新形勢下房地產企業負債管理策略探討

黃凱迪

［摘 要］近年來，隨著房地產市場下行疊加中國人民銀行“三道紅線”管控及降杠桿等多重因素，房地產企業原來主要靠杠桿驅動的發展模式已不適應當前形勢。控負債、調結構、增渠道、降成本成為新形勢下房地產行業負債管理的主題。房地產企業應積極順應形勢變化，調整負債管理策略，嚴控外部負債風險，支持良性內生發展。

［關鍵詞］房地產企業；負債管理；有息債務；內源融資

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2024.05.013

［中圖分類號］F275；F239.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）05-0042-04

0? ? ?引 言

2008年全球金融危機全面爆發后，國家于當年11月出臺的進一步擴大內需，促進經濟平穩較快增長的十項措施開始實行。由于主要的投資領域為基建，加之措施中取消了對商業銀行的信貸限制，實行寬松的信貸政策，極大提升了國內的城鎮化程度，也間接推動了國民房地產投資熱。在多種有利條件的刺激下，我國房地產行業快速發展。面對單邊上漲的房地產行業發展形勢，考慮到利潤率高于貸款利率、資金周轉周期短于負債久期，大部分房地產企業都選擇了極致利用外部融資，實行高杠桿擴張。在此情形下，國家堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”基本定位，

并收緊房地產行業信貸政策。近年來，部分房地產企業因續貸困難，有息負債被迫壓縮，出現嚴重的流動性問題。在這種行業新形勢下，房地產企業負債管理策略需與時俱進，在發展和風險控制中尋求新平衡。

1? ? ?房地產企業負債管理的必要性

1.1? ?房地產行業監管要求

2020年8月，中國人民銀行發布三道紅線新政，并在此后持續調整。三道紅線根據剔除預售房款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比三項指標，將房地產企業分為“紅—橙—黃—綠”四檔，以有息負債規模作為融資管理的操作目標，如果地產企業三項指標均處于紅檔，則不允許再增加有息負債；即便全部合規，也僅將有息負債增幅控制在15%以內。2021年2月，住建部發布政策對我國22個重點城市采用住宅用地“兩集中”的方式進行土地出讓，即集中公布土地公告、集中掛牌交易且同一個年度內不得超過三次，該事項稱作“集中供地”。集中供地提高了土地供給的稀缺性，

導致每次參拍的房地產企業針對擬參拍的意向地塊，需要在短時間內繳納大量的保證金，此舉使得房地產企業的資金集中支付壓力增加。2021年8月，中國人民銀行將永續債、融資租賃等也納入有息負債統計范圍，并增加表外負債的考核，對房地產企業進行全方位監測。在三道紅線、雙集中的管控下，房地產企業因有息債務增速受限，使得現金回流渠道重新聚焦于銷售回款上，導致現金流緊張，從而影響自身的發展戰略。整個行業也由全周期、全鏈條的傳統融資模式轉變為聚焦建設開發、嚴控用途的現行融資模式。

1.2? ?房地產行業下行對房地產企業資金的影響

事實上，在房地產行業快速發展的黃金十年（2008—2018年），大部分的房地產企業確實選擇了高杠桿運營［1］。自2021年下半年開始，受疫情及民眾可支配現金減少的影響，房地產銷售端受挫，房地產企業為了保證現金流回收，只能采取降價走量的方式擴大銷售。由于降價銷售，導致房地產行業盈利水平整體下降，壓縮融資利率空間，也使得房地產企業無法再支撐利率較高的負債產品。同時，回款速度減緩后，資金回流效率大幅下降。受上述因素的共同影響，為匹配資金回籠節奏，負債端期限需相應拉長周期，以便在市場寒冬中預留更大的資金空間供開發建設的剛性支出，保障現金流安全。在房地產行業下行周期的影響下，房地產企業被迫重新審視負債管理，選擇降低負債規模、調整負債結構。

2? ? ?房地產企業負債管理策略及要點

2.1? ?控負債規模

房地產企業應設立合理的資產負債率水平，警惕過度負債的情況。若負債比率長期過高，說明企業對外部負債融資依賴性較高。當外部環境發生變化時，如市場出現不景氣或者同行業“爆雷”現象增加，金融機構會限制房地產企業新增貸款，甚至會將經營情況困難企業的存量貸款提前收回。房地產企業應始終將投資利潤率比負債利率高作為企業負債經營的先決條件，如能使得企業從負債中獲得超額收益并享受到正向的財務杠桿效應，方可采用高負債為主的經營策略。房地產企業目前面臨的政策及經營環境更加復雜，考慮到負債經營具有剛性利息支出和償還本金的壓力，因此保持適度略低的負債水平，持有一些儲備的負債額度可以在經營出現異常狀況時應急使用，有助于保持房地產企業財務的靈活度。

2.2? ?調負債結構

負債結構主要是指不同負債種類之間的比例關系，房地產企業應主動優化債務品種結構、期限結構與幣種結構，保障債務結構穩固，穿越行業周期。合理規劃長短期負債結構及比例，可以發揮債務的經濟效益，又可以合理控制財務風險。房地產企業負債結構的制定符合企業戰略規劃，與企業發展目標相一致，結合自身現金流量狀況來制定。如果企業預計很快現金收入會有較大增長，目前只是暫時資金緊張，則可以考慮短期負債資金；如果企業所需資金是長期規劃且預計短期內沒有足夠的經營性資產來償還債務，則需要拉長債務周期來匹配長期資產，以此避免債務久期和資產久期不一致的被動局面［2］。負債結構和行業狀況也有密切關系，短期負債資金成本較低，但考慮到資金籌措不及時可能造成不能按期還本付息的風險，故應避免短期負債比例明顯較高，對企業的償債能力造成壓力；長期負債雖然籌資風險較低、短期內還本付息壓力較小，但劣勢是其資金成本相對較高，且時間較長的情況下行業內整體發展會有明顯變化，故長期負債應避免將期限極度拉長，使自身無法對抗行業周期風險。

在目前的行業新形勢下，房地產企業可保持融資敏感度，緊抓政策窗口期，持續進行債務結構調整，拉長債務久期匹配資產回流。具體可從以下幾個方面對負債結構進行管控：流動資金貸款額度期限全部由一年期爭取變更為三年期或更長，以提升貸款期限；新增保債計劃統一要求設置還款選擇權，觸發選擇權即行權置換，確保所有保債計劃始終為長期借款；根據企業整體資金情況的統一安排，項目開發貸在合同簽訂支出即約定合理的還款計劃以避免計劃外償還；新增負債盡可能以中長期為主，同時根據公司整體債務到期排布，合理分配到期區間，保證償債曲線平滑；主動監控短債規模，根據到期時點進行提前置換，提升三道紅線指標，夯實融資基本面。

2.3? ?增負債渠道

資管新規及“三道紅線”出臺后，融資監管政策不斷收緊，絕大部分融資品種均已納入有息負債管控從而影響三道紅線指標，過往不計有息負債或可靈活使用的創新融資渠道受阻。如：并購貸款穿透后不得涉及地價，禁止信托融資直接或變相用于支付地價；在建工程轉讓需超過總投資25%；CMBS（N）只能用于五證齊全項目開發建設；經營性物業貸款只能用于項目升級改造及營運；履約保函使用受限等。目前新增債務基本僅能用于借新還舊或項目開發建設，依靠債務杠桿驅動發展已不適應當前監管環境，房地產企業想要更好地應對當前的地產行情，就需要深挖企業自身潛力，提高企業的綜合能力，合理地應用企業自身資源進行多渠道、多元化的外部融資［3］。傳統融資渠道方面，在有限債務增長空間范圍內以聚焦低成本的銀行、公開市場、保險渠道為主，兼顧成本、期限和穩定性。此外還可以采用一些創新的融資工具。融資租賃產品雖然資金成本相對較高，但可以在房地產企業急需資金的時候提供增量發展資金，所以可根據實際情況，在成本可控的前提下適度使用上述渠道。供應鏈融資作為開發貸的重要補充，具有不計入有息負債的優點，過往幫助房地產企業獲取增量融資空間，但由于其期限僅一年，在房地產市場下行的情況下，可能出現與項目回款周期錯配的情況，加之目前房地產項目多為合作開發，合作方的資信也容易引發項目資金風險，所以可在優質合作項目上作為延緩現金流支出的方式進行使用。

2.4? ?降負債成本

為應對行業利潤下滑，房地產企業應努力降本增效，持續壓降負債成本。房地產企業應加強負債融資的集中管控，總對總協調溝通，協助項目公司多方比價。在利率上行周期內，爭取中長期借款鎖定固定利率；在利率下行時，爭取將短期借款的固定利率調整至浮動利率，并全面與銀行重新議價進行存量貸款置換。一般而言，流動性貸款、項目開發貸、公司債券、中期票據等傳統低成本融資的平均利率基本在3%～4%，因其成本優勢而優先使用；保債計劃、信托貸款、資產支持票據、融資租賃等非傳統融資的平均利率均在4%以上，房地產企業基于財務費用的考慮會減少使用，僅作為補充融資方式，在需要增量資金的時候適度使用。

盡管在同等條件下盡量選擇利率較低的負債是負債管理的基本原則，但房地產企業也應該考慮其他因素對負債選擇的影響。如重視對未來融資缺口的預測精度，關注負債獲取時的利率約定和提款條件等。此外，房地產企業需注意資金的利用效率，如取得長期負債后不能對獲取資金100%利用，則說明部分負債資金是多余的，持有的收益小于負債成本，而選擇支付違約金將多余部分借款提前償還甚至會造成企業的實際負債成本提高。

3? ? ?負債管理策略的落地保障

如今的房地產市場要比過去復雜得多，為了有效進行負債管理，可采用以下策略。第一，完善整體機制設計。房地產企業的整體內部機制設計時，需著重完善負債管理機制，做好負債管理與其他職能工作的銜接與配合，并進行專門的負債預算，從而有效預判負債風險。比如企業可仿照銀行等外部金融機構建立相應的資產負債管理委員會，委員會可由房地產企業內外部熟悉金融的專業人才組成。通過委員會制訂整體負債管理計劃，可及時根據企業存在的負債風險，不斷創新融資渠道，增加企業發展所需資金，也可以監控企業的現有負債水平，及時發現償債風險方面的異常數據，杜絕負債違約，還能幫助管理者在遇到發展機遇時制定出風險與收益兼顧的新增負債策略［4］。第二，增強信息化手段。為落實和完成負債管理策略，房地產企業可借助信息化技術手段，如研發投資輔助系統、司庫系統等，使各職能拉通且維護新獲取項目的信息及效益測算，對項目采用實時動態的負債管理手段。司庫系統將資金缺口即時反饋至負債管理相關人員處，按新獲取項目的具體掛牌要求區分開發資金的長中短期需求，結合企業自身的銷售回款、土地建安和稅金支出等模擬企業后續經營性現金流量，在滿足監管要求的前提下倒推出新增負債規模。第三，明確考核機制。房地產企業負債管理應與現金流管理“齊步走”，管控要點及協同機制固化，明確企業內部負責負債管理人員的職責、具體配合事項及對應責任人，合理劃分和界定各個崗位的工作權限，建立協同及決策機制，將涉及負債管理工作的具體職責落實到各工作環節并根據實際運行不斷復盤修正管理體系。在此過程中，企業應設立考核關鍵指標，將對負債預算管理的執行情況作為評價員工業績的指標，調動員工積極性并實現企業負債管理目標。

4? ? ?新形勢下房地產企業負債管理展望

我國房地產企業應根據企業自身經營狀況、未來資金盈利狀況合理確定負債規模與負債結構，降低負債成本，量力而行，做好負債管理工作，堅持在合理、安全的區域內適度合理舉債的財務原則，不盲目舉債，不超出自身債務償還能力。在當前新形勢下，只有做好動態的負債管理，科學合理地利用負債經營的房地產企業才能在激烈的市場競爭中穩健運行。

5? ? ?結束語

綜上所述，如今的房地產市場已經出現了巨大的變化，傳統的房地產經營模式已經難以滿足新形勢下房地產企業的發展要求。房地產企業必須做好負債管理。本文對房地產企業負債管理的必要性進行了分析，在此基礎上就如何做好負債管理提出了建議，希望可以為房地產企業的良性內生發展提供一定的借鑒。

主要參考文獻

［1］張曉紅. 房地產企業負債經營的風險與對策［J］. 中國集體經濟，2021（1）：12-13.

［2］侯寶珍. 房地產開發企業負債經營中的問題與對策［J］. 當代經濟，2012（16）：46-47.

［3］涂倩潔. 論房地產財務成本管理問題及完善對策［J］. 中國產經，2023（18）：137-139.

［4］王樹鋒，徐晗. 房地產企業負債經營的風險及防范分析［J］. 現代經濟信息，2018（21）：112.