房地產企業成本控制精細化管理研究

尹會芳

摘要：在國家不斷加大對房地產行業的調控力度背景下，房地產企業面臨日漸激烈的競爭環境，相關企業為實現高質量、穩定發展，就要轉變以往粗放式管理模式，在精細化理念指導下打造精細化管理體系，尤其要在成本控制工作開展中加強精細化管理，嚴格把控各環節細節，有效提高成本管控力度和效果。文章首先對房地產企業成本控制精細化管理所發揮的重要性進行探究，之后提出相關企業加強成本控制精細化管理的具體對策。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；精細化管理

一、前言

在國民經濟發展中，房地產行業屬于支柱型行業，但近年來政府部門對該行業不斷加大宏觀調控力度，使得相關企業面臨更大的競爭壓力。在此背景下，房地產企業需加大成本支出管控力度，構建完善的成本管控體系，精細化地加強成本管理，構建相關約束機制，促進企業健康持續發展。房地產企業管理人員要認識到精細化理念滲透到成本控制工作中的重要性，并積極探索成本控制精細化管理策略，以不斷提升成本管控水平，擴大利潤空間。

二、房地產企業成本控制精細化管理的重要性

近年來，我國對房地產市場不斷加大宏觀調控力度，多地相繼發布限售、限價以及限購等政策，在相關政策限制下，使得很多房地產企業面臨巨大的運營及發展壓力。在此背景下，需要房地產企業進一步加強成本控制，并引入精細化管理理念，在企業實際運行及發展中對各類成本支出加大管控力度，使有限的資金充分發揮其利用效益，促進房地產企業不斷增強市場競爭力，助力企業穩定、長遠發展。而且房地產企業基于精細化理念加強成本控制過程中，會在運營全過程實現動態監管，并使各項成本管理工作與行為更加規范，促進整體成本管理成效提升，這對推進企業可持續發展至關重要。

三、房地產企業成本控制現存不足

（一）缺乏健全的成本控制體系

結合房地產領域發展現狀，很多房地產行業企業均面臨著日益加劇的競爭壓力，開發成本也持續上升，所以相關企業為合理擴大利潤空間，會更加關注成本管控，同步相配套地設置相關管控體系。但即便如此，行業內仍有諸多企業不夠關注及時更新成本管控理念，未建立精細化管理思維，當前所建立的成本控制體系有多項漏洞，并且和新時期管控現狀不相符，難以充分體現體制的約束作用，影響成本控制實效，并導致成本控制不能充分體現出全員性、全方位性以及全過程性。同時，很多企業在成本管理期間更加側重于費用開支的控制，未在成本控制環節滲透精細化管理理念，還有一些企業管理工作者不夠關注風險控制，風險防控意識比較淡薄，在項目開發期間未充分考量自身的風險承受能力，項目決策制定過于盲目、隨意，甚至會采取高負債擴張策略，這種情況下一旦遇到政策調整、市場形勢改變等突發狀況，將使企業加劇資金流動風險，除了會增加本企業項目開發及運行成本，還會損害其他相關方的利益，比如供應商、購房者以及金融機構等。

（二）設計環節忽視成本控制

一些房地產企業因為缺乏現代化、精細化成本管理意識，導致不夠關注在設計環節就穿插成本控制工作，具體表現有以下幾點：1. 在目標成本設計期間未采取限額設計策略，設計環節在缺乏有力的成本控制情況下，也會一定程度上影響到后續招投標、施工等環節的成本管控效果，難以立足整體層面把控項目建設成本；2. 設計環節未安排造價人員參與，導致成本控制不能體現全過程性；3. 確定設計方案期間，未結合價值工程進行深入分析以及合理優化。

（三）招標環節成本控制不力

一些房地產企業也未在招標環節穿插成本控制工作，影響整體管控效果。其一，企業不夠關注合約管控，沒有針對施工方建立完善的合約管控機制，在缺乏有效約束和監督情況下，容易因施工方未按照合同履約產生一系列質量問題，并由此造成工程建造成本上升。其二，沒有針對投標方設置限定的投標條件，導致施工質量缺乏有力保障，而且在招標文件還有工程量清單等的編制環節存在諸多不合理之處，導致后續材料采購等工作存在一定漏洞，無法有力管控施工質量，并使成本管控工作面臨諸多困境。

（四）施工環節成本控制工作不到位

很多房地產企業還不夠關注在施工環節落實有效的成本控制措施，容易造成成本失控。首先，是企業在項目施工環節未落實動態化成本控制措施，不能及時獲取施工材料進場信息以及施工進度信息等，無法保證成本管理的科學性與有效性，并導致在制作成本報表期間因缺乏必要依據而影響內容精準性，無法體現動態成本管理功能。其二，對于現場簽證以及設計變更缺乏有效管控，也未設置規范的管理流程，在管理比較隨意情況下，將進一步加大施工成本管控難度，并增加成本失控風險。其三，企業未立足整體層面協調與管控施工成本、質量及工期，導致施工環節所采取的成本控制措施不具備長效性。

四、房地產企業成本控制精細化管理策略

（一）合理制定成本管理流程

房地產企業在成本控制過程中采取精細化管理策略，首先要健全地制定成本管理計劃，同時根據實際工作需求和有關規范進一步改進與調整具體的管理程序，促進后續工作能夠有序且高效地推進。因為房地產項目在實際開發期間會涉及諸多環節，而決策、開發、實施屬于比較重要的三個環節，所以要著重圍繞這三個環節優化設置成本管理流程。首先是在項目決策制定過程中，要著重分析項目實施的可行性，同時要結合項目實際情況以及成本管理需求構建全面預算管理體系，保證管理人員以及決策者可對項目投資展開精準、深入地分析。其次，項目開發環節要結合房地產開發項目建設情況，找出同類項目造價設計方案，通過對比多個造價方案，實現優化造價目標。最后，是在項目實施過程中需要動態化、實時化地強化價格管理，尤其要動態關注勞動力以及材料市場價格是否有大幅波動，對價格波動趨勢做出精準預測，預先制定價格管理方案。另外，要圍繞項目不同的建設階段進行針對性的成本管理，并結合各項目施工進度以及重要性程度等確定管理優先等級，以更精細化地控制整體成本。

（二）積極構建全面預算管理體系

為精細化地展開成本管控工作，需要房地產企業及時更新管理觀念，科學建立全面預算管理體系，充分遵循以收定支原則，并要在充分考量不同部門不同特點以及各個項目差異化建設的時間、周期、規模、難度等基礎上，對目標成本實現精細化、個性化管控。如企業可按照時間跨度把年度成本目標劃分成季度成本目標、月度成本目標以及周成本目標，同時在充分考慮不同部門其任務特點及工作內容等基礎上，為其下達相匹配的成本管理目標，之后由部門管理人員進一步分解成本管理目標，并要求相關目標和每個人員工作都掛鉤。另外，在對預算內賬管理期間，可結合不同的變動區間分成不同類型，主要有絕對成本、變動成本，而在預算外賬管理中，必須嚴格落實審批制度。通過采取上述措施，能使企業各個部門充分掌握改進成本結構的意義，在各部門、各員工全力支持和配合下，搭建并落實全面預算管理體系。房地產企業還要在全面預算管理工作開展過程中細致劃分成本費用，需要考慮不同項目不同的特點和需求等基礎上個性化設置成本限額，通過強化預算管控，促使各部門工作更加規范與合理。如房地產企業在精細化地確定成本費用期間，可主要劃分為生產成本、人力成本、質量成本、物流成本、研發成本以及采購成本等，同時要對有關財務支出信息和數據進行全面整合，以精細化地制定成本預算，以防發生遺漏。

（三）加強成本核算管理

房地產企業還要科學、標準化地設置成本會計科目，從而通過初步估算成本明確后期目標成本，并為動態成本管理奠定堅實基礎。為了科學、標準化地加強成本核算管理，首先要優化確定會計科目，所設置的成本項目除了能夠反映出差異化的內容，還應適用于企業管理中。其次，要在費用分配中設置標準化原則，保證不同項目間的費用能夠橫向對比。最后，土地成本應科學分配，相關分配結果要能應用于管理決策制定環節，充當重要依據。

（四）建立信息化成本管理系統

房地產企業基于精細化原則加強成本控制過程中，還要積極利用信息化技術建立線上成本管理系統，主要可通過各類數據錄入方式，并充分考慮合同簽證以及變更等實際情況，更合理、科學地編制資金規劃，保證有關工作人員能夠充分掌握預算規劃目標，并動態了解成本支出和成本預算間的差異。同時，企業可通過信息化成本管理系統對各部門成本支出信息和數據進行高效、全面地收集，從而更直觀、充分地呈現目標成本和相關數據信息。房地產企業還可通過信息化成本管理系統做好項目檢查、分析以及跟蹤等工作，并利用系統多項功能對各環節所反饋出的成本信息進行綜合、科學地評價，一旦發現成本支出和成本預算有較大偏差，可及時落實調整措施，始終將成本支出控制在合理區間以內。此外，房地產企業為系統化地整合各項目原本零散分布的成本指標，還可通過成本信息化管理系統對各項目成本指標實現統籌管理，還可利用系統功能更方便、快捷地統計各項目和相關業態數據，了解項目成本相關指標，比如產品建筑指標、項目規劃指標、成本分析表、產品結構指標等。為充分利用相關指標模塊，需要企業安排專門的工作人員建立并維護項目數據庫，保證項目成本信息數據更加完整、真實、可靠，在相關數據支持下更便捷地分析及對比各類業態以及各個項目，并能為企業新項目開發工作提供有力的數據支持。企業還要在信息化成本控制系統利用下，做好項目跟蹤管理，定期分析項目成本支出，并要對各環節所反饋回的成本相關信息展開全面整合、對比分析以及科學評價，根據實際情況及有關規范做好偏差調整工作，控制項目成本支出始終在合理區間以內。

（五）強化各階段的成本管理

1. 前期決策階段的成本管理

首先，房地產企業要在綜合考慮多項因素基礎上合理制定成本前置管理制度以及相關標準流程與體系，還需標準化、科學化地設置成本管理方案，利用大數據、云計算等深挖不同數據背后的價值以及數據間的關聯，從而在拿地之后展開精準測算，合理提升測算準確率以及效率，保證在前期決策環節就高效、合理地開展成本管理工作。其次，要在前期決策環節就建立完善的成本管理制度，搭建信息化成本管理系統，基于透明化以及數字化等原則科學制定項目決策。

2. 設計階段的成本管理

首先，要優化設計目標成本限額。管理實踐中，需著重在立項準備、方案設計、擴初設計、施工圖設計等環節合理確定目標成本限額。比如前期準備過程中，要立足整體層面對項目工程利潤、項目定位、當地房價、地質環境等因素進行綜合考量，從而為估算項目投資成本工作確定具體的限額；在方案設計過程中，要立足多個層面對比和分析多項強排方案，并要在對利潤空間、項目目標成本以及市場認可情況等因素進行充分考量前提下，保證初步設計概算總額不超過預定投資估算范疇，遵循擇優原則確定最終方案；施工圖設計過程中，要將各種關鍵的限額設計指標明確標注在設計任務書當中，像窗地面積比、單位混凝土用量、鋼筋用量等，且應保證在設計全過程以及各環節均明確設置限額指標，構建指標系統，指標間要有一定關聯，通過全面執行限額指標合理控制項目總成本。

其次，要關注通過價值工程對成本實現更全方位、高效化的管控。所謂價值工程，主要是在對產品特點及功能等進行深入分析基礎上，為最大程度擴大產品價值，在確保產品基礎功能不受影響基礎上對全生命周期成本實現合理管控，并追求成本最小化。在這一新型設計方法應用實踐中，需要企業在深入探究項目建設標準等基礎上，確定項目關鍵功能，主要保留實用性更強的功能，其他功能需要適度刪減，從而有效管控成本，同時聯合其他環節所設定的成本限額，于設計階段盡量控制成本造價，為后續成本管控奠定堅實基礎。

3. 招投標階段的成本管理

第一，做好項目合約規劃管理，著重在項目開展中結合有關規范及同類工程管理經驗等，事先規劃合同類型，盡量完善合同細則，并確定合同執行關鍵等，在此基礎上促使后期更精細化、有序化地進行成本控制工作。在這項工作開展中，需要對合同類型進行合理劃分和確定，同時要針對不同合同確定具體的細則，圍繞不同項目明確合同范疇，還要大概估算金額，做好技術以及組織方面的協調工作等。規范且科學地做好合約規劃管理工作，能保證后續招投標活動能夠高質、高效地開展，并立足整體層面提升成本管控效果。

第二，要根據有關規范和項目實際情況優化編制招標文件以及工程量清單。首先，需要招標小組充分發揮組織協調功能，協同招標中介公司、設計單位、成本部門以及工程部門等協同評審工程設計圖紙，盡量避免設計圖紙存在差錯，還要在多方溝通協商下進一步確定項目建設期間所用到的工藝方法以及材料選型等，為后續招標文件的編制以及成本控制奠定堅實基礎。其次，要規范、標準化地編制招標文件，在文件當中清晰地標出招標項目概況、招標范圍、工程建設周期、項目所在地地質情況、工程量清單、合同條款等。最后，要充分結合項目情況，并參考有關規范編制工程量清單，工程相關圖紙以及方案等均需嚴格且專業地進行招標審核，確保格式規范、內容完整。在工程量清單當中還要清晰標注項目名稱，所有內容均需合理且規范，可充分體現項目特征。

4. 施工階段的成本管理

首先，需基于施工全過程動態開展成本控制工作。管理實踐中，為在施工全過程各個階段充分加強成本管控，需要企業在考慮各階段施工要點及特點等基礎上配合制定相關責任機制，詳細劃定各方在實現成本控制目標中的責任，在責任機制約束和指導下，促使各方多溝通、多交流、多協作，成本控制部門需定期到施工現場獲取一手施工建設資料。

其次，要嚴格管控設計變更和簽證。對此，需要房地產企業健全地建立審批機制，在制度中明確指出設計變更和簽證金額權限，若高于預定權限，則需要提交至總部進行審批。同時，要在施工現場加強簽證管理，綜合多方面因素選擇最佳的施工方案，并要銜接原施工工序，盡量減少施工成本，并以此為基礎合理安排人員、材料采購等工作。此外，要結合設計變更以及相關簽證加強完工驗收，主要是項目管理部門需要組織協調監理、施工等單位，在施工現場規范地進行工程量測量工作，同時要按照有關規定驗收登記，還要注意簽字備份。

最后，房地產企業要協調統籌成本質量以及工期管理工作，以更系統化地加強成本管控。具體是在材料進場過程中要嚴格驗收，保證所有投用在施工中的材料均質量達標，以有效保障工程質量，避免因頻繁返工增加施工成本。另外，企業要建立健全施工質量管理體系，嚴令施工單位均按照施工圖紙方案及預定流程進行規范化、標準化施工，施工全程加強安全管控，在保障施工質量及工期前提下加強成本管控，避免成本管控工作對工期及質量產生負面影響。

5. 竣工環節的成本控制

一方面，要采取多樣化的索賠對策，主要涉及以下幾方面：（1）嚴格按照合同履約，制定完善的管控機制與措施；（2）建立健全的授權管理機制，注意分級授權，還要配套制定相關審核機制；（3）遵循時效性原則，保證在合同約定時限內完成協議內容，避免因違約產生經濟損失；（4）基于事實做好測算工作，保證測算結果更加精準；（5）重視做好風險管控工作，最大程度規避出現顯性風險，并落實多項風險規避或者轉移等措施。

另一方面，要采取有效的反索賠對策，尤其要求成本控制人員提升工作主觀能動性，相關人員還要具備良好的工作能力，注意前置成本管控活動，加強多方協調和溝通，具有良好的問題發現及解決等能力，還要按照一定周期排查各環節可能存在的風險，盡量避免出現被動履約情況。另外，企業要積極培養成本管控人才，并對現有成本控制人員加強教育及培訓，使其建立精細化管理思維，還可以提升薪酬等方式引入更多高水平、高層次成本控制人才，更精細化、科學化地進行成本控制工作。

6. 銷售階段的成本控制

在房地產項目銷售期間，要規避出現過度承諾等問題，對此，需要企業合理選聘營銷工作者，并針對相關人員制定完善、合理的聘用、培訓以及留任等規范和標準，最大程度控制品牌溢價所引發的經濟損失。與此同時，要在項目營銷期間設置標準化、固定化的營銷說辭，在項目銷售期間必須遵循相關標準，以防發生過度營銷問題，合理減少客戶投訴率。另外，要基于工程價值加強精細化的成本控制，具體是要求企業先深入、精準地分析項目核心價值和競爭優勢，并從多個角度對客戶需求展開全面調研，找準目標客戶。而且企業要關注將“工程價值”當作重要的“項目落地工具”，盡量規避溢價評估問題，防止影響項目收益。

五、結語

房地產企業在成本控制過程中加強精細化管理，可有效提升成本管理水平及效率，逐步建立起精細化的成本管控模式，有效控制成本支出，促進資金利用效率不斷提升，在此基礎上增強企業核心競爭力。對此，需要房地產企業充分認識到在成本控制中加強精細化管理的重要性，并探索與創新一系列成本精細化管控策略，使成本始終控制在合理區間以內，提高企業經濟效益，推進企業穩定發展。

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（作者單位：綠地集團南京峰創置業有限公司）