《民法典》視域下的居住權優化路徑研究

劉翛然 張蘭芳 歐陽東

贛南科技學院，江西 贛州 341000

居住權起源于羅馬法，當時是家長處分遺產的一種特殊方式，以照顧弱勢的家庭成員，或是奴隸主照顧被解放奴隸的一種方式。這是現代居住權制度的雛形，但在當時并沒有形成居住權的概念。羅馬法中的居住權，與用益物權、使用權并列在人役權的概念范圍中，依賴于特定的家庭關系或解放奴隸的特殊身份才能成立。居住權在1900 年的《德國民法典》中得到確立，其他國家在此基礎上，對居住權不斷進行發展。不同于傳統的居住權，現代意義上的居住權并不囿于這些關系。綜合不同國家關于居住權的立法，可將居住權歸結為：權利人為了滿足生活居住需要，按照合同、遺囑或法律的規定，在他人享有所有權的房屋之上享有的占有、使用該房屋的權利。

一、居住權制度的概述

在我國，“居者有其屋”在很長的一段時間以內，是老百姓在住房上的普遍愿景。但是擁有一套自有產權的房屋，往往伴隨著相對較大的經濟壓力。隨著經濟政策的不斷發展，人們思想觀念的轉變，“住有所居”逐漸得到認可。共有產權房、安居房、保障性租賃房等一系列保障性住房為豐富住房體系發揮作用。2009 年，十一屆全國人大二次會議表決通過的國務院政府工作報告將“努力實現居者有其屋”的目標改為“努力實現住有所居”。至2017 年，黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

與此同時，物權制度也在不斷演進，“住有所居”開始有了制度基礎，居住權為此起到了重要作用。2001 年，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款規定，“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或房屋的所有權”。這在居住權尚未入典的情形下，也只能作為一種債權性權利看待。2007 年，《中華人民共和國物權法（草案）》規定了居住權制度，但囿于可通過婚姻家庭關系單獨進行調整的理念，始終沒有納入正式立法之中。直至2021 年《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權編中新增了居住權這一用益物權種類，可以依照合同的約定或遺囑的方式進行設定，以占有、使用為權能，以無償設立為原則，設立與消滅均須經過登記，不得轉讓、繼承，原則上不得再出租。自此，居住權在我國《民法典》中確定下來。

從微觀角度看，居住權在具體適用上能夠從不同方面發揮功能。一是在離婚情形下，如一方在經濟上處于弱勢，居住權是有效的、人性化的解決方式，凸顯了法律的溫度。居住權比租賃權的保障作用更強，具備較強的支配性，屬于對世權，靈活性和穩定性是其突出的特點；二是在家庭關系中，為弱勢的共同居住人，如老人、未成年人、生活困難一方提供了制度保障，最大程度地避免弱勢一方處于“居無定所”的情形，為“以房養老”提供了用益物權領域的制度保障，對我國應對人口老齡化也能發揮作用；三是在為家庭保姆創設保障的領域起到了積極作用。

從宏觀角度看，居住權能夠和住房保障體系相互配合，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，并為老百姓在投資性領域高效利用各類房產資源留有法律發展空間。如，為宅基地“三權分置”提供了可能性。農民既可以保有宅基地，又可以高效利用閑置宅基地之上的房屋，且不違背一戶一宅原則。在投資性領域，可以為有實際投資需求、實際使用需求的主體搭建制度平臺，為投資性居住權的設立提供可能性。

二、居住權制度的適用困境

如前所述，居住權制度自設立以來在保護弱勢群體、促進房產的多元化利用、豐富住房保障體系等方面起到了重要作用，但自其實施以來，引發了大眾在權利保障方面的諸多思考，尚存在一些不足。

（一）立法態度相對保守

縱觀《民法典》全文，居住權一章的內容只有6 個法條，囊括了居住權的定義、合同形式與內容、設立方式、權利行使、消滅五個部分的內容，以解決婚姻家庭繼承關系之下的居住問題、保障家庭保姆的居住權為基本目標，以實現房屋“住有所居”的保障功能，優化房產利用為長遠目標。其中，第三百六十六條將居住權的權能限制在占有、使用之內，說明立法者對待新增的用益物權態度較為保守，限制了居住權的權能，在制度建立上步子邁得較小，尚達不到促進房產資源高效利用的效果。

（二）主、客體范圍有待調整

《民法典》中關于居住權的主體，即居住權人的范圍并沒有進行明確。由此，在自然人之外的法人、非法人組織是否可以成為居住權人，令人疑惑。如果僅以“以滿足生活居住需要”進行身份限制，則主體只能為自然人。如果要兼顧人們對房產利用的多元化需求，則不能將居住權的主體范圍限制得太窄。此外，在《民法典》第三百六十六條中把居住權的客體表述為“住宅”，是指能夠獲得產權的具有居住功能的房屋。然而，目前在房地產市場中，具有居住功能的不僅有住宅，還有商住兩用兼具營利功能的公寓。基于居住權配套住房保障體系，高效利用房產的長遠目標，將公寓靈活運用起來，也是市場的一大需求。

（三）設置方式存在局限性

一方面，無償設置居住權的方式主要適用于婚姻家庭關系、繼承關系之中。雖然法條沒有將居住權的設置限制在這兩類關系中，但是以無償設置的方式為主，無疑不利于房產資源的多元化利用，擴展房屋的用益功能；另一方面，以合同約定或遺囑設立的意定方式設置居住權，不利于保護婚姻家庭關系、繼承關系中的弱勢群體。實務中，強勢的一方不見得愿意與弱勢的一方訂立帶有權利負擔的合同。特別是在婚姻關系破裂或緊張的繼承關系情形下，依賴于以意定的方式設立居住權，或者配合進行居住權登記是有難度的。由此，立法保護弱者的根本目的和基礎功能就不容易實現。

（四）權利登記的效力模式須調整

《民法典》第三百六十八條規定：“……設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”第三百七十一條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。”由此，如果是在以合同方式設立居住權的情形下，自然是以登記生效主義為原則。然而，在遺囑設立居住權的領域仍然適用登記生效主義，就會存在適用上的問題。畢竟非法律行為引起的物權變動不需要登記，缺乏公示公信，容易引起與善意第三人之間的權利沖突。又或者存在其他遺囑繼承人，其先行轉賣住宅，也會引發此類權利沖突。

（五）權利義務內容不明確

縱觀居住權在《民法典》中的規定，都是將居住權人的權利義務置于雙方的意思自治之中，并沒有做出原則性的規定。權利方面，所有權人和居住權人之間可以就居住的條件、要求、期限進行約定，出租需要特別約定。但是如果發生了行為能力受限的情況，為保障生活，必要之人（照護人）能否同住？一個產權住宅中，是否可以設置多個不相矛盾的居住權？義務方面，《民法典》明確居住權不得轉讓、繼承，但對于日常使用與維護并沒有原則性的規定。

（六）消滅事由規定不全面

在《民法典》第三百七十條中規定了“期限屆滿”和“居住權人死亡”兩個居住權消滅事由，然而，在實踐中遠遠不止于此。如，權利混同、放棄權利、濫用權利、標的物滅失、房屋被征收、長期不行使權利、約定權利終止等。由此，“期限屆滿”和“居住權人死亡”這兩個事由是不足以應對實踐中的情形的。

以上困境，主要源自三個方面。一是居住權制度缺乏基本原則、基本理念的指引與約束。基本原則和基本理念缺位，就可能會出現同案不同判的現象，法官的自由裁量的尺度也較難把握；二是居住權的相關司法解釋尚未配套齊全。目前，最高人民法院尚未出臺關于居住權的司法解釋，因而在居住權的具體適用方面，還有許多不明確的地方；三是居住權的適用對象范圍過窄。就目前《民法典》中關于居住權的內容而言，總體偏向保護弱者。立法在合理優化房產資源的利用，回應市場經濟的發展需求，支持投資性主體等方面所劃定的空間不夠。

三、居住權制度的優化路徑

基于以上不足之處，應當對居住權制度進行規則調適，以優化居住權的保障路徑。

（一）重構體系，擴充功能

建議在《民法典》中以物權編規制居住權的用益物權特性，以婚姻家庭編、繼承編規制居住權的身份屬性，并以準用性的條文形成體系協同。［1］由此，可以完善民法體系中的居住權制度。此外，居住權作為用益物權，不能一味地將其束縛在占用、使用的權能之中。要應對實踐的需求，區分不同情形。例如，對以婚姻家庭、繼承等身份關系設立的居住權，可以進行限制，防止權利的過分擴張；但在投資性領域，應當認可投資性房屋的居住權人對于房屋的收益權和有限的處分權。

（二）擴大主體和客體的范圍

作為居住權主體的居住權人，雖然立法尚未明確具體范圍，但基于居住權豐富房產資源多元利用的目的，應當包括自然人、法人、非法人組織，為投資性主體和投資性居住權預留空間。同時，建議將居住權的客體范圍擴大到“房屋”，將具有商住兩用功能的公寓納入其中。酒店式公寓可以在一定周期內緩解城市中一些群體的住房壓力，較買房而言，成本較低。例如當存在遠距離通勤壓力，而經濟條件允許的情況下，在工作區域周邊就某酒店式公寓取得居住權，可以便利生活和工作。從另一個角度看，也為投資性主體提供了新的物權利用方式。

（三）對設置方式不做原則性引導

居住權以無償設置為原則的理念忽略了優化資源配置的立法導向，不做原則性的引導，則能夠促進無償設置和有償設置之下的制度并行發展，更加契合當下時代發展的需求。此外，應當在意定設置方式之外增加法定設置的方式，在繼承編中增加法定居住權，以保障特定主體的權利，維護家庭穩定，以修正《民法典》中意定居住權的不足，擴大保障主體的范圍。這在羅馬法時代也是有先例的。具體來說，對于被繼承人負有法定撫養義務、贍養義務的主體，如配偶、父母、子女，若存在住房困難，應當無償設立法定居住權。

（四）調整權利登記的效力模式

為了進一步適應實踐需求，應當厘清不同情形下居住權登記的效力，形成合同設立情形下，居住權自登記時生效；遺囑設立、法定設立情形下，自遺囑生效、繼承開始時居住權生效，登記后對抗第三人的原則。其中，遺囑設立、法定設立的情形，是參照適用《民法典》第二百三十條“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力”的規定，采登記對抗主義更為適宜。

（五）進一步明確權利義務內容

權利方面，可以就特殊情形進行明確，以體現立法的溫度，緊跟時代的需求。如應當允許居住權人在行為能力受限情形下同意必要之人同住的權利，以及一套房屋內可以設置多個性質相容的居住權，或者在居住權所涉范圍之外的其他具有獨立使用價值的房間可以用于出租，但當事人另有約定或法律另有規定的除外。早在羅馬法時期，其居住權是允許出租的，也允許居住權人的近親屬或配偶共同居住。到了20 世紀的德國，在多部立法組合配套的方式下，賦予了房屋所有權人在不同獨立空間設立多個居住權和設立分時段居住權的創造性規定。［2］時至今日，這些規定仍然具有借鑒意義。未來，我國可以分階段地逐步允許投資性主體對投資性居住權通過約定進行轉讓、繼承或者出租。這也使得居住權作為用益物權與其他用益物權的權能相匹配，不僅具有占有、使用的權能，還可以進行有限的收益。

義務方面，明確居住權人的法定義務范圍與約定義務范圍。在沒有約定的情形下，日常維護與修繕由居住權人負責，重大修繕根據房屋修繕的原因厘清責任，雙方均有責任時共同承擔，均無責任時由所有權人承擔為主，居住權人承擔為輔，一方有責任另一方沒有責任時，依責任進行歸責并要求承擔責任［3］。涉及無因管理時依照無因管理的規則處理，涉及多個居住權時按比例進行清償。在《法國民法典》和《意大利民法典》中，也有類似規定。

（六）以混合式立法模式明確消滅事由

基于實踐中居住權的消滅原因可能主要包括主體滅失、客體滅失、意定滅失等情形，應當將現有情形進行羅列，這樣可以起到一個法律的指引作用，同時以一般條款進行概括，以應對實踐變化的空間。此外，為了促進居住權人積極行使權利，應當設置居住權的行使期限，期限內不行使居住權，權利消滅，因不可抗力、訴訟等原因未行使的除外。

四、結語

《民法典》確立居住權制度以后，發展了物權制度的理論，促進了居住權的實踐發展，豐富了社會住房保障體系，也促進了房產資源的優化利用。盡管當前居住權制度并不完善，但是隨著理論與實踐的不斷發展，居住權制度會更加成熟，在關注民生需求的基礎上滿足不同人群的不同需求，提升人民的幸福感、獲得感。