醫養結合型養老社區前期策劃方法研究

王倩 黃政民 王麗賀 WANG Qian HUANG Zhengmin WANG Lihe

我國老齡化進程加速，養老問題受到重視，養老社區成為浪潮下的產物并推動土地開發建設形成獨特的產品類型。根據市場整體呈現，養老社區類產品存在設施匹配度與醫養功能融合度較低等問題。在醫養結合需求下，分析養老社區前期策劃方法，探索其規劃設計的實施路徑，為其他類似項目前期策劃提供參考。

養老社區；醫養結合；前期策劃

0 引言

人口老齡化是我國面臨的重要社會問題，其導致對居住區內醫養功能和醫養設施的需求增加。近年來，養老社區類項目開發建設數量增多，但大部分以慣性思維入局，使大量項目淪為傳統銷售型住宅項目，與原戰略定位和市場需求偏離較大，故在前期策劃階段明確項目的實施路徑成為養老社區項目開發成功的關鍵。

1 策劃組織

養老社區項目前期策劃需解決以下問題：①契合當地政策導向，助力解決當地養老問題；②項目定位契合市場需求，支持企業盈利，使未來相關業務發展形成良性循環；③產品定位滿足客戶需求，提供必備的設施及服務（見圖1）。

1 養老社區項目開發分階段框架（圖片來源：作者自繪）

1.1 政策導向

國家從頂層視角不斷推動養老產業發展，各地區政府結合地方需求出臺養老產業的建設實施政策。結合項目案例，從立項合理性、報批合規性、社會示范性3個維度分析地方政策（見表1）。

表1 項目案例分析

1）立項合理性 應基于各地區養老政策，明確立項流程，從運營視角，全盤審視企業獲取項目后的開發周期、產品類別、建設成本及運營服務模式，研判項目后續推進過程中可能遇到的政策風險。

2）報批合規性 明確前期外部報批步驟是項目整盤運營合規的前提，各地區主管部門對具體項目的運營模式、銷售方式、功能類型、服務設施等有政策要求，需在前期策劃階段具體問題具體分析，如產權分割、出售條件、經營周期、業態類型、服務范圍等。

3）社會示范性 養老項目開發與社會問題聯系緊密，受地方政府和市民關注，項目落地若合規、合理且正常運營，則在社會層面形成良好的示范作用。

1.2 市場定位

養老社區項目本質上是企業投入成本的商業行為，而商業行為能維持運行的基本條件是產品和服務獲得市場認可，且盈利能支持企業生存和發展，因此，養老社區項目應在前期策劃階段對當地目標客群和產品定位、市場條件、運營模式等進行分析。

1）目標客群和產品定位 不同能級城市老年人的人口規模占比、醫養需求和消費能力具有差異性。以北京市為例，截至2021年，60歲及以上常住人口占總人口的20.18%，但選擇入住養老機構的不到1.00%，其中85.00%以上為重度失能失智老年人。未來北京市養老社區項目的需求缺口較大，且在專業醫養功能方面具有需求。養老社區項目前期策劃需從城市基礎數據出發，梳理老年人客群規模與需求，推導出與其相對應的目標客群和產品定位。

2）市場條件 養老社區項目開發作為商業行為，受市場環境影響較大，故在前期策劃階段應分析同區域、同類型、同規模競品項目的區位資源、經營情況、客戶滿意度、產品類型、配套功能、運營模式，為新項目規劃和后續運營提供參考。如泰康之家·贛園，該項目位于南昌九龍湖新城核心地段，交通便利，周邊設置醫療、商業、娛樂設施，具有豐富的配套服務（見圖2）。

2 泰康之家·贛園鳥瞰效果（圖片來源：作者自繪）

3）運營模式 合理的運營模式是保證項目持續盈利的重要條件，目前市場上既有養老社區項目運營方式多樣，受各地區不平衡的市場需求和消費水平影響，各項目運營模式除獨立出售和自持外，還包括銷售結合自持、會籍銷售等。因此，在新項目前期策劃階段，需結合企業自身產業資源和財務能力，契合地塊條件和政策需求，合理選擇運營模式，以此推動后續規劃設計與建設。

1.3 產品策略

養老社區產品可按老年人的健康狀態和醫養功能需求進行分類，不同客群對養老社區的實際功能需求不同。從客群健康狀態來看，自理老年人的養老需求側重于豐富的老年生活，而半失能、失能、失智老年人則對介護、醫療等有特別需求。

基于不同客群的需求將養老社區劃分為候鳥式養老社區、全齡化養老服務社區、城市服務養老綜合體。候鳥式養老社區主要針對活躍老年人及獨立生活老年人；全齡化養老服務社區主要針對期望和年輕人共同居住并體驗社會氛圍的全齡段老人；城市服務養老綜合體主要針對希望擁有全新生活體驗，擁有一站式持續關愛養老服務的老年人。

2 設計指引

分析政策導向、市場定位和產品戰略，構建針對不同類型養老社區項目前期策劃階段的產品框架，并具象化為可落地的規劃設計方案，從規劃功能結構、功能占比落位、交通空間組織方面形成設計指引。

2.1 規劃功能結構

養老社區的空間規劃需融合醫療、康養、護理、活動、照料、后勤等功能，并兼顧不同類型養老社區的空間形態。因此，養老社區項目前期策劃階段可根據項目的產品定位，合理選擇空間結構。

1）遞進式結構 社區內自理、介助、介護、居住設施在平面上形成遞進關系，多用于候鳥式養老社區規劃設計。

2）共享式結構 獨立式居住設施和輔助式居住設施通過社區中心服務設施聯系，可用于全齡化養老服務社區。

3）集中式結構 將獨立式居住設施、輔助式居住設施、醫護服務及自理服務設施在1～3棟建筑內進行垂直分區、集中布置，多用于城市服務養老綜合體，如新加坡海軍部村莊（見圖3）。

3 新加坡海軍部村莊（圖片來源：網絡）

2.2 功能占比落位

養老社區需兼顧居住、醫療、配套服務等功能。醫療服務作為養老社區項目的核心功能，規模占比應根據具體項目的開發需求和周邊醫療配套資源條件，匹配等級不同的醫療護理服務設施。配套功能在各開發項目中占比有所不同，具體與該項目的規模及定位（類別、客群、檔次）有關。一般公共配套（不含醫療）的規模占比2%～8%（見圖4）。故在養老社區項目前期策劃階段，應針對具體項目，依托項目需求、規模、定位和資源條件等，合理控制醫療服務設施和配套設施的規模占比。

4 配套功能占比（圖片來源：作者自繪）

2.3 交通空間組織

在養老社區項目前期策劃中，交通組織作為重要策劃內容，需重點解決內外部人行動線、車行動線問題，制定合理的綜合交通流線體系。社區交通體系組織包括車行系統和步行系統。車行系統主要包括居民日常車行路線、社區救護車輛入戶路線及機動車停車路線；步行系統是社區老年人的主要生活動線，需充分考慮無障礙設計，方便老年人的日常出行，具體包括風雨連廊交通路線、步行廣場路線及景觀游憩路線。在項目前期策劃階段，應根據具體的空間結構選型和功能落位，合理構建綜合交通流線體系，主要包括：①一級系統，外圍車行道路；②二級系統，各區主要步行廊道；③三級系統，各區次要步行廊道（見圖5）。

5 交通動線分類（圖片來源：作者自繪）

3 結語

從政策導向、市場定位和產品策略方面分析具體策劃工作的切入點和重點內容，推導出養老社區項目規劃功能結構、功能占比落位、交通空間組織的具體設計指引，為其他類似項目前期策劃提供參考。