“價值提升”思維下中小城市建設路徑探索
——以蕪湖荊山片區為例

廖胤希 徐進進 王儒軒 LIAO Yinxi XU Jinjin WANG Ruxuan

隨著城鎮化進程加速，城市建設的重點由增量擴張轉向內涵式發展，單一的“建設-開發”無法滿足城市發展訴求，進而轉向對用地內涵與價值的深度“挖潛-經營”。尤其對于中小城市，增量用地的建設開發更加審慎，需更多從提升土地價值的角度，強化整體開發建設的品質把控，謀求城市特色思維下更廣泛的發展動力。以蕪湖荊山片區為例，提出“價值提升”的核心思路，通過“識別特質資源→設計活化利用→規劃管控落實”的設計步驟，結合適宜的規劃技術方法，促進城市片區的營建與發展。

價值提升；資源識別；空間營造；管控落實

0 引言

城鎮化建設進入后半程，城市建設由量化轉向質控。在中國式現代化全新語境中，原有通過土地財政拓展建設的城市擴張模式變得不可持續。即使在一線城市，建設方式也已從原有單一的“建設-開發”轉向“挖潛-經營”，更多地強調土地價值的最優化、最大化利用，以及對城市競爭力的助力。

黨的“二十大”報告提出，要加強對中小城市高質量建設的引導。面對“資源稟賦未知、發展動力未知”的中小城市增量空間，詳細規劃的核心挑戰由原來實現新城人居理想的藍圖式管控，演變為深度挖掘與探索城市土地價值，通過空間設計手法，實現發展賦能。基于此，趙燕菁[1]提出“全民所有自然資源”的保值增值概念與路徑，吳志強院士[2]指出以空間效益評價空間建設質量，且定義空間效益包括自然效益、社會效益及經濟效益等多維層面。當前，規劃領域有關“價值”的研究主要圍繞空間價值構成與評價體系構建，且大多針對存量更新地區[3-4]。

1 技術思路與實踐案例

“價值提升”的規劃技術思路主要包括三大層面：①識別特色資源，鼓勵采用多元技術手段，挖掘城市潛在資源；②設計活化利用，創新不同類型資源的設計手段，實現多元價值的活化利用；③彈性編制落實，倡導不同形式的規劃編制及管控手段，實現對資源的提煉利用與設計傳達。

荊山片區位于安徽省蕪湖市城東鏡湖片區，是鄰近蕪湖市老中心區、青弋江沿線的最后一處未開發用地。盡管其具有良好的區位與土地優勢，卻一直處于規劃停滯狀態。為此，本次規劃深化“價值化技術路徑”，嘗試實踐提升城市用地價值的規劃編制方法。規劃以歷史空間層積分析的方式，通過時空縱深研究，實現基地核心資源的挖潛；以類型化的設計手法促進不同資源的最大價值活化利用；通過底線管控方式，貫徹資源價值的設計賦能。

2 時空縱深挖潛在地資源

通過調研可知，荊山片區除擁有豐富的現狀生態資源外，還存有歷史故事與人文傳說。研究制定“民間傳說采集+文獻資料查閱+古詩詞提煉”的工作思路，挖掘屬于荊山的特殊資源稟賦。通過歷史空間層累的方式，分層各個歷史時期與朝代，還原時空縱深里的荊山歷史山水格局、人文聚落格局，空間落位當時當地的物質與非物質文化資源[5]。

2.1 梳理時空演變脈絡，還原歷史山水格局

根據文獻史料記載，荊山片區的山水格局共經歷三重較大的時空演變[6-8]：①上古時期，荊山片區位于沼澤古丹陽大澤與山麓江濱平原交界處，宋代蕪湖大規模圩田后，荊山所處的荊方片區仍是廣袤湖區；②元明清時期，荊山片區形成了頗有影響力的名勝山水格局；③民國后，隨著采石制造、圍填造地，逐步演繹至今形成河流環繞、村落人居的陸生濕地格局。

2.2 挖掘物質與非物質文化資源

荊山片區在各歷史時期均有特色化的文化要素，明代、清代尤甚：①明代，荊山片區一度以風景名勝享譽，匯集荊山寺、梓潼祠、文星閣、飛鳳亭、朱園曲房等特色建筑[9]；②清代，形成因采石而生的完整人居聚落，聚落碼頭、采石路徑，荊山門與荊山街均為典型代表[10-11]。

項目組深入挖掘并梳理基地內各類型特色文化要素共計34項。分析推演其空間落位，疊合形成歷史資源匯集的工作底圖，為后續荊山片區的用地價值提升工作奠定基礎（見圖1）。

1 資源要素空間位置匯總

3 多元設計促進資源類型化活化

3.1 多維指標下價值綜合判定

采用層次分析法對資源要素名錄中的各要素進行價值與可利用性評價。價值評價包括資源類型，時間長短，歷史影響三大維度。其分值標準以人的需求層次金字塔為組建原則：①文化類型越接近精神信仰價值越高；②歷史越悠久價值越高；③影響范圍越大、歷史意義越大則價值越高。可利用性評價包括存在形式和現存狀況兩大方面：有形存在形式的價值高于無形；元素保存越完整，價值越高。通過評價梳理，分類匯總資源，整合為有原生空間載體、有廣義空間載體及無原生空間載體三大類型，提出后續活化利用的設計策略。

3.2 資源價值判定下分類活化利用策略

3.2.1 山水場景還原

針對現存有原生空間載體的要素，即歷史詩畫山水格局，進行全域場景還原式設計。對標歷史山水場景，強化原生保持，適度優化，實現“兩山一湖”的特色場景再現。同時，結合整體生態格局，劃分城市建設組團，策劃適宜的主題功能，實現城市發展與山水場景協同升維。

1）理水，保持并適度優化現狀水生格局。最大限度地尊重現狀地形地貌，通過挖湖理水，形成區域水安全格局。通過基地內的土方填挖平衡，形成外高內低、類盆地的整體安全地形。外圍高地建設河道防洪堤，內部結合現有地形條件，形成中央匯聚的“湖塘鏈”系統。微塑小組團地塊龜背排水的地形，實現水量安全下高程自然排水的生態化設計基礎。自然雨水徑流通過生態草溝組成的帶狀綠地，經凈化后匯入中心湖塘系統，進一步強化了全域的水質保障（見圖2～4）。

2 現狀水系

3 水系規劃示意

4 地形塑造示意

2）修山，修復歷史遺留的大荊山山體。現狀大荊山用地可劃分為殘存主峰與沿湖峭壁、礦坑湖與環山水體、外圍山體與環山村莊帶。殘存主峰與沿湖峭壁通過掛網、復綠等措施進行生態修復和景觀修復，消除災害安全隱患；保持山形，重塑綠意，適度建設景觀構筑物，實現公共藝術化的山體景觀價值[12]。礦坑湖以生態保持、水質優化為核心。環山水體加強水循環、建設海綿設施，通過建設山林地生態緩沖帶保持水質。外圍山體經整合復綠進行整體主題化營造。利用環山村莊舊址建設特色山地商街或作為旅游項目的集中建設用地。

3）重點地段控制，實現歷史詩畫意境延續。重點區域在保留、整合現狀水體資源的基礎上，適度增加水域面積，強化系統連通與網絡化構建，營建“行在水云間”的特色感知。通過引導地塊開發最大限度保留或延續現狀田埂肌理，保留場地原生記憶。利用部分田埂肌理打造慢行通道，兼作用地劃分；延續部分田埂肌理，強化縱橫交錯的水網系統（見圖5）。

5 原生肌理設計利用示意

通過小尺度地塊劃分，控制區域建設規模與體量。為營造“平蕪一望天連水，峭壁千尋宿暮云”的場景意象，城市設計強調建筑體量輕盈、色彩靈動，與水系綠地景觀一體化。建議結合當地傳統民居建筑形式，以生態低密的組合方式，營造水陸并行的特色意象。

3.2.2 情景體驗再現

1）用地空間結構響應整體功能策劃 規劃策劃“靈石小鎮”，整體再現采石文化的歷史人居情景。利用不可進行生態恢復的原生村落建設用地策劃采石文化主題的文創旅游、休閑度假等功能。結合運動、親子等多元活力產品，引領區域旅游綜合項目一體化建設落實。

結合現有場地條件，選擇適宜路徑，建設采石游線，形成串聯“采石-制石-陸運-商貿-水運”歷史場景的體驗游徑，串聯東礦坑歷史場景，連通西礦坑特色景觀節點，實現各類功能整體聯動協同（見圖6）。

6 大荊山采石游徑及其功能協同組織示意

2）精細化建筑景觀設計回應適度情景再現 提煉荊山片區原生聚落特征，指引場景精細化還原。荊山一帶原生聚落呈魚骨狀分布，整體格局特點概括為行列布局、隨形就勢；綠廊相隔、人工與自然交融。建筑組群外部共享、與自然相融，內部聚核、留有中心場地。建筑群落則多為院落化組合，依山就勢，亭臺相錯。

3.2.3 文化認知推廣

1）建筑與景觀的抽象形態演繹——“印象蔣公山”文化主題街區 蔣公山遺址位于青弋江與扁擔河交匯處對景位置，鄰近歐陽湖體，是連接青弋江與荊山內部核心的重要節點[13]。規劃建議利用地形緩坡高差，塑造臺階式文化街區，作為地標建筑組群，成為城市新生活場景，對話山水歷史格局。功能策劃強化集中商業服務與旅游接待，形成吃住游購一體的綜合活力體。結合沿江便利的交通條件與景觀優勢設置蔣公山歷史文化展覽館，復合文化產業開發，形成產業、休閑娛樂、文化一體化建設的范本（見圖7）。

7 “印象蔣公山”文化主題街區效果

2）建筑與場地的內涵形式表達——“臨水書院，墨客泛舟”創新智慧辦公區 結合場地特質，利用現狀沿青弋江大型坑塘，營造具有水鄉氣質的創新辦公場所。通過多元設計手法，取“臨水書院，墨客泛舟”的空間意象，以形式表達地域歷史特質，形成新時代創新智慧人群的全新聚集地。

3）產品與活動的意境復刻經營——“鶴跡龜文”福地社區的理想人居生活 參照北戴河阿那亞、杭州良渚文化村的建設路徑，以文化主題策劃帶動居住產品建設，實現多元社區營建。在城景山水資源協同的本底下，結合蕪湖文運傳說，開發差異化的人居產品，吸引不同人群在荊山落腳扎根。如策劃生態頤養社區，依托文運傳說、金山門傳說及鶴跡龜文奇石、寒水石養生之道，打造寓意文運、財運、長壽三全之意的高端休閑度假產品。

4 管控落實保障價值凸顯

考慮中小城市的發展建設更多依托于市場的主導性，規劃建設管理需為未來預留更多彈性空間。規劃提出底線管控思路，保障基礎公共服務設施落地，明確彈性化開發單元大類及主導功能。在“底線管控、彈性建設”的思路下，成果輸出考慮多元方式，落實特色資源要素及其對應設計。

4.1 虛實結合式定線

采用空間定線虛實結合的方式，核心管控藍綠格局。針對劃分組團的綠色廊道用地、水域進行實線嚴控；其余則采用虛線引導的方式，保證建設留存，位置與形式可變。如大荊山單元的靈石小鎮建設，實線道路紅線強化核心路徑設計落實；虛線落位慢行道路，為采石游徑的后續選線留有設計彈性。

4.2 針對性指標嚴控

明確各個地塊建筑高度和開發強度指標的上限要求，合力形成“平原城丘，瓦隱山林”的整體景觀格局。在大荊山核心生態用地范圍內，運用點狀供地的指標管控方式，保障策劃功能的建設用地訴求，為未來最優位置選擇留有變化余地。對于核心生態用地范圍外的規劃用地，重點管理單元內公共服務設施用地的供給，其余用地僅對建設形態與方式提出一定要求。在功能層面建立負面清單，列舉對生態景觀有負面影響的功能并作非準入要求。

4.3 特質設計引導

規劃對建筑風格與空間組合關系作提示性引導要求。為保障文化的認知與推廣，規劃管理植入后續的主題經營與空間肌理保留要求。

5 結語

在城鎮化進入后半程的全新時期，中小城市的空間建設需更多從“土地增值、發展賦能”角度，嘗試以各種技術手段與方法，實現對在地資源的深度盤點與梳理。以蕪湖荊山片區為例，貫徹以資源特質賦能空間價值營造的發展思路，以期為中小城市建設提供參考。