房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

鄭驍戎

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面扮演著至關(guān)重要的角色。在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過轉(zhuǎn)型升級，提高自身的核心競爭力，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。基于此，本文剖析了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵和必要性，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀，提出了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功，推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵和必要性

（一）戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是指企業(yè)以管理升級為基礎(chǔ)、以資本經(jīng)營為手段、以文化轉(zhuǎn)型為核心、以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略性升級為目的、以員工整體素質(zhì)的提高為保障，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向符合新經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的周期性特征明顯。這說明隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)企業(yè)只有積極探索并實(shí)施滿足市場新需求的戰(zhàn)略，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性

一方面，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場變化的必然選擇。在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況和目前經(jīng)營環(huán)境，合理調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，從而有效應(yīng)對外部環(huán)境的挑戰(zhàn)。反之，如果忽視戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，那么房地產(chǎn)企業(yè)不僅難以適應(yīng)市場變化，還無法有效應(yīng)對周期性的戰(zhàn)略挑戰(zhàn)，從而對自身發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

另一方面，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場洞察力、戰(zhàn)略執(zhí)行力及科技創(chuàng)新力，從而更好地適應(yīng)當(dāng)前市場的發(fā)展趨勢和需求，建立與時(shí)俱進(jìn)的業(yè)務(wù)模式，朝著更加環(huán)保、高效、人性化的方向發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

（一）土地供求現(xiàn)狀

2008年開始，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了高速發(fā)展階段，引起了社會各界的高度關(guān)注。為確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家采取了一系列宏觀調(diào)控手段，使房地產(chǎn)企業(yè)走上了更加科學(xué)合理的發(fā)展道路。

一方面，政府部門通過出讓土地使用權(quán)、嚴(yán)格管控住房戶型和價(jià)格等方式，指導(dǎo)并調(diào)節(jié)市場走向，同時(shí)限制土地出讓方式，提出了以招標(biāo)形式出讓土地的新政策。這促使房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對方案設(shè)計(jì)的研究和創(chuàng)新力度，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和價(jià)值。

另一方面，通過建立土地儲備制度，政府部門可以從源頭上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。此舉不僅有助于平衡土地市場的供需關(guān)系，還在穩(wěn)定房價(jià)、預(yù)防房地產(chǎn)泡沫等方面發(fā)揮了重要作用。

（二）資金來源現(xiàn)狀

隨著一系列管控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平不斷提高。尤其是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)信貸的管控，避免了資金投放過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，降低了房地產(chǎn)市場過熱的風(fēng)險(xiǎn)。這一措施不僅能夠遏制房地產(chǎn)企業(yè)無序擴(kuò)張和盲目投資的現(xiàn)象，還能夠抑制投機(jī)性購房行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。

（三）供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

在各種復(fù)雜因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，如經(jīng)營所需繳納的各種稅費(fèi)不斷增加、收益模式發(fā)生變化等。尤其是稅收政策的調(diào)整在平衡房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，使供給結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理化和均衡化。稅收政策調(diào)整也得到了公眾的廣泛認(rèn)可和積極響應(yīng)。值得一提的是，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變不僅能夠更好地發(fā)揮市場機(jī)制的作用，還能夠在一定程度上緩解供過于求或供不應(yīng)求的市場狀況，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（四）經(jīng)營環(huán)境現(xiàn)狀

在新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了變化，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，積極探索新的業(yè)務(wù)賽道，尋求新的發(fā)展空間，以更好地應(yīng)對持續(xù)變化的市場需求和日益嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境。需要注意的是，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)只有找準(zhǔn)自身發(fā)展方向，探索可行的轉(zhuǎn)型路徑，并制訂詳細(xì)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃，才能順利完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念

只有轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，房地產(chǎn)企業(yè)才能成功更新經(jīng)營管理模式，拓寬自身的發(fā)展道路。當(dāng)前，隨著時(shí)代的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷演變和發(fā)展，傳統(tǒng)的經(jīng)營管理理念顯然已經(jīng)無法滿足行業(yè)發(fā)展的新需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)急需轉(zhuǎn)變自身的經(jīng)營管理理念。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要將過去注重土地開發(fā)和房產(chǎn)銷售的單一經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合經(jīng)營理念。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)不能再局限于傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而要向項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品升級、物業(yè)服務(wù)等其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展，注重為消費(fèi)者提供全面而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而最大限度地發(fā)揮土地和房產(chǎn)的價(jià)值。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立以消費(fèi)者為中心的經(jīng)營理念。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同消費(fèi)者的需求進(jìn)行精細(xì)化的產(chǎn)品開發(fā)，從而提高產(chǎn)品的附加值，為消費(fèi)者帶來更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)。這既能吸引更多消費(fèi)者，也有助于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變城市更新理念，重視城市空間的高效利用。與傳統(tǒng)的土地開發(fā)理念不同，城市更新理念強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)有城市空間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新，如樓宇翻新、空間重塑等，旨在通過優(yōu)化城市空間布局，開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和市場空間。雖然這一做法在國際上已經(jīng)逐漸成熟，但是在國內(nèi)尚處于探索階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有從宏觀角度出發(fā)，不斷更新和升級經(jīng)營管理理念，才能在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

總之，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念和實(shí)施相關(guān)策略，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠?yàn)樽陨淼目沙掷m(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，還能夠激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的生命力和創(chuàng)新力。

（二）深度挖掘產(chǎn)業(yè)鏈

在制定經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)型策略時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可從產(chǎn)業(yè)鏈入手，通過對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行延伸和再造，探尋新的轉(zhuǎn)型路徑。需要注意的是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋了從上游到下游的廣泛業(yè)務(wù)領(lǐng)域，因此，產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)都蘊(yùn)藏著轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游涵蓋了投資咨詢、新興產(chǎn)業(yè)投資、金融與股權(quán)投資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。通過深入探索這些領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)可以拓寬自身的業(yè)務(wù)范圍，為未來發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中游的業(yè)務(wù)領(lǐng)域更加多元化，涵蓋了創(chuàng)意園區(qū)、體育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。通過深入開發(fā)這些領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠滿足市場的多樣化需求，還能夠跳出傳統(tǒng)的運(yùn)營模式，建立更具創(chuàng)新性和前瞻性的合伙人模式。該模式有助于房地產(chǎn)企業(yè)與多方合作伙伴共享資源、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共創(chuàng)價(jià)值。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的業(yè)務(wù)領(lǐng)域分為房地產(chǎn)資源管理和增值服務(wù)兩大塊，包括資產(chǎn)管理、商業(yè)配套服務(wù)運(yùn)營管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。深入探索這些領(lǐng)域不僅有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)客戶黏性，還有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

此外，在確定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身實(shí)際情況和國家政策導(dǎo)向，并結(jié)合市場環(huán)境變化及自身的資源和能力等來進(jìn)行綜合考量。只有通過全面分析，房地產(chǎn)企業(yè)才能制訂出真正滿足自身發(fā)展需求且能夠有效應(yīng)對市場變化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。

（三）創(chuàng)新經(jīng)營管理模式

創(chuàng)新經(jīng)營管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的首要任務(wù)。在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多方面的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要引入先進(jìn)的管理理念，并深入研究行業(yè)發(fā)展趨勢。

一方面，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將重資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)經(jīng)營模式。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要從傳統(tǒng)的重視資本投入的管理模式向注重智慧和科技投入的管理模式轉(zhuǎn)型，并實(shí)現(xiàn)從簡單的產(chǎn)品開發(fā)向產(chǎn)品運(yùn)營、二次開發(fā)和深度運(yùn)營轉(zhuǎn)變。這種模式不僅有助于降低企業(yè)的運(yùn)營成本，還有助于提高企業(yè)應(yīng)對市場變化的能力，進(jìn)而提升其市場競爭力。例如，WK集團(tuán)通過實(shí)施小股操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，用少量資金啟動(dòng)了大型項(xiàng)目；通過輸出品牌和管理技術(shù)尋求合作伙伴，建立了合作共贏的合資企業(yè)模式。這種經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)變使企業(yè)將經(jīng)營管理的重心由產(chǎn)品開發(fā)、直接投資轉(zhuǎn)移到提供技術(shù)服務(wù)、代建等方面，從而在降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，拓寬了企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和盈利渠道。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以探索“地產(chǎn)+”模式，即通過深耕特定領(lǐng)域，探索與其他產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展模式。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與養(yǎng)老、教育、商業(yè)運(yùn)營等行業(yè)的結(jié)合，在豐富自身產(chǎn)品的同時(shí)，為企業(yè)帶來更多新的發(fā)展機(jī)遇。通過這種跨界合作模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)一步明確自身的市場定位，精準(zhǔn)滿足消費(fèi)者的需求，從而在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

（四）創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)

隨著時(shí)代的發(fā)展，依靠市場紅利快速擴(kuò)張的模式已不再適用，政府部門也不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不能只關(guān)注產(chǎn)品的增量開發(fā)，而是要不斷創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，以提高自身的市場競爭力和市場占有率。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要將傳統(tǒng)的以數(shù)量為主的競爭模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅禺a(chǎn)品質(zhì)量和消費(fèi)者體驗(yàn)的模式。與過去只關(guān)注價(jià)格和地理位置不同，現(xiàn)代消費(fèi)者在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，更加注重居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入了解消費(fèi)者的需求和預(yù)期，并有針對性地調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以確保產(chǎn)品能夠真正達(dá)到目標(biāo)消費(fèi)群體的預(yù)期。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要關(guān)注產(chǎn)品銷售，還要加強(qiáng)對產(chǎn)品附加服務(wù)的研究和開發(fā)。這意味著房產(chǎn)不再只是單一的交易產(chǎn)品，而是一款包含豐富服務(wù)和體驗(yàn)的綜合產(chǎn)品。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過提供物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)、健康生活指導(dǎo)等服務(wù)來提高消費(fèi)者的居住滿意度。對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，專注細(xì)分市場和深耕特定領(lǐng)域可能是一條更為有效的發(fā)展道路。通過精細(xì)化管理和服務(wù)，深入挖掘細(xì)分市場的潛力，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以為消費(fèi)者提供更具針對性和創(chuàng)新性的產(chǎn)品與服務(wù)，從而形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。另外，技術(shù)的整合與應(yīng)用也是中小型房地產(chǎn)企業(yè)突破自身發(fā)展瓶頸的有效手段，如應(yīng)用最新的信息技術(shù)和建筑技術(shù)來提升產(chǎn)品競爭力。

最后，服務(wù)的延伸也是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域。隨著生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高，除了關(guān)注基礎(chǔ)的居住功能，還更加注重居住環(huán)境的品質(zhì)和配套服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，不僅提供基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)，還開展其他與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)，如社區(qū)文化建設(shè)、健康生活指導(dǎo)等，以滿足消費(fèi)者多元化和個(gè)性化的需求，從而構(gòu)建更加全面和完善的服務(wù)體系。

四、結(jié)語

綜上所述，經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要，不僅有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，還有助于推動(dòng)國家和社會的進(jìn)步。在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念、深度挖掘產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新經(jīng)營管理模式及產(chǎn)品與服務(wù)，以靈活應(yīng)對市場變化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入分析行業(yè)發(fā)展趨勢，科學(xué)高效地推進(jìn)經(jīng)營管理模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而促進(jìn)自身的高質(zhì)量發(fā)展。

（作者單位：浙江志城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）