房地產(chǎn)會計核算中常見問題及對策

薛艷星 山東頤養(yǎng)健康集團實業(yè)控股有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的推動作用。隨著房地產(chǎn)市場的不斷擴大和房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)會計核算面臨著越來越多的挑戰(zhàn)和問題。而這些問題的解決對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)會計核算中常見問題

（一）收入確認問題

收入確認指的是確定收入是否符合會計準則的要求，并在適當?shù)臅r間點計入公司的財務報表中[1]。房地產(chǎn)會計核算中常見的收入確認問題如下：

（1）銷售合同的簽訂時間：收入確認通常是在銷售合同簽訂時進行。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)，銷售合同的簽訂可能涉及多個階段，例如預售、施工階段和交付階段。因此，需要根據(jù)具體情況確定何時應該確認收入。

（2）收入的計量：收入的計量是指確定銷售房地產(chǎn)的金額。在房地產(chǎn)行業(yè)，銷售價格通常包括售價、稅費和其他費用。因此，需要對這些費用進行適當?shù)挠嬃亢头謹偅源_定實際的銷售收入。

（3）客戶付款的時間：在房地產(chǎn)銷售中，客戶通常會分期付款。收入確認的問題在于確定何時應該計入財務報表中。一般來說，收入應該在客戶付款之后確認，但對于分期付款的情況，需要根據(jù)合同條款和會計準則的要求進行具體判斷。

（4）不確定收入的處理：在某些情況下，收入可能存在一定的不確定性，例如與房地產(chǎn)銷售相關的爭議或訴訟。在這種情況下，需要根據(jù)會計準則的要求進行合理的估計和處理，以確保收入的準確性和真實性。

（二）費用分攤問題

費用分攤是指將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各項費用按照一定的規(guī)則和方法分攤到相應的項目上，以便準確計算每個項目的成本和利潤[2]。費用分攤的對象通常是開發(fā)項目的各個階段，包括土地購置、設計、施工、銷售等[3]。每個階段都會產(chǎn)生相應的費用，如土地成本、建筑設計費、施工費、市場推廣費等，需要根據(jù)各個項目的實際情況進行分攤，以確保每個項目都能公平分擔相應的費用。

費用分攤的方法有多種，常見的有按比例分攤和按面積分攤兩種。按比例分攤是根據(jù)各個項目的投資比例來確定費用分攤比例，即投資額越高的項目分攤的費用也越多。按面積分攤是根據(jù)各個項目的建筑面積來確定費用分攤比例，即建筑面積越大的項目，其分攤的費用也越多。這樣可以確保每個項目都按照其相應的規(guī)模和貢獻程度來分擔費用。

在費用分攤過程中，需要注意的是費用的時點和歸屬問題。費用的時點是指費用產(chǎn)生的時間，需要確定費用是在哪個階段產(chǎn)生的，以便將其分攤到相應的階段。費用的歸屬是指費用應該歸屬于哪個項目，需要根據(jù)費用的性質(zhì)和直接關聯(lián)項目進行判斷和分配。費用分攤還需要與相關的會計準則和法律法規(guī)保持一致。房地產(chǎn)行業(yè)有專門的會計準則和規(guī)范，如《企業(yè)會計準則第10號——房地產(chǎn)企業(yè)會計政策》等，需要遵循這些準則和規(guī)范進行費用分攤，以確保會計核算的準確性與合規(guī)性。

（三）資產(chǎn)計量問題

資產(chǎn)計量涉及對房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估和計量，影響到企業(yè)的財務報表和經(jīng)營決策。房地產(chǎn)資產(chǎn)的計量方法包括成本計量和公允價值計量兩種。成本計量是指按照購置或建造成本計量資產(chǎn)，一般適用于自用房地產(chǎn)[4]。公允價值計量是指按照市場價值計量資產(chǎn)，適用于投資性房地產(chǎn)[5]。在實際操作中，選擇合適的計量方法對于準確反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營績效至關重要。資產(chǎn)計量還涉及資產(chǎn)減值的問題。資產(chǎn)減值是指在資產(chǎn)計量過程中，由于各種原因導致資產(chǎn)價值低于其賬面價值，需要進行減值處理。房地產(chǎn)行業(yè)受市場波動和政策變化的影響較大，容易出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況。因此，企業(yè)需要根據(jù)具體情況進行減值測試，并按照相關會計準則進行資產(chǎn)減值準備的計提。

此外，房地產(chǎn)會計核算中還存在對于土地使用權、長期待攤費用等項目的計量問題。土地使用權是指企業(yè)通過購買或租賃方式取得的土地使用權，需要按照合同約定計量，并根據(jù)土地性質(zhì)和使用年限進行折舊或攤銷。長期待攤費用是指企業(yè)為獲取未來經(jīng)濟利益而支付的費用，需要按照實際發(fā)生額計量，并在一定期限內(nèi)攤銷。

在處理房地產(chǎn)會計核算中的資產(chǎn)計量問題時，企業(yè)需要嚴格按照相關會計準則和規(guī)定進行操作，確保財務信息的準確性和可靠性。同時，要充分考慮市場變化和政策調(diào)整對資產(chǎn)價值的影響，及時調(diào)整計量方法和計提減值準備，以保證財務報表的真實性和公允性。

二、房地產(chǎn)會計核算中常見問題的處理對策

（一）加強內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)行業(yè)中，會計核算涉及大量的資金流動和復雜的業(yè)務操作，因此加強內(nèi)部控制是確保會計核算準確性和可靠性的重要手段。一是建立健全的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度應包括明確的會計核算政策和流程，明確各崗位的職責和權限，并建立相應的審批制度和審計機制。制度的建立可以規(guī)范業(yè)務操作，提高會計核算的準確性。二是加強財務管理和監(jiān)督。財務管理包括對資金的收支、流動和使用進行有效的監(jiān)督和管理，確保資金的安全和合理使用。監(jiān)督包括對會計核算過程的監(jiān)督和檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正錯誤和漏洞。三是加強內(nèi)部審計和風險控制。內(nèi)部審計是對會計核算過程的全面檢查和評估，發(fā)現(xiàn)問題和提出改進意見。風險控制包括對可能存在的風險進行評估和防范，制定相應的風險管理措施。四是加強員工的培訓和教育。員工是內(nèi)部控制的執(zhí)行者，他們的專業(yè)素質(zhì)和意識對于內(nèi)部控制的有效實施起著關鍵作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強員工的培訓和教育，提高員工的會計核算專業(yè)知識和意識，增強內(nèi)部控制的有效性。

（二）建立規(guī)范的會計制度

規(guī)范的會計制度可以確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息準確、完整、可靠，有助于提高財務報告的透明度和可比性，有效應對會計核算中的常見問題。一方面，建立規(guī)范的會計制度需要明確的會計政策和流程。會計政策應該根據(jù)相關法律法規(guī)和會計準則進行制定，明確房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上的處理方法和原則，例如資產(chǎn)計量、收入確認、成本分攤等。同時，制定明確的會計流程，包括各項業(yè)務的會計處理步驟、責任人和審批流程，確保會計核算工作的規(guī)范性和準確性。另一方面，規(guī)范的會計制度需要建立合理的會計檔案管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)通常涉及大量的合同、票據(jù)和憑證等會計憑證，建立合理的檔案管理制度可以確保這些憑證的保存和檢索工作有序進行。檔案管理制度應包括憑證的編號、歸檔、保管期限和銷毀等規(guī)定，以及檔案管理人員的職責和權限，確保會計憑證的真實性和完整性。此外，規(guī)范的會計制度需要進行定期的內(nèi)部審計和外部審計。內(nèi)部審計是指由內(nèi)部審計部門或獨立審計機構對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作進行獨立、客觀的審查和評估，發(fā)現(xiàn)問題并提出改進意見。外部審計是指由獨立注冊會計師事務所對房地產(chǎn)企業(yè)的財務報表進行審查，確保其真實、公正、合規(guī)。定期的內(nèi)部審計和外部審計可以及時發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)會計核算中的問題，提高財務信息的質(zhì)量和可靠性。同時，建立規(guī)范的會計制度需要加強內(nèi)部控制。內(nèi)部控制是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)營目標，通過規(guī)范的制度和程序，對資產(chǎn)、財務、業(yè)務等方面進行監(jiān)控和管理，防止錯誤和欺詐行為的一種管理手段。在房地產(chǎn)會計核算中，可以通過制定合理的收支管理制度、資產(chǎn)管理制度、成本控制制度等，加強對各項業(yè)務活動的監(jiān)控和管理，確保會計核算的準確性與合規(guī)性。

（三）提高財務人員的專業(yè)素質(zhì)

提高財務人員的專業(yè)素質(zhì)是解決房地產(chǎn)會計核算問題的關鍵。其一，財務人員應該不斷學習與房地產(chǎn)會計相關的知識和技能，包括會計準則、稅法和最新的財務報告要求等。可以通過參加專業(yè)培訓課程、研討會以及閱讀相關的專業(yè)書籍和期刊來提高自己的專業(yè)素質(zhì)。其二，財務人員需要與房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、審計師以及其他部門的同事進行溝通和協(xié)調(diào)，應該具備良好的溝通能力，能夠清晰地表達自己的觀點和解釋財務數(shù)據(jù)。其三，財務人員需要對房地產(chǎn)項目的財務數(shù)據(jù)進行分析和解釋，應該具備良好的數(shù)學和統(tǒng)計學知識，能夠運用各種分析工具和技巧來分析財務數(shù)據(jù)，為決策提供有價值的信息。其四，房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)和政策常常發(fā)生變化，財務人員應該密切關注相關法規(guī)和政策的更新，并及時了解其對財務會計核算的影響，能夠準確地應用法規(guī)和政策，確保財務報告的合規(guī)性。其五，財務人員通常是一個團隊的一部分，應該能夠與其他團隊成員合作，共同完成房地產(chǎn)會計核算的任務，應該具備良好的團隊合作精神和溝通技巧，能夠有效地與團隊成員合作，解決問題并達成共識。

（四）加強會計信息系統(tǒng)的建設

加強會計信息系統(tǒng)的建設可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算效率和準確性。第一，加強會計信息系統(tǒng)的建設可以提高數(shù)據(jù)的準確性和可靠性。通過建立完善的數(shù)據(jù)采集和錄入機制，確保數(shù)據(jù)的及時性和準確性。同時，加強數(shù)據(jù)的審核和核對過程，減少人為錯誤的發(fā)生。此外，引入先進的技術手段，如人工智能和大數(shù)據(jù)分析等，可以提高數(shù)據(jù)的可信度和分析的精確性。第二，加強會計信息系統(tǒng)的建設可以提高財務報告的及時性和透明度。系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)處理和報告生成可以實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)的快速交付和準確呈現(xiàn)，幫助管理層更好地了解企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營情況。同時，加強信息系統(tǒng)的安全性和權限設置，可以確保財務信息的保密性和完整性，防止數(shù)據(jù)泄露和篡改。第三，加強會計信息系統(tǒng)的建設還可以提高財務管理的效率和成本控制。系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)處理和業(yè)務流程可以減少人工操作和紙質(zhì)文件的使用，節(jié)約人力和物力資源。同時，建立完善的內(nèi)部控制體系，加強對業(yè)務流程的監(jiān)督和審計，可以有效防止財務風險的發(fā)生，降低企業(yè)運營風險和成本。

三、案例分析

（一）房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概況

某房產(chǎn)企業(yè)是一家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要從事住宅、商業(yè)和辦公樓的開發(fā)和銷售。該企業(yè)在過去幾年內(nèi)取得了快速的發(fā)展，項目數(shù)量和規(guī)模不斷增加，業(yè)績也持續(xù)增長。然而，隨著企業(yè)規(guī)模的擴大和業(yè)務的復雜化，會計核算方面出現(xiàn)了一些問題。

（二）企業(yè)會計核算中出現(xiàn)的問題

（1）項目成本核算不準確：由于項目眾多且分散，不同項目的成本核算方法和標準不一致，導致成本核算結果不準確。有些項目的成本被低估，影響了企業(yè)的盈利能力評估和決策。

（2）資產(chǎn)減值準備計提不及時：隨著房地產(chǎn)市場的波動，某些項目的市場價值下降，但企業(yè)未及時計提資產(chǎn)減值準備，導致財務報表反映的資產(chǎn)價值與實際情況不符。

（3）收入確認時機不明確：在銷售房產(chǎn)的過程中，存在一些合同條款模糊或不明確的情況，導致收入確認的時機無法確定。這給企業(yè)的收入識別和稅務申報帶來了困擾。

（三）問題解決措施

（1）統(tǒng)一項目成本核算標準：制定統(tǒng)一的項目成本核算標準和方法，確保不同項目之間的成本核算結果具有可比性，建立項目成本核算的標準流程和審批機制，確保核算過程的準確性和合規(guī)性。具體如圖1 所示。

圖1 項目成本核算流程圖

（2）加強資產(chǎn)減值準備計提：建立完善的資產(chǎn)減值準備計提制度，及時評估項目的市場價值和潛在減值風險，確保財務報表反映的資產(chǎn)價值與實際情況一致。加強與評估機構的溝通合作，獲取及時的市場信息。

（3）明確收入確認時機：加強與銷售合同的管理，確保合同條款的明確性和可執(zhí)行性。制定收入確認的準則和流程，根據(jù)實際情況判斷收入確認的時機。加強內(nèi)部審計和風險管理，減少收入確認方面的風險。

（四）問題解決效果

通過采取相應的問題解決措施，該房產(chǎn)企業(yè)能夠解決會計核算中存在的問題，并取得一系列積極的效果，提升了企業(yè)的管理水平和財務狀況。具體包括：統(tǒng)一的項目成本核算標準和方法能夠確保成本核算結果的準確性和可比性，提高了企業(yè)盈利能力的評估和決策的準確性；資產(chǎn)價值真實反映，加強資產(chǎn)減值準備計提，確保財務報表反映的資產(chǎn)價值與實際情況一致，提高了財務報表的可靠性和透明度。收入確認合規(guī)性提高，明確收入確認時機，加強合同管理和內(nèi)部審計，減少收入確認方面的風險，提高了收入識別和稅務申報的合規(guī)性。

結語

房地產(chǎn)會計核算中常見的問題對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理具有重要的影響。通過加強內(nèi)部控制、建立規(guī)范的會計制度、提高財務人員的專業(yè)素質(zhì)以及加強會計信息系統(tǒng)的建設等對策，能夠有效解決房地產(chǎn)會計核算中的常見問題。本文的研究結果對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作具有一定的參考價值。