膠州市：創新模式“改”出新天地

文｜ 梁菁 劉贊坤

135 宿舍改造后照片

老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，一頭連著城市發展，一頭連著民生福祉。近年來，膠州市深入貫徹落實習近平總書記關于“老舊小區改造是提升老百姓獲得感的重要工作，也是實施城市更新的重要內容”指示精神，聚焦樓道革命、環境革命、管理革命“三個革命”，高質量、全要素推進老舊小區改造，探索形成了“建強一條動力主軸、堅持三項基本原則、創新三種改造模式、統籌四大資金來源”的“1334”改造工作法，推動老舊小區破繭成蝶、向新而生。老舊小區改造經驗做法和“大物管”創新模式三次獲住房和城鄉建設部通報推廣，被央視、《人民日報》等多家新聞媒體宣傳報道。2021 年山東省老舊小區改造現場觀摩會在膠州市召開。自2020 年實施老舊小區改造以來，已投資25 億元，完成改造老舊小區169 個、331 萬平方米，惠及家庭3.6 萬戶、12 萬人。

在改造過程中，膠州市堅持科學規劃、精心施策，因地制宜探索老舊小區改造新模式、新路徑，持續增進民生福祉。總結起來主要有三個方面：

一是創新“大片區+大街區”改造模式，統籌實施片區聯動改造。按照“聯動周邊街區同步改造”原則，推進相鄰小區周邊聯動改造。一方面，通過將獨棟、零星、分散樓院小區連成一片，打破空間分割、整合共享公共資源，形成更具生命力的城市經濟發展區域。另一方面，統籌推進老舊小區周邊市政基礎設施配套改造，背街小巷整治、物業一體化服務等工作。截至目前，我們已結合整治提升建筑立面及商業網點50 萬平方米，新建改建道路街巷15 條，增植補綠12 萬平方米，增設停車泊位6000 余個、智能垃圾分類站360 處。

方井園小區聯動周邊街區改造

二是創新“改造+專項債”融資模式，全面開展空中纜線整治。為確保老舊小區空中纜線整治工作高標準、全覆蓋、無死角，我們明確了“老舊小區改造+發行政府專項債”兩套資金難題解決方案，按照“去除廢線、歸并散線、合理入地、管線成景”4個改造步驟，實現通信線路規整入地、“四網合一”，推動老舊小區基礎設施提檔升級。將169 個已完成和正在推進改造的老舊小區作為纜線整治的“突破口”“樣板間”。

新立街纜線改造后

針對其他老舊小區，確保整治“全覆蓋”。對暫未實施改造的176 個老舊小區和330 條背街小巷，發行政府專項債8000 萬元，開展纜線入地整治。截至目前，完成阜安、中云、三里河街道101 個老舊小區、135 萬平方米的弱電線路入地整治，剩余75 個老舊小區及330 條背街小巷也已進行整治。

在實施纜線整治的同時，我們同步開展充電設施建設，在306 個符合條件的小區內部及周邊建設電動車充電位400 余個，建設電動自行車停放充電棚1000 個，從根本上解決飛線充電問題，著力消除居住安全隱患。

三是創新“全要素+平臺化”改造模式，穩步推進智慧社區建設。在硬件改造方面，我們實施了全要素的改造。首先，聚力聚焦水電氣熱等滿足居民安全和基本生活需求的改造要素，全面實施防盜窗、太陽能熱水器拆除，違章搭建清理等工作，以及平面樓頂防水、外墻保溫改造等工程，修補樓梯扶手2300 余處，增加可視化對講單元門3000 個，安裝聲控照明燈1.8 萬個，拆除太陽能熱水器3 萬余臺，改造外墻保溫193 萬平方米。同時，聚力聚焦加裝電梯等滿足居民生活便利和改善生活需求的改造要素，統籌實施電梯加裝、停車泊位增設適老適兒設施建設等工作，共加裝電梯377 部，增植補綠12 萬平方米，增設停車泊位6000 余個、智能垃圾分類站360 處。特別是圍繞滿足“一老一小”生活便利需求，創新采取“改建一批、插建一批、吊裝一批”方式，新改建了一批社區服務用房，并迭代升級核酸采樣小屋作為配套設施，逐步配套完善社區醫療、養老、助餐、家政等服務設施，全力打造“15 分鐘便民生活圈”。

膠州市智慧社區平臺

在軟件提升方面，我們以“智慧城市”建設為依托，在改造過程中同步推進“智慧社區”建設，與“海爾·海納云”合作，建成膠州市綠色智慧社區平臺，開發“基層治理、物業管理、居民服務”三大服務端和30 余個服務應用場景，形成智慧社區“1+3+N”總體框架，共安裝紅外線報警、高空拋物、人臉和車牌識別等安防設備7300 余臺，并更換安裝金剛網窗1.8 萬套，全面提升老舊街區的智慧化管理水平。同時，積極尋求擴大北斗+老舊小區改造北斗應用，探索于老舊小區、大型公共建筑、高層建筑等方面，通過安裝北斗接收器和傳感器，實時監測建筑物的結構和環境參數，對異常情況及時發出預警信息。對于社區的精細化管理方面，膠州市住房和城鄉建設局計劃結合老舊小區改造和“完整社區”建設，以2024 年計劃打造的新立街、河頭源小區2 個“完整社區”為試點，推廣應用北斗系統，搭建“3+N”的北斗+數字社區體系，提供精準定位、位置呼救、位置查詢、公共交通、物業管理等便民服務，提升社區精準化、精細化服務水平。

“3”即3 套支撐平臺、系統。①完整社區數字運營平臺。該平臺面向全市全域提供“完整社區”服務，包含基礎數據、指揮調度等11 大專題應用模塊，實現“一標三實”社區基礎信息采集；結合運營新增數據，實時、客觀展示“完整社區”數字體征。②智慧物業管理服務平臺。該平臺為居民提供一體化管理和服務。③易生活助手生活服務平臺。該平臺面向社區居民以微信小程序方式提供物業、便民等服務。

“N”即N 個北斗+數字社區服務場景。①北斗智能手環。支持北斗定位，具備健康管理、位置軌跡、運動監測等功能，配備移動端及大數據看板。老年人戴上北斗手環后，發生意外情況時，手環將給家人發送通知，并向平臺報警。②北斗智能電子工牌。電子工牌可對社區服務人員進行位置定位、工作軌跡查詢，提升管理服務效率。