房地產開發項目建設成本管理與控制探討

李 銳

（中鐵一院集團逸博置業有限公司，甘肅 蘭州 730000）

房地產在國家經濟中占有重要地位。發展房地產是解決老城區改造、提高居民生活質量、促進經濟社會發展的關鍵。在大部分的房地產開發過程中，建設成本控制一直都是很重要的一環，而最小化成本、最大利益和最小化開發風險也是房地產開發的重要目標。因此如何有效進行工程造價的管理與控制是一個十分重要的問題。通過科學的方式和手段，將建筑工程成本控制在一個合理的區間內，有利于幫助房地產企業抵御金融風險，實現可持續發展目標。

1 概述房地產建設成本管控

1.1 概念

房地產項目的建設成本控制，就是在項目建設過程中，對各項費用進行計劃、組織與控制。成本管理涉及的范圍非常廣，它在整個工程的管理活動中都有體現，可分三個階段，分別為準備、施工、完工后的檢測階段。準備階段包括規劃與設計，以及招投標階段。施工階段就是施工中的各類工作。第三個階段是完成了施工后，做好成本的分析、考核工作。工程造價由設計開始，到完工之日起進行計算。對于房地產企業而言，開始的時候是從簽訂合同到每個環節，如準備、施工、驗收等，均和成本管理工作緊密相連。怎樣才能更好地完成建設工作，尤其是要切實地強化對工程項目的成本管理和控制，從而獲得更高的收益，這已經成了一個企業是否實現可持續發展的關鍵。

1.2 原則

1.2.1 全面管理原則

①全員管理：在施工過程中，所涉及到的各個部門、各單位、班組以及每一名員工的切身利益都有著密切的聯系。因此，在實施過程中，把成本責任目標融入到每個部門及每個員工身上，構建起全員管理觀。②全過程的具體管理：設計時工作人員具有成本意識，最優設計方案；在項目招投標環節，各有關單位要對項目進行造價預估，規范性的簽訂合同；在項目建設前期，要對項目的真實造價進行準確的測算，并提出相應的工作對策；按照工程費用預算制定相關費用計劃和費用指標，并對工程費用進行追蹤。實現了事中管理的目標，在竣工驗收階段，通過對有關數據進行了及時采集，并對整體工程成本展開了計算和分析，讓施工過程從開始到結束都在管理的情況下。

1.2.2 開源節流原則

施工項目造價控制以提高效益為目標，其方法以減少費用開支、增加收入為主要手段。在工程建設中，①實行“以收定支”，對工程造價進行統計與分析，找出造成造價節余、超值的因素；②強化合同管理，對未簽約的工程造價進行及時處理，使工程造價控制達到更好的效果。

1.2.3 目標管理原則

管理工作基本方法是目標管理。在目標管理實際中確保目標設定的可行，做好實際工作的有效落實。在目標選擇方面，除了是工作責任之外，還包括了成本責任，需及時并做好全方位的檢查目標，發現問題后及時糾正。需確保目標評價合理、公正，實現成本管理的循環才可以實現成本的目標。

1.2.4 成本節約原則

提高經濟效益的核心原則是節約，這也是成本管理的基本原則。①節約財力：要遵守成本費用的范圍、費用的標準及相關的財務規定，控制并監控各種成本費用的支出。②節約人力：加強建設工程管理的科學性，建立科學的施工方案，從而使建設工程效率得到最大程度的提高。③節約物力：制定防止成本失控的技術組織措施，防止可能出現的材料浪費問題，實現成本控制目標。

1.2.5 責任、權利、利益相結合的原則

在工程造價管控中，要建立起一個全工程造價的責任體系，為確保造價責任的落實，每個責任人都要擁有相應的權利，企業領導人員要定期檢查和考核各個單位造價工作的績效，并將其與工資和獎金聯系起來，通過獎罰分明，為造價工作的實施提供了保障。

1.2.6 質量控制原則

只有提高房地產工程項目的質量，才可以降低整體質量成本，同時有利于提高企業的對外形象。成本控制包括質量保證費用，和工程質量水平具有緊密的聯系，在質量管理過程中，需要加強分析質量標準，使整體工作效率因此提高，從而在最大程度上降低質量總成本。因為故障成本主要是指損失性費用和整體質量水平有緊密的聯系，因此需要嚴格控制故障成本。

2 房地產開發項目建設成本管理與控制存在的問題

2.1 成本管理意識不足

不斷開展房地產建設項目，推動了房地產行業的高速發展，但是也因此增加了建設問題，例如成本超額問題比較嚴重。在整個工程建設的始終貫穿建設成本管理工作，但是一些建設單位不夠重視成本管理工作，而且通常是在完工之后才會發現這種問題，在一定程度上限制房地產建設單位的發展，同時會增加經濟損失，影響到房地產行業可持續發展。

2.2 缺乏完善的成本管理規章制度

房地產施工的成本管理工作牽扯到了整個工程的全程，因此它牽扯到的管理內容比較多，同時也比較麻煩和復雜。伴隨著房地產施工項目的持續開展，它牽扯到的領域也變得更加廣泛，所涉及的環境、規模、形態等都會發生變化。假如沒有一套健全、清晰的規章制度，來開展工作，那么就會導致成本管理工作出現混亂。根據研究發現，許多房地產企業都忽略了制度的建設問題，在進行成本管理工作時，往往只是根據自己的工作經驗來進行，缺少了科學性和嚴肅性。也有許多房地產企業，雖然建立了一些比較簡單的制度，但在實施工作的時候，并沒有貫徹下去，完全沒有發揮規章制度的作用。

2.3 成本管理人員素質能力有待提高

為了保障房地產開發項目建設成本管理與控制效果，需要安排專業的成本管理人員，要求他們具備較高的素質能力和較強的專業技能。但是在實際工作中，一些管理人員缺乏工作經驗，影響到成本管控效果，再加上房地產項目施工時間較長，進一步增加了成本管控工作的難度。因為房地產開發項目比較復雜，其中包含較多的不確定因素，如果成本管理能力素質較低，將會影響到成本管理的有序性。

3 房地產開發項目建設成本管理與控制措施

中國鐵建·逸品華府項目位于蘭州市城關區和政西街（4－52 號），用地面積約19183.8m2（折合約1.92 公頃），規劃總建筑面積約117 419.26 m2（地上建筑面積76 732.11m2，地下建筑面積40687.15 m2），容積率4.0，建筑密度18.06%，綠地率30%，地下三層，地上33 層。其中住宅樓4 棟，1#、2#、3#樓均有安置戶，4#樓為純市售樓棟，5#樓為幼兒園，6#樓位商業樓。

3.1 設計階段的成本控制

設計階段指的是項目建設即將開工，但還沒有實施的階段，最后的成果是以圖紙的方式表達出來的，因為項目建設的大量投資還沒有真正地投入到實際中去，所以對它進行的調整和修改都相對簡單。只有控制好設計工作，才能減少工程在建造和施工過程中的更改，從而降低因修改而引起的投資增長。在工程中，如果沒有控制設計階段，勢必對工程造價的控制造成極大的不利影響，而在工程執行中出現的變化，勢必會使工程造價翻倍增長。建筑工程造價中的30%～50%是由設計工作決定的。因此，為了更好地進行房地產開發項目的建設成本，必須將控制工作的重心轉移到最重要的前期設計階段上來，提前做好準備工作。逸品華府項目車庫部分基礎設計采用柱下獨立基礎加止水板形式，柱下獨立基礎深度600～1 000 mm 不等，且位于泥質砂巖層，開挖基礎底坑施工速度慢，施工周期長。為加快施工進度，保證2021 年11 月按期交房，降低安置補償費用。項目公司經過多方研究討論后，在保證結構安全的前提下，要求設計單位對車庫部分基礎進行調整，取消基礎底坑開挖，獨立基礎承臺之間采用C15 混凝土回填找平。因為負三層采用C15 混凝土回填，車庫部分自重加大，對原抗拔錨桿1 500 mm 間距調整為1 600 mm，錨桿總數較原設計減少475 根，抗拔錨桿費用比原設計節省120 萬元。逸品華府項目10 kV 正式用電初期設計方案采用雙電源供電，設計過程中多次與供電部門聯系溝通后獲知，如采用雙電源供電需增加多電源負荷費、電纜管線使用費、間隔費、主備供計量裝置費，經測算需花費350 萬元，且手續辦理難度較大。經過幾版方案比選論證后，最終在滿足使用功能的前提下采用單電源供電加應急電源設備500 kW 柴油發電機一臺，費用220 萬元，比原設計節省約130 萬元。逸品華府項目主樓一層底板及夾層頂板，采暖房間與下層非采暖房間設置保溫層，原設計為60 mm 厚的巖棉保溫板，項目公司經過多次調研后，要求設計單位變更保溫材料為超細無極纖維噴涂棉，材料變更后不僅施工周期較巖棉縮短且成本節省近7 萬元。逸品華府項目結構設計施工圖對混凝土環境類別要求室外地面以下與地下水直接接觸的所有結構構件均為五類環境，中等防腐，依據設計說明與地下水直接接觸的所有結構構件均要采用抗硫酸鹽混凝土施工。地下室施工前，項目公司聯系實驗檢測單位，對地下水取樣化驗，根據檢測單位的檢驗報告，項目公司取消抗硫酸鹽混凝土施工，成本節省131 萬元。逸品華府項目設計說明中要求地下室外墻及底板、頂板采用混凝土自防水，另在墻外側及底板、外露頂板采用SBS 防水卷材兩道與結構自防水相結合。經項目公司多方調研論證后認為外貼柔性防水完全可以滿足防水功能要求，取消結構自防水，成本節省53 萬元。

3.2 實施階段的成本控制

（1）項目統籌。房地產開發項目比較復雜，保障項目統籌的合理性和高效性，有利于順利實施建設項目，保障成本控制效果，具體內容如下：①項目進度統籌：項目進度關系到項目資金流轉效率，如果項目進度較快，也可以快速回流資金。工期和成本之間屬于相互制約的關系，通過提高施工進度，合理縮短整體施工周期，有利于節省資金投入量。通過開展系統性的分析，結合建筑市場發展情況，合理分析工期縮短帶來的成本差異性，一方面確定縮短工期管理成本、資金成本的節約額，另一方面確定縮短工期引起的建造措施成本增加額，如果二者相差大于零，說明縮短工期可以有效節約成本。②項目資金統籌：通過合理安排資金，有利于控制房地產開發項目的建設成本。資金準備超額，將會提升項目開發財務成本，如果資金準備不足，將會降低房地產項目開發進展和整體施工質量。在實際工作中，首先需要結合整體項目計劃進度繪制資金支付節點表，并且按月匯總各個節點。最后需要結合施工圖預算和項目概算，對各個支付節點對應的資金進行計算，并且要做到按月匯總。

（2）完善合格供方庫和招標制度。在項目實施中，供應商的數量很大，而與供應商的合作關系到成本控制效果，因此對于供應商，應建立一個系統完整的合格供應商數據庫，并進行全程跟蹤和記錄，對其進行最后評估。合理的招投標體系可以使工程項目在市場上獲得最佳的報價，是工程造價控制的重要方法。

（3）設計變更控制。嚴格控制設計變更和工程指令，設計變更是指公司設計研發部發起并完成內部審批程序后，設計單位依據相關要求對原設計內容進行修改、完善、優化，以變更圖紙或設計變更通知單的形式發出，由承包人施工的涉及結構功能、建筑功能、材料變動等內容的技術經濟文件；工程指令是指公司項目管理部發起并完成公司內部審批程序，由承包人施工的非設計變更類的技術經濟文件。中國鐵建·逸品華府項目：設計變更8 159 127.91 元，工程指令486 007.08 元，合計8 645 134.99 元，占合同總價的2.86%；項目設計變更和工程指令的造價控制達到了預期的效果。

（4）建立成本預警制度。在項目立項或設計階段，經過數據收集、分析等途徑確定開發項目的全成本目標，并將各成本目標分解落實到相關部門及責任人，定期對成本數據進行動態分析并與責任成本相比較。在責任成本管理過程中，由成本部門牽頭，各部門配合，根據項目發展的具體情況實時、定期調整成本臺賬，及時反饋有關成本變動情況，梳理出哪些成本發生了異常，是什么原因造成的異常，預測成本變動趨勢，及時預警。確定超責任成本的，及時報上級領導審批后進行責任成本調整。通過成本預警制度，使成本控制透明化、規范化，真正起到責任成本管控的目的，也為后期新項目成本控制提供參考。

4 結束語

文章結合中國鐵建·逸品華府項目分析了房地產開發項目建設成本管理與控制工作，有利于順利開展相關工作，不僅可以高質量完成項目建設任務，而且可以保障房地產開發項目的綜合效益，推動房地產行業健康發展。