“先民生、后提升” 全面提升居民幸福感
——寧波華僑城小區城市更新實踐分析

沈哲瑛

泛聯尼塔生態環境建設股份有限公司 浙江 寧波 315000

以新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，以共同締造為理念，推動建立“決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享”機制，打造共建共治共享的社會治理格局[1]。

1 區位分析

華僑城小區位于寧波市鄞州區，于1995年建成建成，占地總面積約6萬平方米，樓棟總數27棟,建筑面積約15.38萬平方米，共計房屋1209戶。小區東臨君悅花園，南靠中山東路，西接中興路，北連百丈東路，地理位置較為優越；同時小區東側緊鄰河道，且自然風光良好，為小區提供了較為優越的濱水環境。建筑類型包括高層、多層及有底商的中高層，并建有一所華僑城幼兒園。

2 現狀與問題

根據現場勘測、調研、排摸，多次與社區及小區居民進行走訪、討論、交流，總結本小區有以下五大問題較為突出且居民反響較強烈：

2.1 建筑本體改造

沿外部市政道路（中山路）一側建筑立面較新，不存在問題；其他建筑均存在屋頂滲水漏水，建筑側墻滲水漏水的現象，且建筑立面較為陳舊，存在外墻剝落、開裂等現象。建筑樓道內，各種線路凌亂，存在安全隱患，且墻體臟亂。

2.2 綜合管線

整個小區范圍內路燈等設施相對較為陳舊，存在損壞現象；存在電線外掛在建筑外立面的現象，需要整體治理；樓道內，各種弱點箱體設備隨意布置、線路無序接拉、凌亂，存在安全隱患。雨污合流：陽臺廢水、廚房廢水與屋面雨水管合用，住戶廚房自己接立管至室外雨水靠墻井，造成雨水污染；污水立管接室外雨水檢查井；餐飲廢水沒有經過隔油設施，造成污染。

2.3 公共設施

安全防護措施較弱，本小區因為主各主要道路邊上，人流量較大，雖入口門禁現狀已經設置，但是監控系統相對較弱，門禁道閘缺失。環衛設施陳舊。晾曬區域較少，居民需要迫切。道路陳舊，存在地面高低不平、開裂等現象；停車位緊張、機動車隨意停車。人車交通組織混亂。綠地利用率不高，小區小，公共綠地少，僅存在一處集中綠地，且位于下停車庫上方，水池荒廢，無活動場所，無休息設施；鄰里交流空間與休憩設施缺少，濱水區域現存一條步道，喬木枯死，功能單一；整個小區缺少休憩與鄰里交流的場所。

3 設計思路

3.1 設計原則

“先民生、后提升”，先滿足功能需求，再提升品質需求。以政策為導向，規劃發展與規范為依據，居民需求為出發點，全方位提升居民幸福感；以人為本，共同締造的建設理念，提倡居民共同參與討論、參與監督、參與共管、效果共評、成果共享。因地制宜，利用有限的資金，實現微創、有機更新，既有“面子”又有“里子”。

3.2 空間更新目標

以提倡“幸福 +”為基礎，打造“理想家園”——精品園林式居住區。

4 更新策略

4.1 建筑

通過調研、盤查、問卷調查等方式，對所有涉及到屋頂漏水的建筑進行排查，對存在漏水現象進行屋面防水防滲處理。對所有涉及到建筑外墻漏水的建筑進行排查，先著重對存在滲漏的區域進行立面的防水防滲處理。因小區地理位置優越，因此對建筑外立面改造的處理方式，多次跟街道、社區、居民進行溝通協商，最后尊重原來風貌，顏色與外部材質與原建筑風格相統一，以保證整個小區整體風貌風格。

樓道內電線雜亂無章不統一，電線裸露在外，統一進行三網合一改造；樓道內墻體斑駁、陳舊，對于開裂、存在管道滲水區域進行修補，然后進行統一粉刷[2]。

4.2 綜合管網

針對整個小區范圍內路燈等設施相對較為陳舊，存在損壞現象；結合室外節點的景觀照明補充亮度；局部存在電線外掛在建筑外立面的現象，利用橋架等方式統一對線路進行規整；樓道內，各種弱點箱體設備隨意布置、線路無序接拉、凌亂，存在安全隱患，統一由涉及線路的部門進行三網合一。關于存在雨污合流的現象，改造如下：

情況一：陽臺廢水接到屋頂雨水管，室外已有雨水靠墻井，住宅有條件可新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水立管在屋頂與雨水斗斷開作陽臺廢水管用，設置伸頂通氣帽， 此管道接室外新增污水靠墻井，再接室外污水管。（若此段無污水管，則需新建DN200污水管）重建屋面雨水立管，接室外原雨水靠墻井，再接室外原雨水管。情況二：陽臺廢水接到屋頂雨水管，室外無雨水靠墻井，住宅有條件可新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水管在屋頂與雨水斗斷開作污水管用，設置伸頂通氣帽， 此管道接室外新增污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。重建屋面雨水立管，接室外新增雨水靠墻井，接室外原雨水管。情況三：陽臺廢水接到屋頂雨水管，住宅無條件新增雨水立管。解決方案：原混接的雨水管接室外新增污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。情況四：廚房或者陽臺廢水立管接到室外雨水靠墻井。解決方案：廚房或者陽臺廢水接至新建污水靠墻井，接室外污水管（若此段無污水管，則需新建污水管）。情況五：餐飲廢水未做處理接近室外污水或者雨水管網。解決方案：餐飲廢水接至新建餐飲廢水管，接至隔油處理設備處理之后，再接市政污水管網。

4.3 交通組織

優化出入口交通組織：主車道實現人車分流，為了更好的服務居民，讓居民出行更加便捷，在入口位置采用智能感應技術，快速記錄、識別車牌號碼，自動通行，更好的保障社區安全；主入口處單獨設置人行通道出入口，且設置門禁系統；北側入口結合場地設置門禁系統，且設置休憩等候空間；東北角人行出口設置人行門禁；確保居民安全出行。重新規劃設計機動車停車位，結合道路寬度，將合理規劃車行路線，局部區域設置成單行線，確保高峰期不堵車，且增加停車位的數量。全區域實現無障礙通行。

4.4 公共服務設施

監控設施，現狀小區安保系統尚有，但未形成監控全覆蓋，整體安全性不高，存在監控死角。改造方法，為了更好的服務居民，讓居民出行生活更加安全便捷，分析現狀監控布局，修復已損壞的監控，合理增加監控位置與數量，增加安全維護功能。樓道設施—消防系統，按照統一的標準和規范修復消防設施，配齊消火栓、滅火器等消防器材，疏通消防通道，消除火災隱患等問題，并定期維護保養，增設小型（臨時）消防站。

樓道設施—樓道照明現狀：小區建筑內公共樓道內部空間，因缺乏照明設施或歷史年代較早原有燈具不能滿足現居民出行的安全需求，給居民夜間使用帶來嚴重不便的情況給予整治。

改造方法：消除老舊小區公共盲區，燈具選擇聲光控LED節能燈。設置消防應急照明。照明設計合理布線，既便于施工，又能減少線路長度。對樓道內的照明線路要歸并整理，采用直線槽和固定在樓板底部。

4.5 室外景觀

4.5.1 改造策略

（1）設計以暖色調為主，暖色既代表著幸福，溫暖與活力，也對老年人可識別化帶來生活的安全感。暖色系給人以柔和的感覺，易識別的安全感，鄰里溫暖的幸福感、舒適活力感，融入在生活中（豐富的公園，多元化的鄰里空間，休閑的濱水運動廊道）而陽光橙色感較紅色更暖，最鮮明的橙色應該是色彩中詩人感受最暖的顏色，能給人以尊貴、神秘、溫暖的顏色，選用最暖的顏色橙色，也是桔色，桔與吉的形近、音近，以桔喻吉。

（2）因地制宜、功能優先，綠地以功能需求為導向，提倡綠色、健康的生活模式與氛圍營造。尊重現狀，盡可能保留現有樹木，并將社區功能融入其中[3]。

（3）需求為導向，對小區內的人群進行分析，滿足交通、鄰里生活、休憩等功能。梳理小區內已有的節點，并重新規劃布局，挖掘空間潛力進行更新，實現區域內游憩場所的均好性，同時重點區域重點打造，形成“一軸、一心、一帶、N個節點”。

（4）重組鄰里空間，塑造微休閑景觀。將部分純綠化景觀空間，改造成鄰里互動休閑空間，從而促進鄰里關系，增加溝通與交流。打造多元化鄰里交流空間:根據場地的功能及性質，打造多元化的景觀空間，從而形成不同的游憩體驗。

4.5.2 重要節點

（1）一軸——入口形象軸。現狀：主入口年久失修較破舊，道路上人車分流不完善，影響交通通行，有安全隱患問題。主入口現狀人行道上有設施，具有一定的安全隱患。主入口右側雜亂，影響小區入口形象。改造策略：人行非機動車道設置專門的出入口，增設智能門禁，提高社區安全性；入口人行道進行翻修整理，重新組織高差，確保全區域無障礙通行；雜亂區域采用形象景墻進行遮擋，保證小區的入口形象，提升小區整體的景觀效果[4]。

（2）一心——社區活力中心。現狀：位于入口南側，水景占地面家大，并處于荒廢狀態；廣場內高差顯著，且無無障礙設施；場地內有高出的設施設備，具有安全隱患；綠地旁有一個地下停車場通道，但無安全遮擋，有安全隱患；綠化踩踏破壞現象較為嚴重；特色缺失，無人問津。改造策略：此綠地為整個小區最大的集中綠地，且小區內無面積較大的集中活動場地與休憩設施，根據地理位置，重新劃分功能分區，分為健身、游樂、休憩三個區域，同時結合小區居民的年齡分布，以原水池區域為中心，改造成活動場地、同時結合休憩廊架，形成核心活動區，西側地塊則布置健身器材，形成林下健身區，形成面積雖小，功能齊全的小型鄰里場所。詳見圖1提高場地安全，對安全隱患區域進行拆除或防碰撞處理，避免老人在室外公共空間發生跌倒、碰撞等意外事件；提高可識別性，老年人視力下降、記憶力下降，小區標識系統應明顯，并具有一定的個性化特征以增強識別性；根據周邊交通、建筑性質，分區設置，合理組織交通，形成一個微型的社區活動中心。

圖1 小區功能分布圖

（3）一帶——社區綠色運動帶。現狀雖然寬度有限，但已經建設有一條平整的道路，欄桿完整，無安全隱患；場地總體良好，但喬木枯死，設施比較分散，且鋪裝局部高低不平；居民自行隨意晾曬，影響小區景觀環境[5]。改造策略：結合功能與需求，開辟微型空間，作為局部可停留的場地，設置互動型的活動設施，形成連貫有節奏的濱水運動帶。順應居民的晾曬需求，規整規劃處居民晾曬的區域，保證整體的景觀環境。

（4）一個知識角。現狀：場地內綠化有人為踩踏現象 ,設施鋪裝破舊 , 坐凳老舊，沒有特色；無障礙設施缺失，沒有考慮小區內老人以及行動不便的特殊人群。詳見圖2。改造策略：根據區位、周邊幼兒園的特性、社區建議，設置節點主要突出鄰里談天、休憩、等候等功能。

圖2 小區綠化效果圖

（5）N個鄰里空間。A.屋頂空間。現狀：場地內主要以功能性的鋪裝、簡易的綠化為主，使用率低。周邊多處鋪地簡易，有安全隱患；西側大面積屋頂平臺閑置。更新策略：根據社區建議，設置節點主要結合需求，考慮使用人群與屋頂的功能定位，明確場地功能，提供居民一處室外的活動休想、交流、晾曬的空間。B.社區中心。現狀：根據社區意見，希望本區域能形成良好的形象；同一建筑分鄰里社區中心、青少年科技俱樂部、警務室，區域內功能較多:現狀均為停車區域，存在高差、交通混雜。改造策略：根據社區建議，該節點兼顧形象需求，同時合理組織交通，建議機動車重新調整位置，并設置無障礙通道，提供居民安全、便捷的活動的空間。C.北門出入口。現狀：交通擁擠，無標識性，安全性差；缺少集散與等候空間；綠化風貌不佳。改造策略：以社區、居民需求為導向，提供一個可以標識小區的微形象標識；提供一處可以集散與等候的空間；綠化景觀更加的精致。

4.5.3 綠化提升

對現狀所有的現存苗木進行調研，最大限度的保留原有樹木；新增苗木以鄉土樹種為主，考慮資金平衡，重點區域重點打造，其他以基礎綠化為主；綠化品種主要以增香、增色、增彩為主；選擇便于養護的苗木品種為主，方便后期管養。

5 結論

本文通過實地勘察、社區、居民討論等，對華僑城小區的建筑、交通、公共設施、室外景觀等存在的問題進行了分析，針對性的梳理民生建設項目與提升項目，以基礎設施建設為主，在資金允許的前提下，合理進行提升改造。首先確保建筑屋頂外立面補滲補漏工程與污水零直排工程；然后考慮內墻、交通組織、戶外公共設施；最后統籌室外景觀節點與綠化的提升改造，增加鄰里微空間，滿足居民多樣化的交往需求，華僑城小區的改造為鄞州區的老舊小區改造提供了較為成熟與完善的借鑒方法。