青島中央商務區：樓宇經濟釋放“強磁場”

辛小麗

過去“以時間換空間、以空間換產業”，靠載體建設帶動產業增長的粗放發展模式已難以為繼。在高樓林立之下，如何做好樓宇經濟的存量文章，成為各地政府的一道必答題。

樓宇經濟是推動城市經濟發展的重要引擎。

隨著青島經濟從高速增長轉向高質量發展，商務樓宇也從增量時代步入了存量時代，過去“以時間換空間、以空間換產業”，靠載體建設帶動產業增長的粗放發展模式已難以為繼。在高樓林立之下，如何做好樓宇經濟的存量文章，成為各地政府的一道必答題。

在日前召開的中國樓宇經濟高質量發展峰會上，青島喜報頻傳，特別是市北區，獲獎數量列全市首位。據了解，市北區始終堅持以樓宇經濟作為高質量發展的重要引擎，成功破解“空中經濟”密碼，以樓聚產，讓商務樓宇成為吸金納才的“強磁場”。

商務樓宇步入存量時代

3月15日，在北京召開的中國樓宇經濟高質量發展峰會上，青島喜報頻傳。市南、市北、嶗山三區獲評“2024年中國樓宇經濟高質量發展示范城區”；海天中心、青島國際航運中心、青島上實中心T3樓入選“2024年中國商務樓宇TOP排行榜”；山東海洋發展有限公司總經理詹風強獲“2024年樓宇經濟發展推動力獎”；青島上實中心T1樓榮獲“2024年樓宇經濟高質量發展推動力獎”。

據了解，中國樓宇經濟高質量發展組委會推出的“2024年中國樓宇經濟高質量發展示范城區”為行業榮譽獎項，旨在表彰在樓宇經濟建設過程中有突出貢獻的城區。

近年來，隨著青島經濟從高速增長轉向高質量發展，商務樓宇也從增量時代步入了存量時代。據戴德梁行2023年第四季度青島寫字樓市場報告顯示，青島寫字樓三大核心區域總存量為178.35萬平方米，整體市場空置率環比下降1.5個百分點達到24.5%。季度凈吸納量為53618平方米，市場租金水平則環比下降0.5%至每月每平方米人民幣107.2元。

分商圈來看，市南區存量為74.69萬平方米，空置率25.56%，租金水平呈現小幅度下降，為每月每平方米人民幣105.08元；嶗山區存量為52.81萬平方米，空置率32.30%，四季度整體租金水平較三季度有所下降，為每月每平方米人民幣120.93元；市北區存量為50.85萬平方米，租金水平逆勢上漲至96.09元，而且空置率僅為14.94%，遠遠低于青島全市平均水平，甚至可以跟北京、廣州、上海等一線城市整體水平看齊。

市北區破解“空中經濟”密碼

據了解，甲級寫字樓空置率居高不下的問題一直存在，而市北區成功破解“空中經濟”密碼，讓樓宇經濟實現“拔節生長”。在青島中央商務區，一座座現代化的樓宇鱗次櫛比，釋放出強勁的經濟動能，這些承載著產業發展的商務樓宇，正擘畫出樓宇經濟集群發展的“市北藍圖”。

青島中央商務區，2003年正式由青島市委市政府命名成立，歷經20年的發展，已成為青島樓宇資源最為集中的區域之一。

在整體產業定位上，青島中央商務區按照“存量樓宇提升產業能級、新投入使用樓宇精準培育產業特色、在建樓宇提前謀定產業定位”的工作思路，推動樓宇經濟由“租賃為主”轉向“產業為主”。

目前，已培育打造“中國樓宇經濟新地標”青島國際航運中心、“中國新媒體產業高地”中國（青島）新媒體產業園、“山東省文化和科技集聚類示范基地”二十二世紀廣電產業園、“山東省新舊動能轉換優選項目”青島浪潮大數據產業園、“江北生物科技產業高地”青島生物科技創新園等一批產業定位明確、集聚效應突出的樓宇（園區）載體，吸引航運貿易、文化創意、數字經濟、醫養健康、人力資源、商務商貿等重點產業頭部企業扎根落戶。

青島中央商務區對新投入使用樓宇進行產業引導。新經濟創新大廈以新貿易、新金融、新媒體、新科技為重點產業招引方向，自2022年運營以來，已吸引90余家四新經濟企業入駐。中啟厚業中心以總部經濟、數字經濟、現代金融、航運貿易、科技創新、現代服務業為招商方向，吸引70余家優質企業進駐，入駐率達83%，其中科技類企業占比約70%。

而在物理空間上，青島中央商務區也在不斷擴容。位于鞍山路的浪潮大數據產業園、南京路的青島生物科技創新園以及黑龍江路的厚業中心等都被納入了青島中央商務區的范疇。

對于市北區來說，這種管理模式一方面可以充分利用青島中央商務區核心區的產業輻射外溢，另一方面也能發揮中央商務區的原有優勢，提供更專業的園區運營服務。同時，盡可能將中央商務區核心區、新都心商圈和浮山后商圈連成一片，這一片區目前是青島年輕新中產最密集、消費能力最旺盛、職住最平衡的一個片區，而這恰恰是一個片區活力的具體體現。

樓宇“強磁場”吸金納才

早上八點半，住在新都心的瑤瑤搭乘地鐵3號線在敦化路出站，跟隨著浩浩蕩蕩的人群步行10幾分鐘來到卓越世紀中心，開始一天的工作。午休的時候約上飯搭子到樓下商場餐飲小吃店里，點一份自己喜歡的午餐。飯后，可以順便逛一下商場，試試新款春裝……走在中央商務區，處處可見像瑤瑤這樣的年輕人，甚至還會偶遇短視頻里的網紅小姐姐、小哥哥們。

據了解，近三年，從青島市外凈流入市北區的人口有2.6萬人。青島80%的新媒體從業人員在市北創新創業，平均年齡只有25歲，這就是“青春的力量”。

樓宇經濟不僅擁有超強的“吸金”力，而且是“引才”強磁場。樓宇經濟因其將知識的集聚、信息的集聚、資金的集聚、功能的集聚、人才的集聚融為一體，具有其他經濟形態不可比擬的優勢。

市北區結合招商和產業定位的方向，設立了高層次人才服務通道，讓各類人才享受科技、工信、人社、審批、稅務等聯合提供的“一站式咨詢、一次性告知、一條龍服務”，全方位搭建集成、便捷、高效的“樓宇+人才+政務”服務新矩陣。同時，高標準建成的九年一貫制青島中央商務區實驗學校、市北區第一實驗幼兒園等優質教育資源，為吸引更多人才“筑巢安家”提供頂級配套。

據了解，截至目前，市北區在營建筑面積5000平方米以上的商務樓宇及產業園區共93座，總建筑面積約401.3萬平方米，已成功培育億元樓宇20座、專業特色商務樓宇21座。樓宇經濟已經成為城區經濟和產業體系的重要組成部分，通過不斷吸引高端要素集聚，已構建出極具競爭力的澎湃勢能和空間格局。2024年將新培育4座億元樓宇，億元樓宇數量達到24座，新培養6座專業特色樓宇，專業特色樓宇數量達到27座。

市北區將始終堅持以樓宇經濟作為高質量發展的重要引擎，從產業集聚、總部培育、上規入統等多方面給予樓宇政策支持，以“一樓一業、一樓一特、一樓一品”為導向，引導樓宇錯位發展、特色發展；同時堅定“龍頭帶動、沿鏈聚合、集群發展”的產業理念，以重點產業為抓手，全面梳理各行業龍頭企業及其“朋友圈”，構建產業“生態圈”，在高端補鏈、終端延鏈、整體強鏈上發力，不斷提升樓宇經濟產業能級，為城市發展注入新動力。