活動，更不能左右拍賣成交價。法院確定的輔拍機構不能左右司法拍賣，也不會接受個人的委托。法拍房交易“套路”本質是利用購房者投機心理以及對拍賣規則的陌生，在這里提醒有意參與購買法拍房的消費者，對拍賣相關事宜存在疑問均可與執行法院或法院確定的輔拍機構核實，一定要警惕第三方“有關系” “有門路”的言論，切勿相信！

法辭典

《中華人民共和國民法典》

第九百一十九條 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》

第一條 本規定所稱的網絡司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產的行為。

第三條 網絡司法拍賣應當在互聯網拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監督。