座椅式電梯豈能占用疏散通道？

近年來，隨著房地產市場的發展與繁榮，與房屋相關的建筑物區分所有權法律糾紛日益增多。然而，《中華人民共和國民法典》對于建筑物區分所有權的規定多為原則性的規定，具體的司法實踐面臨著業主權利義務意識淡薄、自治機構運行難、司法維權阻礙重重等諸多困難。

案例回顧：

陳伯和李伯都已年過八旬，居住在廣東省廣州市天河區某小區內，房屋是單位的職工宿舍。陳伯夫婦居住在三樓，李伯父子三人住在二樓，同住該樓的還有其他4 戶老人。近年來，陳伯覺得自己與妻子年紀日長、行動不便，而老樓因太過老舊不具備加裝垂直電梯的條件，他便與其余5 戶業主商量在樓道內加裝“電動滑梯”，又稱“座椅式電梯”——只需坐在座椅上，扣好安全帶，一只手操作把手即可上下樓梯。對此李伯明確表示反對。

陳伯曾向單位提出加裝電梯申請，單位答復因該棟房屋屬于各業主私人物業，對于樓梯共用空間的處置應根據法律規定處理，單位對是否加裝沒有決定權。單位在回復中還指出，該棟房屋的樓道寬度僅1.09 米，加裝座椅式電梯不符合《中華人民共和國消防法》等法律規定，也不符合《建筑設計防火規范》和戶內樓梯設計的相關國家標準及規范的要求。最終，陳伯決定自行安裝，他購買了一臺售價為15.8 萬元的座椅式電梯。隨后，電梯公司6 次上門安裝電梯均遭到李伯及物業公司的阻攔，直到第七次才安裝成功，為此陳伯額外支付了安裝費4500 元。安裝后，原本1.09 米寬的樓道被導軌占據了0.2 米，打開座椅使用電梯時樓道被占據0.9 米。安裝后，李伯在自家門外的導軌上放置了U 型鎖、阻擋器，以阻止陳伯使用電梯。陳伯發現后將鎖和阻擋器破壞。

此后，公安部門向小區物業公司發出《責令改正通知書》，以物業公司對占用公共疏散通道的行為未及時制止為由，責令其予以改正。物業公司向陳伯發出《整改通知書》，要求其七日內拆除已安裝的座椅式電梯，但陳伯未予理會，并在上述通知下方張貼告示，明確寫明其將繼續調測、使用該座椅式電梯。半個月后，李伯向物業公司發出書面請求函，申請自行拆除該座椅式電梯，要求物業公司配合。物業公司書面回復“同意配合清理”。第二天，李伯的兩個兒子在物業公司人員的見證下，將一樓至二樓轉角平臺的導軌拆除，并將拆除后的導軌放置在樓頂。拆除導軌兩天后，陳伯用電鋸將李伯家防盜門上的3 根鐵欄桿鋸斷。陳伯為此受到了公安機關的行政處罰。此后，陳伯將李伯父子三人訴至法院，要求三人賠償電梯安裝費、損壞費共計10.8 萬元。

李伯父子三人辯稱，陳伯未經主管部門批準擅自安裝電梯，該行為不僅占用了公共樓道，還造成了安全隱患，己方拆除電梯是不得已而為之。

法院審理后認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十一條的規定，業主對專有部分以外的共有部分，如通道、樓梯、大堂等公共通行部分，享有共有和共同管理的權利。李伯父子三人作為二樓的業主，對涉案樓梯具有使用和管理的權利，陳伯私自安裝座椅式電梯，且拒絕整改、持續占用消防通道的行為，已給李伯等業主生命安全的合法權益造成威脅。此時，李伯父子三人在征得物業公司同意的情況下，將占用消防疏散通道的導軌進行拆除，屬于合法、合理的自助行為，且拆除后的導軌未損壞丟棄，而是放置于樓頂，其采取的措施并無不當。所以，因拆除電梯造成的損失應由陳伯自行承擔。陳伯主張李伯父子三人賠償缺乏理據，法院不予支持，依法駁回。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。從中可以看出建筑物區分所有權包括三種權利，即專有權、共有權以及共同管理權。

案例解讀：

解讀人：陳潔

根據《中華人民共和國民法典》第二百七十一條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。從中可以看出建筑物區分所有權包括三種權利，即專有權、共有權以及共同管理權。在司法實踐中，大部分業主雖然已經普遍意識到對建筑規劃內共有部分享有權利，但對權利的具體內容一知半解。在司法實踐中，往往會出現業主為了個人利益侵犯共有利益的情況。

本案中李伯三父子與陳伯均是業主，對于涉案樓梯均具有管理和使用的權利。但是陳伯私自加裝電梯的行為系侵犯了李伯及其他業主的合法權益，同時也造成了安全隱患。李伯拆除電梯的行為是基于自身所享有的建筑物區分所有權的共有權自主進行的排除妨礙，陳伯私自加裝電梯的行為存在過錯，因此造成的損失應由其自行承擔。

共有權是《中華人民共和國民法典》賦予業主的一項重要法定權利，共有權行使和保護，事關業主共同體的穩定，關乎所有業主的切身利益。隨著城市建設進程的加快，業主共有權必將受到更廣泛的關注。

律師簡介:

陳潔，上海市公義律師事務所主任、合伙人、律師。

原東方廣播電臺《東方大律師》節目主持人，主持節目 20 余年，播名潔蕙。中央電視臺 CCTV12《法律講堂》主講人、法治天地《大律師面對面》節目特邀嘉賓、《中國婦女》雜志開篇人物、《新民晚報》專訪人物、電視連續劇《東方大律師》女主角原型，上海市法治研究會副秘書長、上海東方法治文化研究中心副主任、上海市法學會民法研究會理事、上海市作家協會會員、上海市人民檢察院二分院處理信訪律師、連續多年獲聘“上海市新收犯監獄人民督導員”、著名電影演員牛犇先生法律顧問、美國紐交所上市公司“四季教育”法律顧問。2013 年，陳潔個人出資 10 萬元成立上海市慈善基金會“潔蕙法律援助項目”，旨在幫助不符合國家法律援助條件但需要法律幫助的困難人群維護合法權益，至今已援助 3000多人次的困難民眾。