代建撤牌之痛

向陽(yáng)

位于武漢市蔡甸區(qū)中法新城板塊的映月海棠，最近因綠城中國(guó)（3900.HK，下稱綠城）拆分的代建主體綠城管理控股（9979.HK）終止品牌授權(quán)而廣受關(guān)注。

在建小區(qū)從被允許使用綠城品牌到撤掉品牌，時(shí)間不足一年，留下一群沖著綠城品牌買房的業(yè)主就地“蒙圈”。

綠城終止品牌授權(quán)需要對(duì)買房的業(yè)主負(fù)責(zé)嗎？支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者近日就此進(jìn)行了多方采訪。

還沒(méi)交房綠城就“跑”了

1月25日，在映月海棠項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者看到，多個(gè)宣傳牌上原有的綠城兩字，已被摳掉但印跡仍依稀可見(jiàn)，無(wú)法完全抹去綠城“來(lái)過(guò)”的痕跡。

映月海棠推廣名最初叫藍(lán)光雍錦香榭，原是去年退市的藍(lán)光發(fā)展開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2020年6月，藍(lán)光發(fā)展旗下公司以14.34億元獲得蔡甸街鳳凰路與騰飛街交會(huì)處以西地塊，樓面價(jià)6055.77元/平方米，溢價(jià)率73.01%，創(chuàng)下蔡甸樓面價(jià)新高，至今無(wú)人打破。

拿地當(dāng)年，藍(lán)光發(fā)展成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司武漢城銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱武漢城銳）開(kāi)工建設(shè)。2021年2月，藍(lán)光雍錦香榭拿到預(yù)售許可證后開(kāi)始售賣。不過(guò)，同年6月，因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題藍(lán)光發(fā)展將持有的武漢城銳全部股權(quán)，以19.09億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓。此后，幾經(jīng)股權(quán)變更，武漢城銳成為深圳一家投資公司控股企業(yè)，項(xiàng)目推廣名也去掉了藍(lán)光二字。

2023年1月，武漢城銳委托綠城管理控股旗下綠城建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（下稱綠城管理）為雍錦香榭提供代建服務(wù)，綠城管理許可該項(xiàng)目按約定方式使用“綠城”等品牌，項(xiàng)目推廣名由此變更為綠城映月海棠。

正是因?yàn)樵擁?xiàng)目有了綠城品牌背書(shū)，業(yè)主黃寬（化名）于去年6月在此買了一套住房，合同約定今年3月交房。黃寬沒(méi)想到的是，還沒(méi)迎來(lái)交房，去年底卻接到了綠城撤掉品牌的通知。

這份通知由綠城管理發(fā)出，表示武漢城銳因經(jīng)營(yíng)方針調(diào)整，在與綠城管理協(xié)商一致后，決定提前終止項(xiàng)目對(duì)綠城品牌的使用。蔡甸區(qū)住建局市場(chǎng)科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者，根本原因是品牌授權(quán)以來(lái)銷售量未達(dá)預(yù)期。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者了解到，和黃寬存在類似經(jīng)歷的購(gòu)房者約有幾十人，都是沖著綠城品牌才買的房。不過(guò)，從“藍(lán)光”到“綠城”，售賣近3年來(lái)，映月海棠共賣出200多套房屋，目前還有300多套未售，去化率僅約40%。

“當(dāng)時(shí)也看了周邊其他項(xiàng)目，覺(jué)得綠城是大品牌就買了，現(xiàn)在綠城突然撤掉品牌，房子就從品牌變成了雜牌，莫名其妙就掉坑里了。”黃寬向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者吐槽。

以黃寬為代表的業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商武漢城銳和綠城在將部分房子賣出后，就撤掉綠城品牌，涉嫌虛假宣傳，業(yè)主權(quán)益受到了損害。針對(duì)這一問(wèn)題，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者通過(guò)郵件向武漢城銳和綠城管理發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿前雙方均未作回復(fù)。

湖北正苑律師事務(wù)所張律師向支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者指出，公眾是基于對(duì)綠城的信任才買的房，造成如今的局面需要有人負(fù)責(zé)。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，相關(guān)行為人不得對(duì)抗善意相對(duì)人，善意相對(duì)人有權(quán)就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償。

“代建”是門好生意，但管理存風(fēng)險(xiǎn)

代建項(xiàng)目撤牌，此前在綠城已多次發(fā)生。

去年1月，綠城發(fā)表聲明稱，要求武漢綠城桃李春風(fēng)等項(xiàng)目，停止使用綠城品牌及綠城字號(hào)。該項(xiàng)目由武漢綠城建發(fā)房地產(chǎn)有限公司（下稱綠城建發(fā)）開(kāi)發(fā)，自2017年起取得預(yù)售許可證開(kāi)始售賣。工商信息顯示，綠城還曾間接持有綠城建發(fā)股權(quán)，但2022年將相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

同年3月，綠城還解除了位于黔南自治州的綠城春風(fēng)燕語(yǔ)代建合作及品牌授權(quán)關(guān)系。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜接受支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)，綠城多次出現(xiàn)授權(quán)后又終止使用綠城品牌的情況，意味著綠城在代建項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與管理上還有待完善。這可能是由于綠城在選擇代建項(xiàng)目時(shí)，授權(quán)前的盡職調(diào)查、授權(quán)后的運(yùn)營(yíng)管理等方面存在不足導(dǎo)致。綠城需要更加謹(jǐn)慎地處理與品牌授權(quán)相關(guān)的事宜，確保項(xiàng)目質(zhì)量和維護(hù)品牌形象。

代建是綠城的核心業(yè)務(wù)。早在2010年，綠城就開(kāi)始了綠城品牌和代建管理模式輸出，是最早一批開(kāi)啟“貼牌+代建”實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企。2020年，綠城拆分代建主體綠城管理控股（9979. HK）在港交所上市，綠城管理控股因此成為我國(guó)代建第一股。

截至去年上半年，綠城代建項(xiàng)目已覆蓋全國(guó)123個(gè)主要城市，合約項(xiàng)目總建筑面積約1.14億平方米，在建面積約4914萬(wàn)平方米。在代建市場(chǎng)，綠城已連續(xù)多年保持第一，市場(chǎng)份額占比超20%。

綠城公布的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，綠城管理控股實(shí)現(xiàn)收入15.49億元，同比增長(zhǎng)23.1%；毛利率為52.04%，股東應(yīng)占溢利4.74億元，同比增長(zhǎng)31.3%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因，是在房地產(chǎn)去金融化、投資端去中心化趨勢(shì)下，來(lái)自政府、國(guó)企、城投公司及金融機(jī)構(gòu)等委托方的代建機(jī)會(huì)增多。

同期，綠城累計(jì)取得合同銷售面積約604萬(wàn)平方米，合同銷售金額約1342億元。其中，以綠城品牌銷售的代建管理項(xiàng)目合同銷售面積約267萬(wàn)平方米，合同銷售金額約360億元。