房產測繪技術與質量控制策略研究

鄧倚娜

（廣東省地質局第三地質大隊，廣東 韶關512026）

1 引言

隨著我國城鎮住房需求量持續上升，國內商品住房、高檔住房、商品房建成面積、商品房銷售面積逐年上升，預示著不動產面積測繪與規劃行業的發展前景較為良好[1]。而大眾也日益重視不動產面積測繪在資產估價、房產交易等方面的作用。在不動產買賣過程中， 不動產的測量與制圖是不動產買賣中的一項關鍵工作，它的核心是根據不動產的地理位置、實際集聚等有關要素對不動產進行調查與制圖， 從而決定不動產買賣雙方的經濟效益。 但在實際測繪過程中，許多因素使得各種測繪問題越來越突出。 為了實現中國房地產開發行業的長期穩定發展，相關房產測繪單位需加強商品房測繪的質量控制，同時應及時對現有問題進行深入分析， 本文研究內容就是在這樣的研究背景之下提出并開展的。

2 房產測繪

2.1 施測內容

房產測繪的重要任務是使用先進的工程測量技術與工具，將房地產與建筑所占土地的信息進行準確表達與記錄，為不動產的開發利用、 不動產的建設與修繕等事務提供客觀的依據[2]。 具體來看，房產施測主要內容如圖1 所示。

圖1 房產施測主要內容

2.2 房產調查

房產調查的目的是了解不動產的所處方位、 所有權等信息。 具體來看，根據房產調查的對象特性不同，房產調查主要分為兩種方式，分別是房屋用地調查以及住房調查。 房屋用地調查工作的內容主要是調查房地產在交易市場上需要用到的各類信息，如房產的使用權與所有權歸屬、建筑面積與使用面積、房產的用途和等級等。 而住房調查的主要內容是房產作為建筑物的基本物理尺寸屬性，如房屋的樓層數、結構類型、建筑材料等[3]。住房調查可以看作是調查房產為民用住房的特殊形式與子分類。

2.3 房地產平面控制測繪

不動產平面控制測量需要服從兩個主要原則， 分別是先測量整體后測量局部以及先測量高級信息再測量基礎信息。當前市場上使用頻率最高的平面控制測繪技術包括全球定位系統（Global Positioning System，GPS）測繪技術、網絡現實時間運動（Real-Time Kinematic，RTK）測量、導線測量法[4]。 GPS成圖方法是一種快速、高效的方法，但是在實際應用中，由于大氣對流層的不穩定，很可能會降低測量的準確性。 導線測量等級可劃分為三、四等和一、二、三級。 按照地形要求，可分為支路、閉路和附加線3 種[5]。

2.4 房產要素測量與面積測算

目前， 在野外測量中主要是使用RTK 和全站儀相結合的方法。 物業面積測量分住宅和土地兩部分。 房屋面積測算主要是測量房屋的公共建筑面積以及建筑面積，測量這些對象的難度較低，一般采用尺子、測距儀等基礎設備即可完成，使用全站儀測量能加快測量速度，但缺點是測量的成本會更大。 需要結合具體情況做判斷。 測繪人員到達測量的場地后，首先要檢查業主所提供的建設批準圖和建設圖，以了解房屋的總體情況。

3 房產測繪質量控制措施

3.1 測繪人員與儀器管理控制

需要對與房地產測繪有關的機構進行定期的強化培訓和專業指導。 培訓的核心項目是教會一線工作人員使用測繪儀器的常用功能并能夠定期開展儀器維護工作， 從而提升一線測繪人員的測繪工作效率并降低測繪失誤概率。 一般來說，測繪工作都需要設備、人力資本以及專業技術配合完成，但當專業儀器的精度較差無法滿足要求時， 自然也會對整個房產測繪結果的準確性產生影響。 所以在施測之前，測繪單位必須認真地檢查所用設備是否能正常工作，檢修情況是否符合要求，并在存在問題時，對這些設備進行合理且正確的維修，才能將其應用到實際工作中[6]。特別是激光測距儀、全站儀、光電測距儀等具有電子部件的高精密儀器，在空閑的時候，一定要存放在干燥、清潔、明亮、通風的室內，室內的溫度不能波動過大。不得在存放繪圖設備的房間內儲存任何酸性或堿性氣體或溶液，以免設備被侵蝕。 另外，在野外進行測量的時候，如果大氣中的水分比較大， 那么在測量完畢之后， 就必須在測量的時候，用氯化鈣和石灰來吸收水分。

3.2 數據質量控制

在測繪工作中收集到的相關數據，應該及時登記，如果在登記的數據中存在著不合邏輯的異常數據， 或者是觀測誤差超出了限制，應該立即找到問題的根源，并采取切實有效的措施加以解決。 工作中的原始記錄信息，應當采用統一的形式進行保存。 收集到的資料要真實、準確、完整，并要有清晰的文字記錄。 不得擅自修改、篡改原始資料。

3.3 多級檢查制度

為確保測量結果的質量， 房產測量的整個過程需要按照相關制度進行嚴格的檢查，一旦檢查出不符合標準的錯誤，就需要進行相應的補救措施，以保證測量結果完全真實可靠。 在全過程中，每個步驟的制圖工作結束后，各作業組都要對制圖成果進行自我檢驗，通過檢驗后，再開展各作業組間的相互檢驗工作。 在整個操作過程中，需要參考行業制定的相關標準和設計要求，對全部的測量所獲數據進行完整檢測，以保證整個測繪過程都能夠嚴格遵循標準化的處理程序， 完成全部檢查后， 應該由專門的人員填寫檢查意見并將這些資料匯總保存起來。 全過程驗收完成后，總工程師辦公室將組織竣工驗收。

4 房產測繪技術方案編制

4.1 工程概況

根據此次研究的成果， 選擇廣州國際醫藥展與貿易中心“健康方舟”房產測繪項目進行實例分析。 這是以“新展貿、新醫療、新生活”為主題的廣州醫藥展與貿易中心的核心工程，坐落在廣州市荔灣區。 該工程占地面積為880 000 m2，總投資為80 億元人民幣。 內部包含有大健康展示中心，中藥交易中心，標準化檢測中心，品牌孵化中心等多個功能區。 該工程占地158 000 m2，總建筑面積873 000 m2，包括12 個樓層，共計47 萬m2，含有3 個樓層，共計400 000 m2，容積率3.23。

4.2 繪制過程設計

房產測繪過程的具體工作內容如圖2 所示。 圖2 中的自檢與互檢是保證測量質量的第一道關卡， 需要一線測繪人員嚴格執行，否則后續步驟將面臨更多困難。 房產測繪的重點在于對外業資料的收集過程進行控制， 以及對內業成圖區域的計算要認真、仔細地進行操作。

圖2 房產測繪的施工流程

為了符合“健康方舟”的形象，這座建筑從東到西，分別是“船頭”和“船身”，形成了一座“方舟”，這座建筑大約有7 萬m2，為了以后的用途和產權需要，將這座建筑劃分為30～60 m2/間房，每一層有700～800 間房。 正是因為這個原因，這棟建筑的體積較大，而對測量工作的細節要求更高。 而在外業測量中，必須嚴格遵守兩大原則并保證測繪結果的形式規范， 以便后續步驟能順暢開展。 此次研究選擇的項目使用全站儀、測距儀等方式開展測量工作， 選擇這種測量方案可以同時控制測量的質量以及保證較快的測繪速度。

4.3 繪制全程質量控制要點

該不動產測繪實例中的質量把控要點包括外業采集、內業數據處理和面積分攤計算， 如圖3 所示。 在野外數據收集中，需要使用高精密的測量設備，并且要有科學的作業程序。本項目在實施測繪的過程中，前期進行了預算測繪，在這個過程中，會產生出各層房產平面圖、各單元面積表等結果，從而可以在此之前，識別出發現的問題，以便后續采取對應措施來修改和校核。 同時外業資料收集過程中，可以根據具體情況，適當使用衛星定位測量等先進技術，進一步提升測量質量，減少由人工操作帶來的誤差。 在建筑物單元資料的收集過程中，選用極值坐標法、交叉法、GNSS-RTK 等解析法進行測量，使測量結果的準確度達到有關標準對測量精度的要求。

圖3 房產測繪實例的質量把控要點

在內業資料的處理上，應堅持“綜合考慮”的原則。 本項目利用自動化的資料處理系統，對資料進行自動處理，使資料的處理變得十分簡便。 完成了房產的平面計算后，下一步是對房產各局部測繪數據進行校核， 目的是檢測測繪結果是否與房產的建筑面積相符。 然后，對每個單位的建筑面積進行計算和分配。 在房屋面積的核算和分配時，要注意功能分區和單位專用公共區域的分配。 在完成了房屋平面圖成圖和面積計算后，下一步是開展自檢與互檢，以便提高數據和房屋圖的精度。 關于面積的分配， 本工程的重點是按照下面的分配步驟來進行的。 首先，需要明確工程建設中公共建筑物的面積范圍、名稱以及不同層級的公共建筑物劃分結果；其次，需要按照功能對公共建筑的共用面積進行劃分， 并按照順序完成各級建筑面積的分攤計算，確保數據無遺漏。

5 結語

針對當前部分國內房產測繪項目質量不足的問題， 此次研究在整理國內外房產測繪行業經驗的基礎之上， 提出了測繪人員與儀器管理控制、數據質量控制、多級檢查制度3 項具體的有利于提高房產測繪技術的策略。 為驗證這些策略選取廣州國際醫藥展與貿易中心“健康方舟”房產測繪項目進行實例分析，分析結果顯示，該項目按照這種質量控制模式開展房產測量，測量質量較高。