老舊小區改造背景下的區住宅適居性改造策略研究

汪建平

廈門思明城市開發建設有限公司 福建 廈門 361000

當前我國全面進入城市更新時代，城市發展由過去的“增量開發”轉變為“存量治理”，老舊小區改造被提上了日程。城市老舊小區中的住宅建筑大多存在老化嚴重以及居住性能和品質下降等問題，與目前居民的日常生活不甚匹配，面臨著更新提升的緊迫現實。基于此，在老舊小區改造背景下對城市住宅適居性改造策略的研究具有重要的理論價值和現實意義。

1 老舊小區改造背景下住宅適居性改造原則

1.1 共同締造原則

“共同締造”是指美好環境和幸福生活共同締造，希望通過改善居住環境來提升生活的幸福程度。老舊小區改造涉及內容多，“共同締造”的參與主體主要有政府、居民和社區規劃師，在進行改造過程中要發揮各主體作用，政府引領，以居民為中心，三方甚至多方力量互相協助，調動居民積極性，整合各方力量共同完成改造任務。建立黨建引領、協商共治、橫向到邊、縱向到底的新機制。使得整個改造工作實現共謀、共建、共管、共評、共享。“共同締造”的核心是公眾參與，這一原則在老舊小區改造中起著重要作用。通過在改造過程中鼓勵、引導居民積極參與各項改造工作，發揮居民主人翁的意識，使政府及設計團隊能夠快速、準確地了解居民改造訴求，避免中途產生矛盾影響改造進程。在改造過程中的不同階段持續收集和分析居民訴求，確保能夠更準確的做出針對性的改造策略[1]。

1.2 地域性原則

在進行住宅屋頂和立面的改造過程中要遵循住宅建筑與周邊環境和其他建筑相協調的原則，改造各參與主體應當充分認識到當地建筑特色和居民的日常生活需求，注重所在街區乃至整個城鎮整體形象特征的塑造。宜突出當地地域性的風格與特色，傳承歷史文化的積淀，體現時代精神，切不可為了所謂的“獨特”搞一些“奇奇怪怪”的住宅改造。

1.3 漸進性原則

我國城市化發展進程中，速度快、強度高的城市建設和開發帶來進步的同時，也暴露了許多環境污染和建設無特點等問題，并且以往大拆大建的城市更新模式也并不滿足目前的城市發展規律。因此，在之后的住區更新以及住宅改造中，應當采取小規模的、循序漸進的改造方式，充分認識現狀特征，做好改造前的診斷評估，保留其精華，改造其不合理的部分，以最小的代價來進行住宅的有機提升。

1.4 生態化原則

城市老舊小區住宅適居性更新改造應當充分考慮當地的環境特征。盡可能采取較為經濟的改造方式，要盡可能避免改造過程中對當地生態環境以及居民生活造成的影響。使用生態化的技術手段、環保的建筑材料、合理的施工手段，減輕住宅建筑本身的能耗的同時提升住宅建筑適居性[2]。

2 思明區老舊小區適居性改造策略

2.1 項目概況

項目涉及思明區筼筜街道——包括湖光社區的長城小區、建行宿舍，檳榔社區的檳榔西里（商冷宿舍、東明路182-184號）、檳榔花園，振興社區的石亭路單號區、石亭路雙號區，毗鄰湖光路、湖明路、鳳嶼路、湖濱南路，湖濱北路、體育路、交通便利，靠近筼筜湖、南湖公園，風景秀麗。項目總建筑面積約208530㎡，共103棟314梯3086戶。

2.2 老舊小區改造背景下住宅適居性改造目標

2.2.1 住宅配套設施齊全

住宅配套設施齊全包含完善基礎設施和配備其他便民設施兩方面的內容。其中，完善基礎設施是針對住宅各類電纜走線不合理、相互纏繞、電線設計功率不足、給排水管道老化、堵塞、水表共用、住棟消防設施缺乏等問題提出的改造設計目標；其他便民設施是針對住宅無障礙設施缺乏、住宅標識系統的缺失、住宅安防設施缺乏、住宅無電梯設備提出的改造設計目標。

2.2.2 住宅圍護體系完善

住宅圍護體系完善包含屋面更新、立面更新和構件規整三方面的內容。其中，屋面更新是針對屋頂年久老化、發霉、變質、脫落所帶來的漏水和結構安全問題提出的改造設計目標；立面更新是針對墻面老化破損、缺乏保溫、窗戶老化氣密性不足、陽臺開敞帶來的室內物理性能欠佳問題，結合外圍護結構節能改造提出的改造設計目標；構件規整是針對太陽能設施、空調機位、雨棚、置物架、防盜網、等外墻懸掛物以及各類纏繞管線提出的改造設計目標[3]。

2.2.3 住宅形象美觀

住宅形象美觀包含住宅形體比例均衡、住宅材料選取具有地域特色和住宅顏色與周圍環境協調三方面的內容。其中，住宅形體比例均衡是針對住宅屋頂比例失衡、住宅立面扁平、無分段構圖等問題提出的改造設計目標;住宅材料具有地域特色是針對住宅材料缺乏地域特色，千篇一律提出的改造設計目標；住宅顏色協調是針對住宅現狀屋頂顏色雜亂且飽和度高以及立面顏色色調較為單調和暗沉與周圍環境不相適應提出的改造設計目標。

2.3 老舊小區改造背景下住宅適居性改造設計策略

2.3.1 住宅圍護體系改造策

（1）屋頂防水保溫改造

屋頂作為住宅建筑圍護體系中的一部分，由于其位置處于建筑的迎水面和承水面，在風雨侵蝕下容易出現屋頂面層老化、脫落等問題。這就會導致其保溫防水性能下降，影響建筑屋頂使用壽命的同時也影響室內居住的濕熱環境舒適度。因此對于屋頂防水和保溫的改造修繕和后期養護是十分必要的。片區住宅屋頂形式有坡屋頂和平屋頂兩種。絕大部分屋頂存在漏水和防水材料使用超過年限的情況，對于屋頂采用防水保溫一體化設計（圖1）來提升屋頂性能。屋面防水做法較為簡單，在進行水泥砂漿鋪底找平后，鋪貼SBS防水卷材即可。

圖1 防水保溫一體化

屋頂保溫改造就是在屋頂增加保溫隔熱材料，提升屋頂的防護性能。屋頂保溫一般結合防水一起做，住宅建筑平屋頂防水和保溫的方式有正置和倒置兩種，主要區別是位置不同。要設置一層隔氣層在保溫層之下，隔絕外界對材料的侵蝕。正置式一般采用在原防水層劣化失效的情況下。做法包括先對原防水層劣化部分進行修復或將現有其直接改為隔氣層；然后在屋面鋪設具有防水的保溫隔熱材料，最后以保護層封頂。屋頂保溫層設置在防水層上面為倒置式。倒置式保溫層能夠將防水層與自然環境隔開，避免自然條件對防水層造成損害，延長防水層壽命。同時還能有效解決頂層室內屋頂滲水的問題，延長住宅建筑使用壽命。倒置式比較適用于屋頂防水層情況良好的情況，在防水層上鋪設保溫材料，以完善屋頂熱工性能[4]。

（2）屋頂形式改造

以某小區為例，重新調整坡屋頂坡度，使其比例協調，更改山墻面馬頭墻形式與比例，將原來斜向墻面改為水平方向，增大坡屋頂坡度，使其更具立體感，簡化檐口形式，用鋁扣板屋脊代替原有瓦片屋檐，使用輕鋼龍骨屋架代替原有木屋架，增加屋頂結構穩定性的同時減弱對建筑的荷載，屋面鋪裝采用環保的彩石金剛瓦或者合成樹脂瓦，顏色選取當地普遍使用的暗紅色。

（3）窗戶性能提升

窗戶作為建筑中大面積的開洞，與外界連通所以是室內能量散失的主要通道。因此解決提升室內舒適度的問題關鍵在于提升窗戶性能。片區住宅建筑存在部分陽臺開敞以及樓梯間無窗戶的情況，并且大部分居民家中都在使用單層鋁合金窗戶。單層鋁合金窗本身的氣密性差，同時鋁合金材料導熱系數高，使用年限較久之后就容易出現老化情況，導致保溫隔熱、隔絕噪聲、防水等性能不佳，嚴重影響居民日常生活。因此，在適居性改造中，對開敞陽臺進行封閉、安裝樓梯間窗戶、提高老舊窗戶的物理性能就非常重要。住宅窗戶性能的提升有多方法，一般來說更換玻璃和窗框材料、增加玻璃厚度、增加中空層、做好氣密性都較為常見[5]。

窗戶窗框材料的的選擇上，可選用導熱能力較差的材料，減少熱損失。窗框可以選擇空心的形式，并在空心部分加入一些隔絕熱量的材料，具體結構形式見圖2。住宅建筑原本使用的木質、鋁合金窗框可以更換為目前較好的斷橋鋁窗框，斷橋鋁窗框增加了隔熱部分的鋁合金窗框，既具有鋁合金的輕質耐久性也有較好的隔絕熱量的能力。另外塑鋼窗也是目前市面上較普遍的窗戶材料，耐久性和保溫隔熱性都較為出色，并且相對來說造價較低。但是塑鋼窗框存在強度較低、易被腐蝕的缺點，所以從優選擇斷橋鋁窗框進行改造。窗戶的玻璃可采用Low-E玻璃，這是一種低輻射玻璃。它傳熱系數約為2W/（㎡·K）。相對一般玻璃來說，在保溫隔熱、隔絕噪聲的表現上更加出色。在滿足熱工性能提升的同時也可增加玻璃厚度或者玻璃的層數，利用真空層增加玻璃的熱阻性能，同時起到隔絕噪聲的作用。

圖2 窗戶中空玻璃構造

2.3.2 住宅配套設施改造策略

對供水系統的改造：目的是為了保障生活用水水質，同時節水、降低管道噪音。通過一下方式改造：選取更加安全耐久、節能節水的管材更新供水系統；更換水表，如IC卡水表等智能水表、設置防倒流器等，解決老化破損的水管和合用水表的綜合問題。在條件支持的情況下加設管網監測系統能夠便于后期系統維護，增加直飲水系統進一步提升用水品質。

對排水管道的改造：由于老舊管道主要以金屬和PVC材質為主，長期使用后由于管道材質的腐蝕和老化，常產生堵塞滲漏和雨污合流等問題。所以可通過以下方式進行改造：替換和修繕已經破損的舊管道；疏通、清撈未損壞但是出現了堵塞的管道；對小區的排水系統進行澇、污排水改造，對地上地下以及樓棟外的雨污水管網進行梳理。結合當地的氣候特點和城市海綿化改造需求，因地制宜設置各種雨水排放、回收、凈化設施，同時實施雨污分流治理。可以通過將屋頂落水管斷接和陽臺水分流等技術實現。

對電氣設施的改造：現存的電氣設施相關問題主要有，當時設計功率不足導致線路無法承載現在的大功率用電需求；線纜老化現象嚴重，走線混亂，安全隱患突出。所以要在充分考慮到目前用電需求負荷的情況下對電氣設施進行改造升級。具體方法有：室外電氣設施的改造可以優先考慮采用纜線管廊的形式，對各類電力、通信線纜進行集約化管理，同時盡量將架空的線路入地改造。公共空間部分的電氣線路應穿管或收入槽盒中，減少線路的暴露；把原有的非成套表箱、破損銹蝕的表箱或其他存在安全隱患的表箱進行更換，改造成一戶一表的形式，將傳統電表更換為遠程智能電表。

對消防設施設備的改造：應在住宅樓內部樓梯和走道處設置醒目的標識，在不影響疏散的位置增加消防設施如滅火器、消火栓、砂石袋等。同時對消防通道進行清理和維護。在條件允許的小區，配置智能消防系統、火災報警系統、消防給水設施等，能夠極大的提升片區應對突發火情的能力。

3 結語

綜上所述，隨著近些年生活水平的大幅提升，我國城鎮居民的家庭組成結構、個人生活習慣等方面也在進行著變化，居民對住宅建筑的居住需求也在不斷提升，老舊住宅由于使用年限較久，在許多方面已經變得不適居，無法滿足居民居住需求，并且影響居民日常生活，對老舊住宅建筑適居性的提升是非常有必要的，是提升居民日常生活幸福感的重要舉措。本文以國家老舊小區改造政策為依據，在老舊小區改造背景下，以思明區老舊小區適居性改造項目為載體，明確改造目標為提升住宅適居性，提出了老舊小區住宅適居性改造策，以期對既有住宅適居性提升提供可參考的經驗范本[6]。