一線城市密集救地產，可有龍年“小陽春”？
2024-03-08 02:59:36趙佳佳
南風窗 2024年5期
趙佳佳
自2021年房地產行業遇冷以來，“因城施策”的小步伐邁進，終于抵達了一線城市放松限購的境地。
龍年春節前夕，北上廣深為樓市“松綁”的政策密集出臺。在近兩年的“擠牙膏”式政策刺激效果不佳后，四大一線城市此番利箭齊發，試圖為節后的房地產市場鋪墊一些取暖措施，以便迎來“小陽春”氣候。
但當下的房地產市場，沉淀著十多年來粗放發展引發的諸多問題，遠非朝夕之功能夠化解。自2008年“4萬億計劃”施行以來，路徑依賴業已形成，民營經濟的抗風險能力降低，曾經大刀闊斧的救市舉措已經不再可行。
如今，問題的重點轉為保交樓、保民生與保穩定，新路徑的開拓要看“三大工程”。房地產行業的信譽修復尚需時日，新的需求仍在醞釀。
“小陽春”會不會來？這個問題，已經不太重要。
一線城市，集體“松綁”
在龍年春節前夕，廣州、上海、北京、深圳相繼發布房地產新政，一致放松限購，共同造勢刺激房地產市場。
此番政策救市，四大一線城市之所以步調一致，得益于1月26日住建部召開的城市房地產融資協調機制部署會。該會議提出，要“充分賦予城市房地產調控自主權”“因地制宜調整房地產政策”。
作為2023年首個落地“認房不認貸”政策的一線城市，廣州此番再次打頭陣，響應部署會的要求。
1月27日，廣州市政府辦公廳印發《關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，明確提出放開建筑面積120平方米以上的住房限購，且對于“租一買一”與“賣一買一”的情況，給予核減住房套數的支持。
這一政策的落地，極大程度地將2010年后開始嚴格實施限購的廣州樓市解放出來，交還市場。同時，廣州的行動也釋放出積極信號，為其他城市的政策出臺提供了示范。
1月30日，上海緊隨其后為樓市“松綁”，從全市層面發力，對非本市戶籍的單身人士取消限購。
在此之前，上海市要求購房者同時滿足“連續繳納5年社?！焙汀耙约彝閱卧M行購買（即已婚）”兩項條件。新政一出，“連續繳納社保或者個人所得稅已滿5年”的單身人群，也可以在外環以外區域（崇明區除外）購買住房。
進入2月，農歷新年到來前夕，在執行“雙限”政策長達9年后，北京市通州區也迎來了“松綁”時刻。如購買通州區的商品住房，只需要符合北京市的限購條件即可，取消了在通州落戶或者納稅、繳納社保滿3年的限制。
最后，在2月7日，深圳也放松了限購政策，落戶即可買房，無須再等3年；非本市戶籍的居民購房，要求繳納社保或者納稅的年限也從5年縮短至3年。
至此，作為房地產政策風向標的一線城市，均已完成春節前夕的“松綁”行動。
這一系列密集出臺的政策，連接著2023年8月下旬開始落地的“認房不認貸”政策，以及9月初開始施行的降低首付比例、降低存量房貸利率的舉措，共同將2022年以來的“政策救市”推向了高潮。
北上廣深的限購政策優化進程，同時凸顯出危機與迫切。
此番得到調整的不少政策，已經在過去好幾年甚至是十幾年間發揮了其冷卻市場的作用。各地放松限購的動作雖是“小步快走”，卻也顯示我國的房地產市場已經到了不得不變的階段。
這是對房地產市場進行供需兩側結構性調整的關鍵時期。
此番得到調整的不少政策，已在過去好幾年甚至是十幾年間發揮了其冷卻市場的作用。各地放松限購的動作雖是“小步快走”，卻也顯示我國的房地產市場已到不得不變的階段。
在宏觀經濟下行的境況之下，房地產市場能否扛住壓力，擠出泡沫，讓房子真正回歸“住”而非“炒”的本位，這不僅僅考驗著房企與金融機構的經營能力，更考驗著政府的治理能力與自我革新的決心。
三場“救市”，其得與失
自1998年我國開始實行住宅商品化以來，房地產市場總共經歷過3次大型危機，分別發生于2008年、2014年，以及2021年。
我們當前仍舊處在開始于2021年的這場危機之中。
本輪下行周期不同于以往，不僅持續時間長，而且政策見效慢，究竟何時見底也尚未可知。各級政府在調節市場的過程中，始終未能給出“下猛藥”式的關鍵舉措，反而大有“擠牙膏”的態勢。這并非決策者膽魄不足導致，而是20多年里房地產市場發展過快與政策調整滯后結出的苦果。
只有回到2008年與2014年的危機之中，重新察看當初“救市”舉措的得與失，才能對當前的危機與政府的決策形成更加客觀而清晰的認識。
2008年，美國次貸危機爆發，潛藏在美國經濟發展中的房地產泡沫浮出水面，引發了一場由美國波及全世界的金融海嘯。隨著擁有158年歷史的雷曼兄弟公司宣告破產，全球經濟增長陡然放緩， 中國也同時遭受重創。
為了應對危機，中國政府迅速采取行動抵御風險。
2008年9月至12月間，央行一共進行5次降息和4次降準。該年11月，為進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長而制定的十項措施出臺。據當時的初步預測，想要落實這十項措施，政府需要在2010年底以前進行大約4萬億元的投資。這一政策救市的方案在日后被簡稱為“4萬億計劃”。
這4萬億人民幣最主要流向了基建領域，包括保障性住房建設、農村水電氣房等民生工程建設，以及鐵路、公路、機場、水利、電網改造等基礎設施建設項目。
在強有力的政策干預下，原本低迷的中國經濟很快回暖，作為“經濟壓艙石”的房地產行業，也對政策的干預產生了強烈的反饋。
作為觀察房地產行業體量的兩大重要指標，房地產開發投資規模和商品房銷售面積，能夠最為直觀地體現行業的發展狀況。
國家統計局數據顯示，2009年至2010年間，資本加速回流房地產業，全年開發投資規模的增速從16.1%陡升至33.2%。2008年至2009年間，商品房銷售面積增速由負轉正，從負19.7%提升至42.1%。
2014年10月，美國宣布退出量化寬松政策，再次為包括中國在內的世界各大經濟體帶來巨大的危機。
為了應對挑戰，除采用常規救市手段外，國務院還頒布了《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，借助央行推出的創新性政策工具PSL（抵押補充貸款），施行棚改貨幣化安置，直接將拆遷款發放給棚戶區居民。
在接近兩年的政策托底支持下，貨幣化棚改最終也產生了重新拉動經濟增長的效用，但2008年和2014年的危機應對，也為經濟發展埋下了難以估量的隱患。
2018年，華東師大教授連立帥與復旦大學教授陳超，通過對微觀企業數據進行研究，發現受“4萬億計劃”影響越深的企業，在經濟下行時期的資本投資越低。
在進一步進行分析后，他們提出，“4萬億計劃”的長期影響可能是造成這一現象的原因?！啊?萬億經濟刺激政策導致企業的風險承擔水平更低、投資機會更少、融資約束程度更高，從而致使企業在經濟下行壓力期間的資本投資水平更低?！?/p>
中國社科院副院長蔡昉也曾在評價“4萬億計劃”時指出，政策是對的，但我們付出了代價。“我們現在要取得同樣的經濟增長速度，已經習慣要有更高的杠桿、更大更寬松的貨幣、更多的貨幣發行。這種情況，造成了我們后來部署去產能、去杠桿、處置僵尸企業等等任務的來源。”
這也符合奧地利學派經濟學家哈耶克在經濟周期理論中向我們提出的警示：在投資高速增長的時期，經濟的確會高速增長，但是，一旦信用擴張因不當投資和過度投資產生的風險被迫停止的時候，蕭條就將來臨。
凜冬蟄伏，谷底蓄力
克而瑞數據顯示，2021年，百強房企銷售額為12.6萬億元，全年累計銷售額同比下降3.5%，出現了十年間首次負增長局面。與此同時，典型規模房企全年融資總量同比下降26%，也是五年間首次出現負增長。
在行業去杠桿與經濟下行的雙重背景下，房地產企業開始暴露出既有的風險。這一年，規模房企的平均目標完成率不足90%，包括泰禾地產、福晟集團、陽光城、佳兆業在內的既往百強房企，開始接連爆雷。
“我們現在要取得同樣的經濟增長速度，已經習慣要有更高的杠桿、更大更寬松的貨幣、更多的貨幣發行。這種情況，造成了我們后來部署去產能、去杠桿、處置僵尸企業等等任務的來源?！?/blockquote>2008年后房地產市場開始出現的周期性特征，再次應驗在了2021年。過往政策救市埋下的隱患，塑造了一個積重難返的困境：泡沫仍存，行業尚未出清，曾經奏效的政策靈藥，如今難以復用，因而呈現出了一個“擠牙膏”式救市的態勢。
在至今為止長達兩年的市場調節過程中，信心似乎遲遲難以歸來。
以往，當政策漸趨寬松，資金便會大規模回流房地產市場，促進行業回暖。但如今，無論是“認房不認貸”還是地方政府不斷放松限購，增量資金始終沒有如往常般重新涌入，同時，居民的購房意愿也并未因此而顯著增強。資本方與購房者，站在供給與需求兩端，同時保持觀望。
2022年的中央經濟工作會議，首次提出了房地產市場的“三?！?，即保交樓、保民生、保穩定。
在行業凜冬之中，想要繼續追求以高增長為目標的市場回暖是不切實際的。頭部房企的接連爆雷，重挫了消費者的購房信心，需求不足致使資本不再向內流動，而流動性的降低又會進一步阻滯房地產的良性發展。如今，思考如何將“三?！甭鋵?，或許才是當務之急。
1月25日，國家金融監管總局副局長肖遠企在國新辦舉行的新聞發布會上介紹稱，截至2023年底，3500億元“保交樓”專項借款絕大部分都已經投放到項目，商業銀行還提供了相應的商業配套融資，確?！氨＝粯恰比蝿胀瓿?。
在2023年的中央經濟工作會議中，“三大工程”代替“房住不炒”成為新的政策關鍵詞。“三大工程”分別指保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造這三項與社會民生緊密相關的工程項目。搞好“三大工程”建設，有助于解決新市民、青年群體、農民工群體的住房問題，也能使之成為房地產領域的新賽道。
時至2月，春色漸濃，但房地產行業的氣候是否回暖、何時能再回暖，已不再是問題的關鍵。只有泡沫逐漸被擠出，一個更加健康有序的市場才會出現。房企要反思自身的發展問題，金融機構要建立起更加完善的融資與監管機制，政府仍要試探宏觀調控的力度與邊界。
在這個過程中，我們還需要充分的毅力和耐心，以便共同熬過仍舊艱難的冬日。
