新房未入住，是否要交納物業(yè)費(fèi)

張杰

2022年1月，在外務(wù)工的張某回到家鄉(xiāng)，在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套住房并辦理了收房手續(xù)。同時(shí)，房產(chǎn)公司讓張某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。因缺乏資金，張某并未對(duì)房屋進(jìn)行裝修，房屋一直處于空置狀態(tài)。張某一直未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司多次電話(huà)催交，但張某以未真正入住為由不愿意交納。2024年3月，物業(yè)公司將張某起訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ海髲埬持Ц段飿I(yè)費(fèi)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

在法庭審理中，張某提出：房屋在交付后一直處于空置狀態(tài)，自己既未對(duì)房屋進(jìn)行裝修，也未居住，也就過(guò)春節(jié)的時(shí)候回來(lái)看看，根本沒(méi)有享受過(guò)物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)和違約金。物業(yè)公司則反駁稱(chēng)，雖然張某的房屋處于空置狀態(tài)，但物業(yè)公司在日常工作中仍為其房屋的安全、公共設(shè)施的維護(hù)維修、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了相應(yīng)的服務(wù)，所以張某應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)，并且承擔(dān)違約責(zé)任。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某作為該小區(qū)業(yè)主已與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同，為張某提供了相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，且張某也未證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。因此，張某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。最終，法院判決張某支付未交納的物業(yè)費(fèi)和承擔(dān)違約金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”由此看來(lái)，即使房屋空置也是需要交納物業(yè)費(fèi)的。

此外根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，除住宅部分專(zhuān)屬業(yè)主外，專(zhuān)有部分之外的電梯、走廊、外墻、小區(qū)公共場(chǎng)所等屬于業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)共有部分也負(fù)有相應(yīng)的管理義務(wù)，不能以未入住為由不履行共同義務(wù)。物業(yè)在管理服務(wù)中，大量的工作正是代替業(yè)主履行共有部分的管理義務(wù)。此外，物業(yè)服務(wù)針對(duì)的是整個(gè)小區(qū)，無(wú)論業(yè)主是否入住，物業(yè)工作都得進(jìn)行，不會(huì)因?yàn)榇嬖诳罩梅课荩飿I(yè)就不維修養(yǎng)護(hù)建筑物及附屬設(shè)施和保持環(huán)境衛(wèi)生，所以即使存在空置房屋也不會(huì)明顯減少物業(yè)的工作量。這也是法律沒(méi)有規(guī)定空置房屋無(wú)需繳納物業(yè)費(fèi)的主要原因。

那么，空置房屋能否減免物業(yè)費(fèi)呢？如果物業(yè)合同約定空置房屋享受優(yōu)惠，或者物業(yè)公司同意可以?xún)?yōu)惠，業(yè)主當(dāng)然可以享受優(yōu)惠。至于是否有明文規(guī)定可以減免，當(dāng)前各地規(guī)定的政策不盡相同。我國(guó)少數(shù)地方有空置房屋可以減免物業(yè)費(fèi)的政策，例如業(yè)主收房后超過(guò)六個(gè)月未入住，可以申請(qǐng)按照相應(yīng)比例減少物業(yè)費(fèi)。因此，是否能夠減免，要看當(dāng)?shù)氐囊?guī)定。這就是為什么有的人說(shuō)沒(méi)有入住的新房，物業(yè)費(fèi)可以享受優(yōu)惠，而有的人說(shuō)不能享受優(yōu)惠的原因。大家可以查找一下自己小區(qū)所在地的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等規(guī)定或者咨詢(xún)當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)，看看自己空置的房屋是否可以享受相關(guān)優(yōu)惠。

此外，我們?nèi)绻l(fā)現(xiàn)物業(yè)公司根本沒(méi)有履行物業(yè)合同約定的內(nèi)容，是可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)的。如果物業(yè)公司履行合同有重大瑕疵，可以請(qǐng)求根據(jù)合同履行情況相應(yīng)減免物業(yè)費(fèi)。

編輯|郭緒書(shū)